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1、石家庄孙村项目市场研究及定位汇报2012年4月汇报内容 1. 项目本体及开发目标解析 2. 石家庄市客户需求解读 3. 石家庄房地产市场研究4. 项目操作核心问题提炼 5. 参考案例借鉴 6. 项目整体定位建议 7. 下阶段工作梳理8. 附件 PART 1 项目本体及开发目标解析项目本体及开发目标解析宏观区位优势本项目位于河北省会石家庄，在环渤海经济圈辐射半径，城市 起着连接东南西北作用，随着高铁建设，一小时省际经济圈指日可待u石家庄处于环渤海经济圈，石家庄地理位置较为 优越，联结东南西北；未来高铁的建设使得一小时 省际经济圈指日可待；u石家庄市作为河北的省会，距离北京约273公里， 距离天津
2、约300公里。随着城际高速铁路的建设，石 家庄与区域内主要城市的时间距离在不断缩短。u石家庄城市发展亟待升级，有很大的城市开发、 建设空间；石家庄273公里300公里天津市北京市石家庄新火车站及规划地铁示意城市区位优势本项目位于裕华区，占据城市中轴线位置建设大街两侧，区域地 理优势明显；同时本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地u 本项目地处裕华区二环以内，区域内商业设施及基本生活配套设施比较完善，是本市教育及商贸中心，客户对本项目所在区位认可度较高；u本项目地块是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地；u近邻二环内唯一高尔夫公园，受万达广场城市中心效应的带动，区位未来发展潜力大、竞
3、争优势明显；u 项目位于城市中轴线建设南大街两侧，南侧的南二环东路是石家庄市东西向主干道之一。中成熟商圈政府本案交通路网地块周边交通条件便利，公共交通系统较为发达，项目可进入性 强u国道G107、G308与石市胜利南街、建通路联通，能直接通往本项目地块，方便周边下市县人群前往石市；u地块内部路网建设成熟，以建设大街、南二环石栾路、塔南路、仓兴街、汇通路、建通路、龙腾路等数条道路与市内外便利连接；u项目周边有多条公交线路通往城市各个角落，交通条件及道路形象较佳。建设大街南二环建设南大街石栾路仓兴街建通街汇通街金利街塔南路南二环仓兴街金立街地块内部整体区位居住气氛一般，商业配套欠缺，具有较大可发展
4、空间和较多 可发展可能u区域内现有医疗配套第五医院、建南医院、慈济医院等；u区域内酒店配套瑶辰丽都假日酒店。u区域内教育配套第八中学等。u地块内住宅以排兵式多层、小高层住宅为主，小区及建筑整体较为陈旧；u配套商业以旭景琴园底商，其余区域暂无成型商业；荣盛家园旭景琴园瑶辰假日酒店第五医院经济技术指标项目为可开发物业类型较多，未来发展意向为多物业混合的 大型综合区域地块性质地块面积 （亩）容积率总建筑面积 （万平米）备注回迁住宅184.2753.138.08351、考虑拟合作地块 （170.97亩） 2、未计算17#地块 3、未计算6#西南 6.601亩绿地住宅用地275.4943.156.945
5、4商业用地467.5534.5140.2659本次定位地 块总面积743.047住宅56.9454万平米商业140.2659万平米大规模、零散分布、存在住宅、商业、写字楼、公寓、酒店 等多种物业可能的大型综合项目项目优劣势分析优势strength1、地理位置优越，本案位于石家庄中轴线建设大街两侧、二环内，客户认知度高；2、规模优势，本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地；3、交通便利、可达性好，项目内外交通便利，可达性较高。劣势weakness1、地块零散：地块分布零散，难以形成整体大社区气氛；2、商业体量大：商业体量过大存在市场风险和操作难度；3、区域氛围：目前区域居住氛围和商业氛围
6、一般。项目开发目标企业目标品牌目标：本项目是盛邦集团发展的大规模项目，力图打造成为区域内高知名度的项目。利润目标：实现快速销售，实现企业及资金的快速流转、提升资金利用效率政府目标形象代表：成为城中村改造的名片项目发展驱动：带动区域快速发展。在区域成熟、功能完善等方面做出贡献。作为大规模复合型房地产项目的开发，必然要在政府公共政策支持的前提下，首先保证方向的正确性，同时站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，以市场环境为出发点，实现企业品牌目标以及利润目标的双赢。项目属性界定城市可见发展带上/城中村改造项目/大体量商住混合 发展起点较高的综合型地产项目建设大街与南二环交汇处裕华区发展逐渐成熟百
7、余万平米商业用地市场客户及业内人士 如何看待区域未来发展PART 2 客户需求解读客户需求解读客户特点汇总客户分析总结客户访谈纪要调研和访谈目的：裕华区置业客户构成中高端客户置业特征、需求和置业敏感点中高端客户对商业投资看法中高端客户对项目区域发展看法项目组通过对市场中高端项目客户调研，以明确石家庄中高端客户置业特征、需 求和敏感点项目组调研部分楼盘：地产项目：聚合远见藏龙福地维多利亚时代恒大雅苑、华府万达公馆源筑新源NASA万象天成.项目组访谈工作：深度访谈有相关置业经历 或置业经济实力的客户恒大华府成交、意向客户 及恒大雅苑认筹、未认筹 客户深度访谈典型项目销售人员、专业 人士深度访谈客户
8、访谈形式本次访谈采用“一对一” 面谈形式展开，以确保获 取准确的客户置业需求及 投资需求项目组访谈主要内容及数量针对业内人士访谈p对石家庄整体城市发展如何看待？p对裕华未来发展趋势有怎样看法？p对目前裕华房地产市场有怎么样看法？p对孙村（含新火车站）未来发展有怎样看法？p目前裕华置业客户大概哪些客群？p客户置业敏感因素都有哪些？p针对潜在购房客户访谈p您对区域发展如何看待？p对目前石家庄房地产市场有怎样看法？p对裕华房地产市场有怎样看法？p需求哪类产品？除了户型还有什么特别关注因素？比如园林、外立面、交通、配套、物业管理、开发商背景。p对目前石家庄及区域内商业市场怎样看待？p访谈数量说明记录内
9、容的访谈：专业人士7组，恒达华府、雅苑成交（含认筹）、意向客户12组，共计19组 ；其他形式的访谈：公务员、酒店销售经理、出租司机、餐饮店老板、亲朋好友等石家庄各行业 民众客户访谈恒大华府意向客户王先生p社区环境p户型实用型p大气的入口、 建筑p配套商业置业关注因素：访谈纪要：张先生，私营业主，37岁；住宅需求：我已经过来看过几次了，觉得还不错，我朋友在这边已经买了一个三居室；这里大气的入口，震撼的园林还有超大的楼间距离都是我非常喜欢的，包括装修风格，也是很大气；但是迟迟没下决心买主要是户型问题，我家里有个小孩，会有老人过来同住，三居的户型这边现在只有130平米左右，四居280平米左右，我觉得
10、要么太小，要么过大；我不缺房子，但是如果有华府的品质和合适的户型，我肯定考虑。商业需求：最好有配套的商业，虽然家里有车，但是如果买个菜都去很远的地方就太麻烦了；超市和商场我还是愿意去北国，习惯了，而且他们一直有活动和返券，现在手里还有，不去就浪费了。恒大城业主访谈：程女士最关注品质楼盘，新政下追求一次性到位置业p注重精装修p品质感建筑风 格p喜好智能化设 施p关注新政影响置业关注因素：访谈纪要：程女士，石家庄人，26岁左右；置业关注：精装修、建筑风格、舒适居住：楼间距大、景观园林佳；置业需求：我已经看了比较长时间的房子了，石家庄整体来说建筑比较普通，没有明显风格；桥西稍好点、品质一点的主要就是
11、恒大项目了，其它就比较一般了；现在新政限制买多套房了，我比较看重有品质的建筑风格楼盘、追求好一点的一次性到位，父母一起凑了点钱买了恒大城的2居；恒大城的精装修我喜欢，看的很多盘都没有精装，或者报价高，恒大城精装修性价比高；我比较喜欢智能化设施，比如说24小时生活热水、垃圾处理器等；恒大城楼间距大，住起来舒服，不错；对新政的看法：目前会对部分人士肯定还是会产生一定影响，像我就选择了买一套好的，直接住久点，首套付款比例低一些嘛。p社区环境p产品p配套p服务住宅置业关注因素：业内人士访谈恒大华府销售代表访谈访谈纪要：张小姐，销售代表，29岁，业内经验4年；住宅产品：石家庄隐性富豪很多，他们生活低调、
12、不张扬，不是属于炫富的人；这些高端客户都是再次改善，均有2套以上购房经验，现阶段购房，一部分是投资需求；另一种就是对生活方式的追求；因此，他们购房比较理性，综合考虑项目各种因素，包括：社区环境、产品、配套，并开始对精装修、智能化和物业服务等产品外围及服务有所要求；在客户认知中，石家庄现在品质较好的住宅项目只有恒大华府和万达公馆，市场不能够满足客户需求；我们这个项目去化最快的是140-180平米的三居产品，每次推盘都非常迅速被消化掉，现在我还有客户来问我170左右的产品。孙村：个人看好孙村的项目，主要是占据绝佳的地理位置建设大街两侧，且在二环内，是高端客户认可的城市优良位置，如果能够利用好地段优
13、势，在产品上发力，做成高端项目是有销售基础的。恒大雅苑认筹客户访谈：王先生最关注品牌开发商效应p立面风格p园林景观p品牌开发商p户型朝向p喜好精装置业关注因素：访谈纪要：王先生，石家庄人，40岁；置业关注：立面风格、园林景观、品牌开发商、户型；置业需求：这种欧式的风格非常喜欢，很大气，品质感很强，石家庄几乎还没有这种感觉的，恒大做的可以算是出类拔萃了吧；园林不错，绿化做的还可以，毕竟是恒大，做出的东西有保证，我就是冲着恒大来的，住过恒大房子的好多朋友都向我推荐；我理想的户型是120平米左右的三居，妻儿老小一起住，很合适，客厅一定要大，并且一定要朝南，最好有两个卧室朝南，这样住着更舒适一些，厨房
14、也要大一些，规整一点，我爱人对厨房要求还是比较高的；我觉得精装修很好，省了很多事儿，而且恒大做，我也放心，他们一起采购，看这用料，性价比还是蛮高的，有的自己在石家庄还买不到，要是能够自己选择风格就更好了。我爱人说雅苑的厨房精装很不错，已经准备买了。恒大雅苑认筹客户访谈：刘先生喜好水系园林，认可孙村区域发展访谈纪要：刘先生，石家庄人，32岁左右，年轻夫妇之一；置业关注：水系园林、大厅小卧、物业管理；置业需求：建筑风格：市面上像这个（现代简约风格）多一些，我不太喜欢，没有品质感，维多利亚时代那个算是不错的；园林景观：我希望社区里有水系，别的就是普通绿植呗；户型需求：客厅一定南向，倾向于大客厅小卧室
15、，认为客厅很重要，是对外交流的重要空间；精装修：无所谓；物业管理：安保挺重要的，体现出社区的独特性、品质感对孙村的看法：那边在拆迁改造前给我的印象就是脏、乱、差，现在环境好点了，厂子基本拆迁了，交通路网还是不错的，会考虑去孙村买房；那边火车站建起来后还是有一定发展潜力的，适合投资一些商业。p水系园林p喜好大客厅p注重物业管理p认可孙村区域置业关注因素：恒大雅苑认筹客户访谈：贺女士关注交通、教育资源，舒适型改善客户访谈纪要：贺女士，石家庄人，35岁左右；置业关注：园林景观，交通，教育；置业需求：园林景观：我喜欢有大面积的绿化，有很美的景观的营造，石家庄的楼盘还是不太注意打造景观的，楼间距也很小，很不舒服。希望社区环境要幽静，树木茂盛，最好还有小溪或者湖泊。户型需求：一百多平的吧，三居，我们是自住，现在孩子长大了，该有自己独立的居住、生活、学习空间了，我们已经看了很久的房子了，想找一个交通方便、教育配套不错的楼盘。户型功能：我们现在看中的户型就是北向客厅，其实我们平时上班在家呆的时间很短，孩子也多在
