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1、 大量管理资料下载南海区房地产企业所得税税收知识讲座 大量管理资料下载 大量管理资料下载内资房地产企业所得税解读 及其与会计差异分析v国税发200383号：2003.7.1 2006.1.1 v国税发200631号；2006.1.1起 大量管理资料下载国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发200631号） 关于未完工开发产品的税务处理问题 关于完工开发产品的税务处理问题 关于开发产品预租收入的确认问题 关于合作建造开发产品的税务处理问题 关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问 题 关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 关于开发
2、产品成本、费用的扣除问题 关于征收管理问题 关于适用减免税政策问题 关于本通知适用范围和执行时间问题 大量管理资料下载内资房地产企业 预售收入预售收入：计入当期利润，一并计算 纳税，有可能出现由于弥补亏损而不 产生应纳税额的情况。 大量管理资料下载经济适用房项目：3%省：20% 非经济适用房项目： 市：15%县：10%开发产品预售收入预征企业所得税的计税金额国税发200631号=预计营业利润额 =开发产品预售收入计税毛 利率-营业税金及附加-期间费用关于未完工开发产品的税务处理问题不低于15%（含15%）国税发200383号=预计营业利润额 =预售开发产品收入 利润率季度和年度申报时：作为当
3、期纳税调整增加额在季度企业所得 税预缴纳税申报表第2行和年度企业所得税年度纳税申报表 附表4第36行填列，最终计入主表第14行反映。 大量管理资料下载关于完工开发产品的税务处理问题 完工产品的条件（新增） 预售收入确认为实际销售收入（变动） 征管规定（新增） 开发产品销售收入范围（新增） 开发产品销售收入确认（变动） 大量管理资料下载完工产品的条件（新增）预计计税毛利率实际利润率 企业积极结算已完工产品成本预计计税毛利率实际利润率 企业拖延结算已完工产品成本 大量管理资料下载完工产品的条件（新增） 竣工证明已报房地产管理部门备案 的开发产品（成本对象）； 已开始投入使用的开发产品（成本 对象）
4、 已取得了初始产权证明的开发产品 （成本对象） 大量管理资料下载预售收入确认为实际销售收入（变动） 收入的性质 销售方式 收入确认的原 则 大量管理资料下载预售的开发产品完工后对应纳税所得额调整调 整 额该开 发产 品应 纳税 所得 额该产 品预 计营 业利 润额国税发200383号调 整 额该开 发产 品实 际销 售收 入的 毛利 额该产 品预 售收 入的 毛利 额国税发200631号作为当期纳税调整减少额在季度（第3行）和年度申报表附表5（第16行）“本期已转销售收入的预 售收入的预计利润（房地产业务填报”和主表（第15行）“纳税调整减少额”反映。 大量管理资料下载征管规定（新增） 核定计
5、税成本 年度申报前完工情况报告 年度申报时有关机构税务鉴定报 告具体要求详见企业 所得税汇算清缴纳税 申报鉴证业务准则（ 试行）（国税发 200710号） 大量管理资料下载内资：开发产品销售收入范围（新增） 现金 全部价款 现金等价物 其他经济利益 大量管理资料下载代收款项的计税规定 价内收费 代收款项 （基金、 全部确认费用、 为销售收 入 附加等） 由开发企业开具发票价外收费由其他收取部门开具发票：按 代收代缴款项管理 大量管理资料下载开发产品销售收入确认（变动） 一次性全额收款方式 分期收款方式 银行按揭方式 委托方式 先租后售方式注意会计与税法在收入确认上的差异 大量管理资料下载一次性
6、全额收款方式（不变） 应于实际收讫价款或取得索取价款凭 据（权利）之日，确认收入的实现。 大量管理资料下载即执行销售合同或协议约定日期与实际 付款日期孰早原则。应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款 方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款 的，在实际付款日确认收入的实现。 分期收款方式（变动）在31号文基 础上增加了 关于计税依 据的规定 大量管理资料下载分期收款方式（变动） 几点建议： 1.该方式对企业而言虽可以推迟确认收入，推迟 纳税，但结算风险较大。故企业应建立信用控 制制度，还应落实收款责任，并让财会人员介 入合同的签订，以便采取适当的核算方式。
7、大量管理资料下载分期收款方式（变动） 2.在该种方式下，企业分期确认收入、分期开具发票、分 期结转成本，应注意收入与成本的配比：本期销售成本=本期确认收入*销售成本率=本期确认收入*（总成本/总价款）建议企业在“分期收款开发产品”下按销售对象设明细账 及备查簿，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、 成本、已收价款等有关资料。 大量管理资料下载银行按揭方式（变动） 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款 应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款 办理转账之日确认收入的实现。 在31号文基础上 增加了关于计税 依据的规定 大量管理资料下载银行按揭方式（变动）注意 1.关于按揭保
8、证金的规定 2.该种方式下，企业分两次确认收入，分 两次结转成本，注意收入与成本的配比。 建议：设置“按揭售房备查簿”进行管理 大量管理资料下载委托方式（变动） 支付手续费方式 视同买断方式 基价（保底价）加超基价分成方式 包销方式 大量管理资料下载委托支付手续费方式 应按销售合同或协议中约定的价款于收到 受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现。 大量管理资料下载委托视同买断方式 属于开发企业与购买方签订销售合同或协议， 或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销 售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定 的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议 中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开
9、发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前 两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于 买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售 合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现。 大量管理资料下载委托基价（保底价）加超基价分成方式 属于由开发企业与购买方签订销售合同或协 议，或开发企业、受托方、购买方三方共同 签订销售合同或协议的，如果销售合同或协 议中约定的价格高于基价，则应按销售合同 或协议中约定的价格计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确认收入的实现， 开发企业按规定支付受托方的分成额，不得 直接从销售收入中减除；如果销售合同或协 议约定的
10、价格低于基价的，则应按基价计算 的价款于收到受托方已销开发产品清单之日 确认收入的实现。属于由受托方与购买方直 接签订销售合同的，则应按基价加上按规定 取得的分成额于收到受托方已销开发产品清 单之日确认收入的实现。 大量管理资料下载委托包销方式 包销期内可根据包销合同的有关约定 ，参照上述（1）至（3）项规定确 认收入的实现；包销期满后尚未出售 的开发产品，开发企业应根据包销合 同或协议约定的价款和付款方式确认 收入的实现。 大量管理资料下载委托方式（变动） 无论哪一种委托销售方式，对于委托方（即房 地产开发企业）来说： 会计处理基本相同，但确认收入的金额却不一 定相同。 大量管理资料下载
11、委托方式下委托方会计处理 按委托协议将开发产品委托受托方代销借：委托代销开发产品 （总成本）贷：开发产品 大量管理资料下载委托方式下委托方会计处理 收到受托方代销清单，开具发票借：应收账款 贷：经营收入（主营业务收入） （金额因 不同委托方式而有所不同） 大量管理资料下载委托方式下委托方会计处理 计提营业税借：经营税金及附加（主营业务税金及附加）贷：应交税金应交营业税 大量管理资料下载委托方式下委托方会计处理 计提手续费（采取支付手续费方式）借：营业费用贷：应收账款 大量管理资料下载委托方式下委托方会计处理 结转成本借：经营成本（主营业务成本）贷：委托代销开发产品 大量管理资料下载委托销售确认
12、收入的金额和时间根据报销合同约定价款和付款方 式确认包销期满后尚未出售的开发产品根据包销合同有关约定按上述规定确 认包销期内包销 方式基价加取得的分成额开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受 托方再与购买方签订销售合同或协议开发商、受托方、购买方三方共同签订销售合 同或协议销售合同或协议约定 价格与基价孰高者开发商与购买方签订销售合同或协议 基价 加超 基价 分成买断价格开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受 托方再与购买方签订销售合同或协议开发商、受托方、购买方三方共同签订销售合 同或协议销售合同或协议约定 价格与买断价格孰高 者开发商与购买方签订销售合同或协议视同 买断 方式 收到代销 清单日合同或协议约定价支付手续费方式确认收入 时间确认收入金额委托销售方式与83号文相比，在计税金额 确认上有较大变化，原因： 1.该种情况实际上已经形成 开发企业直接对购房人销售 ，不再具有视同买断性质； 2.为了避免开发企业通过中 间商转移利润； 3.当因市场波动出现房价下 跌时，该风险应由企业承担 ，国家不应承担。由于代销清单是采用 委托销售方式的开发 企业纳税的依据，所 以税法对代销清单的 内容作了列举式规定 ，同时增加了防止开 发企业采用该方式销 售开发产品后无限期 拖延纳税的规定。售价由受托方自定，实 际售
