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1、房地产偷漏税的福州样本房地产偷漏税的福州样本 “房地产偷漏税相对来说比较容易，据我所知，没有一家企业不在这方面做文章的，只不过有的人把这称之为避税。”“房地产偷漏税相对来说比较容易，据我所知，没有一家企业不在这方面做文章的，只不过有的人把这称之为避税。”福州一家房地产公司董事长吴先生对记者的提问有点不以为然，“有些楼盘节省下来的税收甚至比真正的利润还要可观，作为以盈利为目的的企业，即使是国有企业，也不能抗拒这样的诱惑。”吴先生说，目前不管在业内还是社会，房地产企业偷漏税都已经成了一个公开的秘密。福州市国税局日前公布的消息显示，福州国税稽查部门在 2006 年共检查 1001 户房地产企业，查补
2、房地产企业税收 3189 万元。而福建省地税局 2006 年重点开展了包括房地产、新兴第三产业在内的税收和个人所得税专项检查，查补各项地方税费、滞纳金及罚款共计 4.69 亿元。“这些都是浮在表面的东西，冰山一角而已。”吴先生认为，“福州现在的房地产利润高的已经达到 100%，但纳税额却没有上升。”税收“黑洞”根据福州市国税局的材料，福州的房地产企业主要存在申报不实、收入结转不及时、收入与成本不配比、取得假发票等问题。“这是普遍的问题，房地产开发周期长、项目多，根本无法清查账目。”福州税务部门一位人士称，“单靠税务部门，难以对付房地产税收偷逃行为。”该人士透露，从检查的结果看，外资房地产企业偷
3、漏税比内资企业更为猖獗，“主要在于内资容易监控，外资房地产企业只要利用境外的公司进行关联交易，税务部门基本上就束手无策了。”房地产开发企业的销售收入多，交纳的税款才会多，而偷逃税收最主要的途径在于虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避税收。“加大开发成本的方法主要有四个，一是返工作假，材料费用按最好最高计价入账，二是招待费，三是各项虚假发票，四是通过大比例的融资虚增利息支出，其中返工作假增加成本最容易。”吴先生表示，“成本大了，利润就少了，有的企业通过这几项运作就可以少缴税款一半。”瞒报或少报预收售楼收入，并采取预付款和定金不开发票而在账目上转为服务费等方法来逃避税收，
4、也是房地产企业惯常的做法。税务部门在检查中发现，由于房地产企业存在大量的定金和预售款收入，不少企业将这两项收入计入往来账户，造成企业的营业收入下降，从而躲避应该缴纳的税收科目和款项。“房地产业跟其他产业不一样，环节多，开发周期长，财务报表的可操作性很强，逃避税收的空间就很大。”吴先生认为，“一些开发商为了完善账目上的作假，故意推迟收盘，不给建筑、装修、绿化等相关业务公司结账。”吴先生称，只要房地产企业跟税务征管员关系紧密，一般就能少缴不少税收。而税务部门往往是在房地产企业开发楼盘后才介入，开发商之前在土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请等发生的开发成本及费
5、用，无疑为偷逃税预留了空间。“即使被查出问题，一般就是补缴税款，最多处以罚款，因偷逃税款被追究法律责任的房地产企业及开发商基本没有。”吴先生说，“开发商尤其是中小规模的开发商，其暴利的来源，除了房价的上涨，就是偷漏税。”对此，福建省国税局局长张金水亦承认，“现在房地产业发展迅猛，税收征管却长期是个弱项，房地产企业隐匿预售收入、不按期结账售房款、虚列或多列实际成本等现象非常普遍。”最高 100%的利润“目前福州房地产的利润与税收严重倒挂。”吴先生认为，“前几年的利润为 30%至50%，2006 年普遍达到 50%至 100%。”福州房地产开发商的高利润来自 2006 年初以来疯涨的房价，据福建省
6、地税局分析，商品房屋平均价格上涨 20.8，位居全国各省(市)前列，而 2006 年 11 月，福州市以 10.4%的涨幅成为全国大中城市新建商品房价格涨幅最高的城市。房价大幅度上涨，开发成本却没有成正比上升。“开发商对房价上涨解释的理由是地价上升了，但去年开盘的楼盘的土地基本都是之前囤积的，不存在土地成本的增加。”吴先生称，“建安成本上涨扣除建筑企业消化的部分，不会占到房价上涨的 7，而税收增收只是从投资和销售量增幅中获取，因此房价涨幅就成了开发商的暴利。”而根据 2005 年 8 月福州市物价局测算的当地商品房建设的平均社会成本，福州市区商品房平均开发成本约为每平方米 2160 元，社会平
7、均利润约为每平方米 1400 元，即房屋均价为3560 元每平方米，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的 20%、25%和 14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的 41%左右。测算结果是，开发商成本利润率平均为50%，最低的为 20%，最高的超过 90%，并且呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。这还只是 2005 年 3560 元每平方米的房价计算标准，如今，福州市区的平均房价已经超过4500 元。遗憾的是，房价飞涨却没有相应地使税收水涨船高。与此相呼应的还在于，2006 年福州市经济适用房的比例仅为 5。2006 年 10 月 18 日，福州市 6 块限价保障房用地公开挂牌出让，遭遇了流挂的尴尬，最终只能由政府指定国有房产企业进行开发。原定于今年 1 月 23 日公开出让的首幅低层保障房用地，也由于开发商报名人数达不到法定 3 家竞买人的要求，而不得不取消。“有大把来钱的项目，谁还愿意去啃这些难啃的硬骨头？”吴先生表示，“这就是税收杠杆没有发生作用的结果。”
