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1、“ ”前期物业服务投标文件 1 目 录一、商务部分 .2二、 技术部分 .31 投标的总体设想和概述32 服务制度保障83 投标报价合理性364 人力资源管理48人力配备.48员工素质46激励、奖惩、福利制度475 项目经理的任职资历与业绩.52三、资信部分53“ ”前期物业服务投标文件 2 一、一、商商务务部分部分:我公司正式投标“ ”住宅区前期物业服务招标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：1. 在所附投标报价中规定提供相应的物业服务的基础上，住宅物业服务费标准为每月每平方米建筑面积 元。2. 我公司已详细阅读全部招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解
2、并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。3. 如果在规定的开标时间内投标文件撤回，保证金将不要求贵方退回。4. 同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。5. 如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。6. 我公司严格按照投标须知履行应尽义务，遵守招投标纪律。7. 未尽事宜依照中华人民共和国招标投标法、 前期物业管理招标投标管理暂行办法和沈阳市前期物业管理招投标管理规定等相关法规执行。8. 与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地 址： 邮 编： 收件人： 投标人： （盖章）2012 年 6 月 25 日 “ ”前期物业服务投标文件
3、3 二、二、 技技术术部分部分一、投一、投标标的的总总体体设设想和概述（想和概述（物物业业服服务务内容及内容及标标准准） ）（ （这这部分是招部分是招标标文件的内容文件的内容） ）（一）、物业服务内容1. 做好“ ”住宅区前期接管验收工作。2. 公用部位、公用设施设备的使用管理。3住宅装修的日常监督管理。4园区内的公共秩序维护。5. 公共场地、道路、房屋建筑公共部位的清洁卫生维护。6. 公共绿地、花草树木的养护和管理。7. 客户服务。8消防管理。9. 电梯的维护。10物业档案资料的管理。（二）、物业服务标准1. 综合管理1.1 负责制定物业服务服务工作计划，并组织实施； 1.2 白天有专职管理
4、员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉； 1.3 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业服务档案资料齐全；1.4 全体员工统一着装，持证上岗；“ ”前期物业服务投标文件 4 2. 公用部位、公用设施设备的使用管理。2.1 建立设备房巡查制度； 2.2 建立设备管理台帐；2.3 停水停电提前通知（市政突发停水停电除外）；2.4 房屋外观定期巡查,对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理；2.5 设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。3住宅装修的日常监督管理。3.1 在进行室内装饰装修时,应遵守建设部住宅室内装
5、饰装修管理办法和沈阳市住宅小区管理办法、 沈阳市城市房产管理条例等政府相关政策法规；3.2 对擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等现象要及时制止；4. 园区内的公共秩序维护。4.1 安全岗位实行 24 小时值班和巡逻制度;4.2 对偷盗、抢劫、意外伤害、火灾等突发事件有相应预案;5. 保洁管理5.1 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；5.2 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾堆放到指定地点；“ ”前期物业服务投标文件 5 5.3 垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净；5.4 扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求；5.5 共
6、用部位玻璃、路灯、楼道灯等定期清洁；5.6 车行道、人行道无明显污迹、杂物、积水、油迹、灰尘； 5.7 垃圾中转站、垃圾桶内垃圾不得散装，无超载、无强异味、无污水横流；5.8 对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便处，应设有明显标识或采取有效防范措施；6.绿化管理 6.1 由专业人员实施绿化养护管理； 6.2 公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花草、树木、配置得当、层次分明；6.3 草坪长势良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物目视平整，生长季节浓绿，整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；6.4 如发现病虫害要进行捕捉或喷药消灭；6.5 主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位
7、置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净；7. 客户服务。7.1 中控室 24 小时接听电话，进行信息沟通，维修人员接到报修进快到达；7.2 公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话；7.3 开展有偿代办服务，公示服务项目及价格；“ ”前期物业服务投标文件 6 7.4 收到投诉尽快给出反馈处理意见。8. 消防管理8.1 有健全的消防管理制度，建立消防责任制；8.2 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；8.3 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；9电梯管理。9.1 电梯采用无人操作，24 小时运行；9.2 安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；9.3 通
8、风、照明及其它附属设施完好；9.4 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；9.5 轿箱、井道保持清洁；9.6 因故障停梯，接到报修后催促维修人员尽快到达现场抢修，及时排除故障；10. 物业档案资料管理标准 10.1 负责对物业服务工作中形成的具有参考利用价值的文件材料进行统一管理。10.2 档案管理有专人负责，对各类文件、资料进行收集、立卷、鉴定和保管。10.3 档案保存应统一分类，编排有序，装订整齐，目录清楚。10.4 管理人员应确保内部文件不外传，借阅档案时应符合规定的借阅程序和规定借阅时间，借阅人归还时应保证档案的完整无损坏。“ ”前期物业服务投标文件 7 10.5 销毁档案必须从严
9、掌握，慎重从事。对经鉴定确定无保存价值的档案，提出报告，经批准后销毁。“ ”前期物业服务投标文件 8 （三）、企（三）、企业业文化文化公司奉行“诚信、高效、团结、创新”的企业核心思想，始终坚持“一心一意为业主服务，一言一行塑行业楷模”的服务宗旨，运用“客户服务中心”管理模式，在物业管理服务过程中始终渗透着“以人为本”基本理念，以更加直接、方便、快捷、有效、热情、亲切的“零距离”为业主提供开放式的一站式服务模式。服务中不断推出物业管理新理念，积极参与行业竞争，推动行业发展。公司会始终贯彻“规范化、制度化、标准化”管理思想，不断规范物业管理服务质量，并导入质量管理体系，使公司的服务品质不断提升，公
10、司以严谨的作风、开放的心态、整洁的仪表、规范的程序、专业的服务打造企业品牌形象。二、服二、服务务制度保障制度保障(一一)、前期接管、前期接管验验收工作收工作物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。“ ”前期物业服务投标文件 9 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。1、物业接管验收应具备的条件（1）所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关政府部门的要求建设完毕。（2）各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格
11、，验收资料齐全；各机电系统调试合格。（3）建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净。（4）具备实行封闭式物业管理的基本要求。3、物业工作交接的内容：（1）土建与装饰工程。包括：砖石工程、混凝土工程、钢结构、木结构、地面与楼面、室内外装饰等；（2）电气工程。包括：高压系统、低压系统、照明系统等；（3）运载工程。包括：客用电梯、消防电梯等；（4）卫生和给排水工程。包括：给水系统、排水系统、污水处理系统及卫生设备等；（5）采暖通风与制冷工程。包括：热水机组、管道系统等；（6）消防工程。包括：消防水泵、消防管道、火灾报警、自动喷洒系统、消防主控柜、应急广播、消火栓等；（7）系统
12、集成。包括：楼宇自动化系统、通讯自动化系统、综合布线系统等；“ ”前期物业服务投标文件 10 （8）其它。包括：共用天线、音响、秩序维护监视、可视电话等；（9）楼外工程。包括：道路、院墙、绿化、停车场等。(二二)、公用部位、公用、公用部位、公用设设施施设备设备的使用管理的使用管理要实现房屋共用部位和共用设施设备的规范化管理，就应当制定房屋共用部位和共用设施设备维修项目分类的维修管理标准，用标准着力规范房屋共用部位和共用设施设备的维修管理，是确保房屋使用功能始终处于最佳状态的有效管理手段。首先应制定分类管理标准。配置在建筑区域内各共用部位和共用设施设备是支撑物业使用功能正常运行的保障，由于覆盖面
13、广，保障对象各异，因而保养、维修、更新的条件不同，为充分发挥各共用部位、共用设施设备的使用效能，就必须组织专业管理人员和专家深入调研现行各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验，在此基础上根据建筑设计使用规范和设施设备使用型材的构成，进行科学的维修管理分类，在分类标准中依据设施设备的材料科学界定其使用时限、保养和维护升级的管理办法，分别明确维修、更新、改造的技术标准，指导物业管理单位对房屋共用部位和共用设施设备实施正确的维修管理，提醒业主在关注物业服务企业实施标准化管理的同时更好的监督其做好经常性的维修管理。其次应当明确项目分类标准的维修管理办法。房屋共用部位和共用设施设备的类别不同决定其管理和维护的方式各异，因此房屋共用部位和共用设施设备的维修管理程序和方法应当各异，不宜采取特定或泛泛的维修模式，而是应当将相同或相近的共用部位和设施设“ ”前期物业服务投标文件 11 备并行纳入管理，如将外挂玻璃幕墙
