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1、上市房地产企业研究分析报告2009.05.30Abstract2007年，中国的房地产市场迎来了最为火爆的销售市场， 几乎所有的房地产商都赚得盆满钵满；2008年，宏观调控政策逐渐收紧、金融危机蔓延开来，中 国房地产市场经历了量价齐跌的阵痛；转眼2009年，次贷危机下，宏观政策基调转变，房地产市 场得以松绑，同时房产商最担心的资金链问题也在适度宽 松的货币的政策下得以解决，一时间房地产市场起死回生 大步迈进了“小阳春”；在充裕的资金环境下，在国家调控政策的松动下，在重庆市危旧房改造的政策下，重庆楼市的春天离我们还会远吗？2研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析C
2、ontents32009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789研究范围本报告的研究对象主要是2009年沪深两市的以房地产开发为主 业、具有较强代表性的房地产企业。具体如下：00000 2万科A00061 6亿城 股份60067 5中华 企业 00004 2深长 城00066 7名流 置业60073 6苏州 高新 00051 4渝开 发60004 8保利 地产60074 8上实 发展 00002 4招商 地产60015 9大龙 地产00060 8阳光 股份 00004 6泛海 建设6
3、0073 2上海 新梅60063 4海鸟 发展 00040 2金融 街60024 0华业 地产00057 3粤宏 远A 00050 2绿景 地产60024 6万通 地产60039 3东华 实业 00051 1银基 发展60089 5张江 高科00055 8莱茵 置业 60066 3陆家 嘴60032 2天房 发展60038 3金地 集团 00002 9深深 房A60026 6北京 城建 00054 6光华 控股60032 5华发 股份4研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析Contents52009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付
4、款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体概况2008增长率（%）2007增长率（% ）2006主营业务收入3784850511.80 23.35%3068505423.93 73.00%1773673217.45 主营业务成本2284050388.93 24.34%1836906631.53 61.85%1134949346.22 毛利率（%）39.65% 40.14% 36.01%管理费用452056596.75 204.24%148586812.92 59.66%93065001.37 管理费用率11.94% 4.84% 5.25%营业费
5、用1100729881.89 500.04%183443314.75 14.95%159591656.10 营业费用率29.08% 5.98% 9.00%营业利润720168473.39 1.62%708670996.53 106.73%342801909.33 营业利润率19.03% 23.09% 19.33%净利润549098340.11 6.34%516341188.94 90.79%270629131.94销售净利润率14.57% 16.83% 15.26%净资产收益率9.27% 12.76% 9.51%资产负债率60.95% 62.79% 63.70%总资产12974069122.4
6、8 20.86%10734651356.35 69.70%6325556194.70 总负债7907421439.91 17.32%6740280880.03 67.27%4029477889.27 总资产周转率0.29 0.34 0.31 平均存货8166123625.40 56.36%5222528247.43 67.55%3117063380.57 存货周转率0.28 0.35 0.36 62009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体概况收入近三年，国内上市房地产企业经
7、历了房地产行业的巅峰时期。 2007年主营业务收入比2006年增长了73个百分点；时至2008年 ，主营业务收入增幅减缓，2008年比2007年增长23个百分点。 值得注意的是，2008年，主营业务成本的增幅超过了主营业务 收入的增幅，这直接造成了毛利率的下降，说明房企在成本控 制能力上有待提高 。72009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体概况盈利能力2007年上市房企的盈利能力增长最快，营业利润增长高达 106.7%，净利润增长达91%；销售净利率达17%；2008年在
8、国家大力的宏观调控下，房地产市场由盛转衰：营业 利润增长率仅1.6%，净利润增长率仅6%;从下表可见，2008年上市房企的平均销售净利率、净资产收益 率都已下降，且低于2006年的水平；说明房地产巅峰时期2007 年已经过去，市场热度下降。82009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体概况费用控制在费用控制上，2007年是房企大肆扩张的年头，尽管其管理费 用大幅增长了60%，但其营业费用率却然为近三年来最小，说 明火爆的2007年给房企带来了巨大的营业收入；2008年由于房企
9、对房地产市场走势判断失误及其他原因，上市 房企的管理费用和营业费用的持续的大幅度增加；使得2008年 的营业费用率陡增，这表明房地产行业在销售行情低迷时期需 要进行费用控制以减少成本。92009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体概况资产周转效率2007年上市房企的总资产出现了较大增长，增速达到了69.7%， 而2008年的总资产增长率则大幅下降为20.9%；近三年，房地产企业的平均存货呈现不断增长态势，从2005年的 35%一路增长到2007年的67.5%；2008年虽然出
10、现了小幅下降； 但其增长率依然在56%的高位上；伴随着平均存货的升高，存货周转率、总资产周转率从04年至今 一直呈下降态势；周转效率的减慢与上市房企在2007年大肆进行楼盘开发，土地囤 积有关。102009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体概况资产负债情况从下表可以看出，2007年房地产企业扭转了负债增速高于资产 增速的态势；连续2年，总资产的增速略高于负债的增速；从2006年至今，上市房企的资产负债率也逐步下降，从64%下 降为61%，说明房地产企业的资产安全意识开始提高
11、，资产负 债情况得以改善。112009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体概况小结回顾近三年的情况，房地产市场经历了2007年的辉煌，也经历了2008年的拐点。 在这三年间，上市房企主要变化如下： 毛利率持续增加2006年以来上市房企平均毛利率呈持续增加状态，即使 在不景气的2008年，其毛利率下降不到1%，一方面说明 近年来高附加值的产品增多，另一方面说明房地产市场依然有利可图。盈利能力减弱在毛利率几乎不变的情况下，由于大肆扩张造成的管理费用、营业费用大幅增加，房企的销售净
12、利率和营业利润率都呈现下降态势，且低于06年水平。资产周转速度下降近三年，房企的存货以年均高于50%的速度持续增加，高存货和疲软的08年市场造成了上市房企的存货周转速度减缓，造成产品的堆积以及资金回流的减缓 。12研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析Contents13一线房地产企业整体概况根据2008年的主营业务收入以及在中国房地产市场的影响程度 ，我们将深圳万科、招商地产、保利地产、金融街、金地集团 五家上市地产公司列为一线房地产企业。http:/ 中管网房地产频道 14一线房地产企业绝对值分析近年来，房地产市场的资产与收入逐渐向一线房地产企业集中，五家一
13、线房地产企 业所占行业整体的水平的比例逐年提升，2008年，五家企业的收入、利润和资产规 模与行业平均水平比，接近4的水平；在净利润指标上，五家企业更是与行业平均水 平比达到了3.97，行业的集中程度进一步提高。随着2008年国家宏观调控的进一步 加强，中国房地产市场步入调整期，中小房地产商的生存空间将会越来越小，优质 资产将进一步向大型房地产企业集中。在增长率上，一线房地产企业也呈现逐年上升的态势，尤其是在收入、总资产的增 长上，尽管08年全国楼市低迷，一线房企的收入虽增长幅度较小，但仍有26.89%的 增长，高于行业平均水平，因为对房市的正确判断，一线房企放慢扩张步伐，其总 资产的增长率为
14、18.55%低于行业平均水平。http:/ 中管网房地产频道 15一线房地产企业相对值比较（一）在毛利率上，一线房地产企业在经历了07年楼市的疯狂上涨后，08年在楼市遭遇寒流 的情况下，略有下降，目前毛利水平为38.93%，低于行业39.65%的平均水平0.72个 百分点，表明一线房地产企业在08年为了回笼资金、盘活资产 ，在08年采取了降价销 售的手段，使得08年获利空间下降。但在08年楼市低迷的情况下，快速回笼资金的做 法利于企业的进一步发展；在获利能力上，一线房地产企业的营业利润率和销售净利率均与行业的平均水平持平 ，为19.08%和14.46%。但2008年一线房地产企业在这两个指标上
15、的表现却劣于2007 年，原因在于2007年中国楼市高涨，房价疯涨，一线企业的利润大幅提高，而到了 08年在全球金融危机的影响下，楼市遇冷，许多一线企业都采取了降价销售的策略。http:/ 中管网房地产频道 16一线房地产企业相对值比较（二）在净资产收益率上，该指标反映的是扣除了非经常性损益后的净利润与 加权平均净资产的比率，从指标值上看，行业平均水平，净资产收益率 在07年短暂上升后，08年呈现下降趋势，一线房企的净资产收益率却一 直呈下降趋势，但总体而言，一线房企的净资产收益率明显高于行业平 均水平，具有较大优势，表明一线企业已从高速发展时期步入了稳健发 展阶段。http:/ 中管网房地产频道 17一线房地产企业相对值比较（三）在费用控制上，一线房地产企业的平均指标均大大领先于行业的平均水平，但从 近三年的发展轨迹来看，在费用控制上出现了起伏不定的情况，目前，一线房地 产企业平均的营业费用率虽仅有9.07%，但仍然劣于2007年的水平，因此，在成 本控制上，一线房地产企业仍然存在下降的空间。在资产的周转上，存货周转呈下降趋势，这与房企近年来大规模扩张和08年市场 销售遇冷有关；但一线房企的总资产周转率在08年有所提高，这正是一线房企在 08年采取降价促销以加速资产流转的战略，快速回
