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1、水域未来水域未来星海湾项目初步认知2006.11.11项目初步设想项目初步设想核心问题提出核心问题提出项目特性认知项目特性认知项目基础分析项目基础分析 城市发展 市场环境 客群特征 B.A.ConsultingB.A.Consulting项目特性认知项目特性认知伟业顾问自2004年即进入大连房地产市 场，在经验积累的基础上，通过对本项 目用地及周边的实地踏勘，发现本项目 的突出特性。B.A.ConsultingB.A.Consulting项目用地位置： 大连星海湾金融商务中心区，紧邻星海广场项目规划指标： 建设用地面积121400平米 容积率:2.0 总建筑面积:242000平米 五星级酒店5
2、2500平米 海景特色商业37000平米 高层海景豪宅58500平米 低密度住宅94000平米进度安排: 2007.6动工,2008年初住宅部分开始销售 目前处于前期市场研究及规划阶段项目的突出特性： 稀缺性 复合性 价格高项目特性认知B.A.ConsultingB.A.Consulting特性一：稀缺性城市核心+星海广场+海景B.A.ConsultingB.A.Consulting星海广场中山广场6.5公里项目用地本项目位于“城市核心区”，距中山 广场直线距离6.5公里。交通条件便利，出行方便享受城市配套设施，生活条件便利B.A.ConsultingB.A.Consulting紧邻星海广场，
3、区域认知度极高。 星海广场占地面积110万平方米，中心 广场面积4.5万平方米是亚洲最大的城 市广场 星海广场的被认知范围已超越了大连， 辐射至东北三省 B.A.ConsultingB.A.Consulting南侧面海，海景资源优势突出。 项目用地南边线紧邻海域，拥有丰 富的海景资源 与星海广场其他项目相比，面海面 较长，资源优势突出B.A.ConsultingB.A.Consulting特性一：稀缺性低密度住宅 项目整体容积率为2.0 ，原规划方案中用地中 部为低密度住宅 星海广场已有项目基本 为高层住宅，低密度产 品稀缺性明显项项目名称层层数 星海国宝30 世纪经典30 一品星海12/33
4、 星海阳光12/28 星海假日27 金玉星海19-27 半岛听涛5/10/31 星海甲天下12-15B.A.ConsultingB.A.Consulting特性二：复合性本项目物业类型的复合性星海广场已开发项目中物业 类型相对单一，缺乏复合型项目五星级酒店海景特色商业高层海景豪宅低密度住宅B.A.ConsultingB.A.Consulting特性二：复合性本项目住宅部分高度的复合性高+低的组合是否有更 多的可能性？高层海景豪宅（无限高）低密度住宅（原方案为5层）B.A.ConsultingB.A.Consulting特性三：价格高 用地资源的稀缺性以及开发商打 造高品质产品的实力，奠定了本
5、项目将成为大连首屈一指的豪宅 项目，体现在售价上，也将成为 大连高端项目价格的标杆。B.A.ConsultingB.A.Consulting核心问题提出核心问题提出以实现良好的经济效益及社会效益、 极大提升品牌形象的目标为出发点， 结合上述项目特性，提出本项目开发 的核心问题。B.A.ConsultingB.A.Consulting核心问题一：关于客户本项目的突出特性奠定了城市核心区海景豪宅的高 端形象，那么我们的客户也必将是置业者中的高端人群，而核 心问题在于：高端消费力是否充足？由置业目的而反映出的产品需求特点是什么？B.A.ConsultingB.A.Consulting核心问题二：关于
6、产品从伟业多年项目操作经验发现，即便是拥有多次置业经验的高 端客户在产品需求方面也同样存在很强的引导性，那么我们需 要解决的核心问题在于：大连目前市场中的豪宅产品如何？未来什么样的豪宅产品更加符合大连的市场环境？本项目如何打造出即符合市场需求，又能体现项目 用地特色的差异化产品？B.A.ConsultingB.A.Consulting核心问题三：关于规模本项目住宅部分为15.25万平米，较大的供应量必将对稀缺资 源的专署性产生不利的影响，那么我们需要解决的核心问题是 ：稀缺资源的最大化利用及如何规避由规模大而 产生的不利影响？B.A.ConsultingB.A.Consulting核心问题四：
7、项目与区域间的互动与一般项目被动的接受区域发展带来的影响所不同，本项目由 于规模大、多物业类型复合，必将对区域城市化程度的提升也 产生较大的影响，为实现更大的社会效益，在项目规划中，我 们需要解决的核心问题是：如何实现项目与区域间的互动，加速城市化的进程？B.A.ConsultingB.A.Consulting项目基础分析项目基础分析严谨的分析过程、科学的分析方法 是实现项目准确定位的基础，下面 将对我们的初步分析进行阐述。B.A.ConsultingB.A.Consulting初步分析确定项目 定位基本假设项目五大定位 客户功能操作档次产品伟业的工作方式：四把尺子刷油漆用地分析市场分析政策分
8、析开发商分析用地分析市场分析政策分析开发商分析针对性深入分析，判定 基本假设方案的优劣最终 定位 方案专题性研究为成功实现本项目的五大定位 ，针对项目的三大特性，伟业顾问 将在以往工作方式的基础上采用多 主线的综合分析方法。B.A.ConsultingB.A.Consulting通过三条核心的分析主线，解决本项目的三大核心问题： 城市发展 市场环境 客群特征 B.A.ConsultingB.A.Consulting城市发展 大大连城市发展规划 城区：按“西拓北进”、建设“大大连” 的思路，大连城区将西拓至旅顺、 北拓至金州。大连市区由主城区、 旅顺口城区、金州城区和新城区组 成，各城区相对独立
9、、自成系统， 形成带状组团式结构模式。 四个市级公共中心：青泥洼桥、 星海湾、小窑湾、大魏家公共 中心。 城市发展规模扩大，中心城区地位 更加突出 星海湾作为市级公共中心，对城市 化复合功能的需求增加星海广场B.A.ConsultingB.A.Consulting城市发展 大大连小平岛星海湾小平岛 城市膨胀速度加快，要 求星海湾区域城市化进 程加速。岛项目普通 住宅价格已达到 6700元/平米!B.A.ConsultingB.A.Consulting城市发展 大大连大连 城市经营成功 经济水平相对发达 在东北三省中认知度高较高的城市地位吸引来自东北 三省的中高端客户在大连置业 ，并形成主力需求
10、。 媒体统计，2004年末大连市在 售商品房总销售量的60%被以东 北地区为主的外地居民购买 外地客户置业比例全国排名第三B.A.ConsultingB.A.Consulting城市发展 大大连北京、天津、大连城市发展水平比较大连城市经济发展速度较 快，发展阶段略高于天津 ，处于中间水平，后期增 长预期较高。大连商品住宅成交价格高于天 津约18%大连人均可支配收入偏低，低于 天津平均水平约13.7%，低于北 京平均水平约50.7% 城市经营比较成功，奠定了后 续增长的基础 现阶段居民收入偏低，外区域 消费仍将是需求主力B.A.ConsultingB.A.Consulting城市发展 星海湾星海
11、湾规划 战略发展纵深不够，可开发用地少 ，综合配套相对缺乏，不利于区域 成熟； 已开发项目仅依托于景观资源，升 值空间受限。从区域发展的高度看，本项目应 ： 提升区域城市化水平 带动区域成熟，功能与传统中 心城区形成差异化互补B.A.ConsultingB.A.Consulting城市发展 借鉴案例华侨城波托菲诺 规模：总占地面积80万平方米，建 筑面积108万平方米； 资源：7万平方米燕栖湖、4万平方 米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛 诺山畔； 产品：沿湖独立别墅、Townhouse 、多层、小高层和高层豪华住宅， 意式风情的商业街、广场、钟楼。城市化景观豪宅小高层售价30000元/平米独栋别
12、墅85000元/平米！城市核心区景观豪 宅得到较高的认可B.A.ConsultingB.A.Consulting城市发展 借鉴案例海名轩（香港，九龙 ） 位置：九龙紅磡环海街 资源：维多利亚港海景 产品：极具城市化特点三栋超高层 建筑（68、70、73层），建成初期， 是全球最高建筑（232.6米）。外墙以 海蓝色的玻璃幕墙铺砌，三座大楼互相 接连，形成阶梯式的屋顶。城市化景观豪宅130000元/平米！B.A.ConsultingB.A.Consulting城市发展 项目用地项目用地条件 资源优势 交通便利 规模大 多物业类型本项目的城市角色： 区域龙头 城市名片B.A.ConsultingB
13、.A.Consulting 城市发展 市场环境 客群特征 B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境 城市豪宅属性充分刺激世俗的浅表神经挖掘区位价值研究现状升级国际品牌和国际化标准精细的产品及服务的附加值城市豪宅价值属性伟业经过多年的经验的积累，对城市豪宅的价值属 性进行总结，由此为本项目的定位提供有效依据：B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境 城市豪宅属性充分刺激世俗的浅表神经北京贡院六号威尼斯吹金粉水晶 灯、66张牛皮墙纸 、17遍的烤漆工艺顺景园奢华的立面材料与 高档的配套B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境
14、城市豪宅属性挖掘区位价值北京银泰中心世贸国际公寓CBD核心区CBD核心区B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境 城市豪宅属性深入研究现状的升级慧谷根园万城华府望京区域住 宅升级产品万柳区域住 宅升级产品B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境 城市豪宅属性国际品牌和国际化的标准公园大道季景沁园美国汉斯品牌，高 标准精装修水平新加坡排名第三位 的吉宝公司，26万 平米精装修统一交 房B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境 城市豪宅属性精细的产品及服务的附加价值东方之子万国城MOMA双主卧设计，男女 主人分开，降板式 浴缸
15、。家庭智能化 ，可按不同模式设 置MOMA技术，恒温恒 湿、节能环保B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境 大连城市豪宅特征区位项目名称区位项目名称 西岗区中央华府中山区嘉和花样年华 中华名城悦泰林里 金宸国际明泽苑小区 前城国际花园尚品南山 亿达新世界休斯顿公寓 隆泉华庭中山九号 金煌公寓商务、商业 聚集区万达华府沙河口区星海蓝山景观区杰特公寓 星海阳光 星海国宝 一品星海 半岛听涛 世纪经典 中山区颐和园大连城市豪宅（8000元/平米以上） 项目特征： 区位特征位于商务、商业 聚集区或景观资源区B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境 大连
16、城市豪宅特征 价格特征主要集中在8000-10000元/平米B.A.ConsultingB.A.Consulting市场环境 大连城市豪宅特征 价值特征: 中心区位 景观环境 精装修 大户型为主项目名称价值特征项目名称价值特征颐合园 景观环境四合院明泽苑小区中心区位中央华府中心区位尚品南山中心区位景观环境中华名城中心区位欧式园林休斯顿公寓中心区位精装修小 户型 前城国际花园中心区位中山九号中心区位金宸国际中心区位复式小户型 精装修星海蓝山星海广场海景亿达新世界中心区位精装修杰特公寓 星海广场海景隆泉华庭中心区位精装修星海阳光星海广场海景金煌公寓中心区位精装修星海国宝 星海广场海景精装 修万达华府中心区位一品星海星海广场海景嘉和花样年华中心区位精装修小 户型半岛听涛星海广场海景悦泰林里中心区位低密度世纪经典星海广场海景文园别墅中心区位
