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1、玛雅房屋中介事业部 陈杰经纪人的从业观念 与房地产基础知识培训的目的：树立经纪人正确的从业观念初步了解房地产方面的名词与概念房屋权属状态与权属性质的了解与区分建筑物的结构分类以及建筑的特点房屋的相关要素及特点经纪人的日常工作开展经纪人的从业观念前前 言言 选择比努力更重要！选择比努力更重要！对经纪人职业的看法你希望在不动产职业中获得什么？你是如何看待不动产职业的？为什么选择房地产经纪行业行业特点：朝阳行业 涉及面广，复杂程度高 专业程度高 相对自由的工作状态为什么选择不动产行业在这个行业中你将获得财富朋友销售的各项技巧弹性的工作时间能够从事一生的事业 能够成为某个领域的专家事业成功的三驾马车选
2、对行业 选对品牌 选对职业房地产中介房地产中介行业前景1、传统观念的改变和新观念的产生传统观念的改变和新观念的产生2、生活品质的提升、经济的发展以及城市的定位与 提升3、投资热点带来的商机4、旧城改造5 5、我国房地产中介行业与世界房地产发展相对成熟、我国房地产中介行业与世界房地产发展相对成熟 的国家的的国家的比较比较传统观念的改变和新观念的产生1、福利分房制度的取消，从依赖单位分房到个人买房，人 们的住房观念发生了深刻的改变，逐渐成为房地产市场消 费的主体2、贷款买房观念的形成3、新的住房制度，让人们有了更多的选择余地，不用一辈 子划地为牢。可以肯定，我国居民今后的住房，也会更加 频繁地变化
3、。房屋的地点，可能因工作的城市或者在同一 个城市的工作地点变化而变化 国外成熟的房地产中介行业的几个特征：特征一：从业人员“三高”：素质高、社会地位高 、收入高 在 国外，房地产经纪人同律师、医生等被统称为专业人士。特征二：房产买卖与租赁业务依靠经纪人的比例占绝对优势 据 调查，在美国的二手房交易中，约82%的买主利用了经纪人提供的服 务，85%的卖方通过经纪人帮助他们实现销售。特征三：完善的诚信监督机制和成熟的法律及行业规范 既监督经 纪人又监督了顾客方，双方利益获得保护 ，在成熟的房地产市场中 ，房地产经纪行业必然是相当规范的，有完善的诚信档案管理。成功人士的“三脉” 人脉 金脉 知脉房地
4、产行业能为你带来什么？房地产行业能为你带来什么？ 下有保底，上不封顶的收入增强你的增强你的“金脉金脉” 较多的投资机会 稳定上升的职业生涯 广泛的人际关系 增增强你的强你的“人脉人脉” 坚实的客户基础 尊重和认可 持续的学习机会增强你的增强你的“知脉知脉” 实操经验的积累为了成功需要进行的活动熟悉房产市场状况开发业主及客户协助买卖双方达成交易提供优质的后续服务参加销售会议扩大交际网络不断提高专业技能二手房地产基础知识什么是房地产？ 房地产是房产与地产的总称。在物质上是 由土地及土地上的建筑物构成的。在经济学上也叫 不动产房地产市场分级？（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者
5、 间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者 （开发商）与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者 将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交 易，属于消费市场的重新配置。 土地市场开发商新建楼花二手房买卖土地使用权的最高出让年限1）居住用地70年； 2）工业用地50年； 3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 4）商业、旅游、娱乐用地40年； 5）综合或其它用地50年。 房产所有权：房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房 屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地 产
6、的占有、使用、收益和依法处分的权利；房产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是 房地产权属的法律凭证；房产所有权的分类：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提 条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足 人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所 有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权 能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。房产权属性质种类：1、商品房它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司 (包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的 住宅，均按市场价出售。其价
7、格由成本、税金、利润、代收 费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外 ，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定 可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋， 包括新建商品房、二手房（存量房）等。 （由开发商售给一般消费者的房子）房产权属性质种类：2、经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的 特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是 适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是 指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使 用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收 入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租
8、为 主的住宅政策称为廉租房。（政府组织开发商或者集资建房单位建造，以 微利价向城镇中、低收入家庭出售的住房 ）房产权属性质种类：3、房改房房改房，就是国家机关、企事业单位根据国务院关于深化 城镇住房制度改革的决定（国发199443号）文件的精 神，出售给本单位职工或者符合条件的非本单位职工的，原 属于单位所有的公有住房。职工在购买房改房时，售房单位 按照购房人的工作年限和所购房屋的具体情况，在标准价的 基础上给予相应价格折扣。 （国营企事业单位以较低的价格 卖给本单位职工的福利房 ）4、回迁房 回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；如果 回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如
9、果 没出房产证的，回迁户手持的是合同，就有一定的风险。 但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那 就买回迁房比较划算。 房产权属性质种类：（开发商补偿拆迁户的房屋 ）房屋权属状态分类：1、房本子人们口头俗称的“房本子”所涉及的房产，实际上是国有 企事业单位、房产管理局拥有的自管公有住房。国有企事 业单位、房地产管理局将拥有的公有住房，根据国家政策 的有关规定，以极低的租赁价格出租给城镇住房困难户。 承租人与之签订房屋租赁合同，按约定交纳租金。由于租 赁合同通常是以证书的形式发给承租人的，因而这样的房 屋被称为房本子（房）。这种房产的所有权人是出租人， 即国有企事业单位、房地产管理局。
10、房屋权属状态分类：2、购房合同根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市 房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和 房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买 卖房屋达成的协议。建筑结构区分砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是上世纪末广泛采用的一种结构形式。特点：砖混结构,又可以说是混合结构. 虽然也用钢筋浇柱梁,
11、但墙体具有承 重功能,不能乱拆. 所以布局不能变. 质 量较好,寿命较长.造价略低!建筑结构区分钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。是目前广泛采用且较为先进的一种结构形式。特点：只要不动柱子,梁,这种房屋的 墙体可以任意拆除,房屋的布局自己 可以按需要设计. 其造价高,质量好,寿命长. 户型区分户型 结构平层复式跃层错层户型区分什么是户型？ 户型，是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住 宅类型的新的简称。在中国古代汉语词典里是没有的。 户型又叫房型
12、，就是指房屋的类型。常见的户型有平层 户型、 跃层户型、错层户型、复式户型。而按照面积又可 分为小户型和大户型。 户型区分平 层户型的一种，一般 是指一套房屋的厅、卧、 卫、厨等所有房间均处于 同一层面上。 户型区分复 式复式户型在概念上是一 层，并不具备完整的两层空 间，但层高较普通住宅(通 常层高2.8米)高，可在局部 隔出夹层，安排卧室或书房 等用楼梯联系上下，其目的 是在有限的空间里增加使用 面积，提高住宅的空间利用 率。 户型区分跃 层跃层住宅是一套住宅占两 个楼层，有内部楼梯联系上下 层；一般在首层安排起居、厨 房、餐厅、卫生间，最好有一 间卧室，二层安排卧室、书房 、卫生间等。
13、跃层不一定是复 式，而复式一定是跃层。 户型区分错 层所谓“错层式“住宅主要指 的是一套房子不处于同一平面 ，即房内的厅、卧、卫、厨、 阳台处于几个高度不同的平面 上。用30-60cm的高度差进行 空间隔断，层次分明，立体性 强，但未分成两层。 建筑高度分类建筑高度低层多层中高层高层超高层建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1.低层：2层及2层以下2.多层：2层以上，8层以下3.中高层：8层以上，16层以下4.高层：16层以上，24层以下5.超高层：24层以上楼梯电梯（实用面 积大、公 摊面积小 、管理费 少） （实用面 积小、公 摊面积多 、管理费 也高 ）影响房地产价格因素房地产
14、的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要 有以下九大类： 1、供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因 素。房地产的供给一定，其需求增加，则房地产的价格上升；房 地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。 2、自身因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况 的各种因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、 土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。 3、环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因 素，包括噪声、空气质量、视野、卫生状况等方面。 4、行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政 措施等方面的因
15、素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市 发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收政策、交 通管制等。影响房地产价格因素5、经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城市的经济发展 状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况 等。 6、人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人 口规模、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。 7、社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。 8、心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或 出售心态、欣赏品位、讲究风水、价值观等。 9、国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况
16、、政治对立情况、 国际竞争等方面对房地产价格的影响。经纪人入门须知的房屋相关要素1、 售房原因：了解业主的售房原因有利于议价和掌 控。如：以旧换新、以小换大、为小孩选学区、换环境 、调差、移民、债务、投资等以上皆为卖房的动机。2、 面积：填写房产证或其他资料上的建筑面积（确 权面积）。3、 楼层：即该房所在的楼层，楼层是影响价格的因 素之一，不同的楼层价格可以有很大的区别。经纪人入门须知的房屋相关要素4、 朝向：通常指该房阳台的朝向，朝南采光好，朝西的西晒 ，朝北的光线太暗，通常朝东朝南的房子最受欢迎。5、 楼龄：指楼盘的报建年份，通常向客户介绍竣工年份，楼 龄越长折价越多。6、 学区：指该房户口可就读的中学和小学（每年教育局都有 可能重新划分，但差别不大），许多客户会为孩子选择不
