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1、望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述Date22 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口消费特征概况Date33 页望京区域办公及商业物业市场分析报告图.望京道路现状图 图.望京道路规划图 Date44 页望京区域办公及商业物业市场分析报告区域交通概况n 望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达
2、性不好；n 望京地区规划中的道路，目前只建成了50，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；n 如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；n 城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。Date55 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口消费特征概况Date66 页望京区域办公及商业物业市场分析报告区域规划概况望 京 整 体 规 划总用地范围规
3、划居住人口总规划建筑面积备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商 业、商务、工业、特殊用地等所有 用地的建筑面积。居住、商贸中心占地规划居住人口规划建筑面积备注8.6平方公里居住人口33万 总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用 地的建筑面积。北京市总体规划方案中对望京区域的规划区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好Date77 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京新规划中的用地规划K区D区C区B区A区科技园区大型公共建筑组成的市级公建中心 包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等 ，规划建筑面积270万平方米K区：居住用地分
4、 为个区居住用地：规划建筑面积 250万平方米，分为五个区望京科技产业园区 高科技产业及研发为主，兼有居住、 商服等相应配套服务功能的综合区Date88 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口消费特征概况Date99 页望京区域办公及商业物业市场分析报告区域产业发展概述望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望
5、京地区的主导产业基地。 区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技 含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。Date1010 页望京区域办公及商业物业市场分析报告区域产业发展概况望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。 园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。 区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。Date1111 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况
6、区域人口消费特征概况Date1212 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京商圈品牌精品店新概念汽车展示厅中旅旅游汽车公司雪亮眼镜雪亮眼镜大明眼镜铜牛服饰本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家 汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层， 服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁， 位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修品牌精品店业态较少， 尚有发展潜力Date1313 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京商圈休闲娱乐太阳宫娱乐休闲中心张贝健身柯达中体倍力健身俱乐部咖啡店汉方洲足疗茶馆 足疗音像潇洒风度 美容美发网吧音像音像美发旺兴
7、源洗浴七甲山练歌场特百惠富士冲洗雪美华美容厅本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家， 咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家 咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上， 周围环境较好，位于繁华街区健身需求面积平米茶吧酒吧等休闲娱乐 场所比较成旧， 且数量少不够规模， 很多街道属于空白， 有极大发展空间Date1414 页望京区域办公及商业物业市场分析报告 望京商圈生活配套分布金象大药房福奈特加油站金象大药房福奈特电子图书馆 东方爱婴金象大药房慈安堂郡福奈特生活配套设施稍显不足， 可适当增加Date1515 页望京区域办公及商业物业市场分析报告 望京商圈零售商业超市大型
8、专业卖场 天成超市 苏宁电器 韩国百货 大中电器 京客隆 中福百货 中国移动营业厅 华润超市 新都副食 韩国百货 鲜花店 中复电讯 建材大世界 南湖综合市场 建材城 正时家居 联通 华润超市 中国烟草 风城食品店便利店鲜花副食店等对面积要求较小， 平米以上即可，超级市场要求面积 在平米以上，位置主要以繁华 临街层，地下层商场房为主 Date1616 页望京区域办公及商业物业市场分析报告餐饮配套分布本区域中式餐饮家 韩式餐饮家 西餐及西式快餐家 食品专卖店家食品专卖店饺子馆等面积较小， 平米即可， 等快餐店平米左右， 东来顺等中上档次中餐平米传统餐饮和韩国餐厅 量大趋于饱和， 西式快餐和其他 种
9、类风味餐饮 （如面爱面，必胜客等） 稀缺，市场有待开发 大多餐厅早期设在 住宅底商群楼内， 今年法规将限制餐饮 娱乐在住宅楼下经营， 这将是一大缺口实地调研时间； 年月日Date1717 页望京区域办公及商业物业市场分析报告 教育设施 幼儿园：望京目前幼儿 园有八所，民办的有六 所、公立的有两所，基 本上均分布在花家地和 南湖地区附近； 小学：六所，大多分布 在花家地地区； 中学：五所，重点中学 较多，由八十中、陈经 伦中学、首师大望京分 校； 高教：十一所高教学校 ，集中在京顺路西侧和 望京新城附近； 培训类学校：十一所， 集中在望京北小河望京 西园附近。备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号
10、代表小学、桔红色带旗符号表示 中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。Date1818 页望京区域办公及商业物业市场分析报告医疗卫生p 望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。Date1919 页望京区域办公及商业物业市场分析报告体育设施望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足
11、疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。Date2020 页望京区域办公及商业物业市场分析报告区域综合服务设施概况小结p 望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；p 未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；p 未来2年3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。Date2121 页望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口
12、消费特征概况Date2222 页望京区域办公及商业物业市场分析报告区域人口消费特征概况人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：社区居民年龄构成以2545岁为主。人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医 生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大， 其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：望京区域年人均月生活消费元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）Date2323 页望京区域办公及商业物业市场分析报告区域人口消费特征概况p 区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心 区消费力最强。p 望京区域住宅类楼盘置业者中二次
13、置业者增多，同时望京区域也聚集了 大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高 ，消费能力较强。p 本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品 位，品牌消费能力强。Date2424 页望京区域办公及商业物业市场分析报告目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述Date2525 页望京区域办公及商业物业市场分析报告写字楼市场总体情况：p望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长；p爱立信，摩托罗拉， LG ，西门子, 松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提
14、供服务的中小型公司进驻；p同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。Date2626 页望京区域办公及商业物业市场分析报告二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景Date2727 页望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块： 望京北部产业园区望京西部区域望京南部建成区望京中东部商业中心区望京北部产业 园区望京中东部 商业中心区望京南部 建成区望京西部 区域Date
15、2828 页望京区域办公及商业物业市场分析报告办公物业市场开发投资状况中辰写字楼 LOFTEL 望京科技创业园 建协大厦 和平大厦 佳境天城博泰大厦望京西部区域望京北部 产业园区望京南部 建成区望京中东部 商业中心区鑫佳泓大厦 爱慕大厦 叶青大厦尚古城写字楼 洛娃科技大厦 众运大厦 望京大厦四强写字楼星源国际办公物业部分 项目分布图利景名门博亚国际中心 金隅国际Date2929 页望京区域办公及商业物业市场分析报告 办公物业市场开发投资状况项目 地理位置开发商规模 入住时间 物业级别望京科技创业园望京高新技术产业区内望京科技创业园700001999年丙级众运大厦望京利泽中街二区208号北汽众运公司20000 2000年丙级洛娃科技大厦望京利泽中园二区洛娃集团开发公司15464. 02年乙级爱慕大厦望京新兴产业区利泽中园218-220号北京爱慕内衣有限公司212052000年正汇科技大厦利泽中园18000 乙级叶青大厦望京经济技术开发区叶氏企业集团有限公司50000 01年甲级中辰写字楼新兴产业开发区泰富德实业有限公司17386 02年7月甲级鑫佳泓大厦新业产业区19号地鑫佳泓科技有限公司17000 甲级和平大厦来广营东路5号1200005年1月丙级尚古城写字楼来广营东路5号贵特物业12000 02年乙级佳境天城中环南路甲2号英大置
