左岸公园物业服务方案

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1、左岸公园物业服务方案左岸公园物业服务方案目目 录录第一节 房屋建筑物及配套设施、设备的维护与管理1第二节 安全服务34第三节 保洁服务38第四节 管理目标.43第五节 管理设想44第第一一节节 房房屋屋建建筑筑物物及及配配套套设设施施、设设备备的的维维护护与与管管理理唐山市左岸公园物业 是主要由 4 栋小高层、6 栋多层及 3 套别墅组成的综合性小区，因环境设计而确定了 业主要求较高的居住品味，为此业主的安全保障及居住环境、机电设施设备的管理十分重要。我公司根据项目 物业管理费用较低的实际情况，将严格按照“安全、可靠、优质、经济 ”的管理方针，贯彻执行ISO90012000 质量管理体系，对社

2、区安全、环境美化及 各类机电设施设备将严格执行我公司提倡的“东方管家”管理模式实施管理，同时对设备 进行高质高效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度地实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为客户提供一个安全、舒适的高品味工作和生活空间。一一、基基本本管管理理模模式式因本项目距离北京较近，完全借助公司资源 在本项目建筑物及楼宇配套设施、设备的运行维护管理上，我们将建立三级保障机制 确保高效低耗运营。第一级，项目自身保障机制。由项目上员工来完成各项建筑物和设备、设施的运行和日常维护；第二级，北京

3、区域公司保障机制。本级保障机制主要协调和处理可能出现的常规问题，并通过调集和整合以及本公司的专业公司的力量，解决和处理可能出现和存在故障或隐患。并负责完成中级以下维保工作。第三级，集团公司保障机制。本级保障机制将从更大范围内调集和整合本公司资源以及社会资源，解决和处理较为重大的技术难题。确保 左岸公园各项建筑物和配套设施的正常运行和其设计功能的实现。二二、人人力力资资源源与与制制度度保保障障基于左岸公园面积约近 6 万平方米，仅针对物业的小修和 物管条例约定的物业其他服务，中修和大修根据 实际情况需求进行。为确保各项系统的正常运行，我们将对口配备房屋维修养护人员， 实现区域垂直领导，项目经理负

4、责制的管理体系。具体操作上：引入 ISO9001 质量保证体系，进行规范化管理。明确岗位职责，按岗位制定职责，做到责任、程序、标准三落实。建立考核机制。建立激励机制。制定紧急预案。1 1、管管理理制制度度（前前期期顾顾问问在在此此不不再再阐阐述述）（1）接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。

5、对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。（2）预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：三级保养内容；日常维修及大修理的内容。设备维修、保养的标准与要求。开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修保养部门每年根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。大修理计划根据

6、公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量；实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。（3）值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作

7、运行，其具体内容如下：值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。调度值班人员接到报修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，

8、保证岗位上有人工作。（4）交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：交接班双方人员必须提前 15 分钟做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。出现下列情况不得交班：在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时；接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。（5）报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、工程负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内

9、容有：下列情况报告班组长：a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；b.设备出现故障或停机检修；c.零部件更换及修理；d.运行人员暂时离岗。下列情况报告工程负责人：a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；b.采用新的运行方式；c.重点设备发生故障或停机检修；d.重点零部件更换修理、加工和改造；e.员工加班、调班、补休、请假；f.与上级或外协单位联系。下列情况报告经理：a.重点设备发生故障或停机修理；b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工；c.系统运行方式的重大改变；d.系统及主要设备的技术改造；e.系统或设备的整改工程及外委施工；f.技术骨干、班组长以上人员岗位调

10、整及班组组织结构调整；g.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。（6）除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。（7）设备操作维修安全规定：所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术及安全操作等方面的培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。设备房应该

11、配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套等，并要认真保管。工作人员进入设备房内严禁吸烟及明火作业。非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。熟悉掌握触电急救方法及步骤。3 3、培培养养一一支支“一一专专多多能能”的的高高素素质质维维修修管管理理队队伍伍 ，降降低低管管理理成成本本。物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，必须要求是 “精干”的“

12、一专多能”型的技术能手，从而降低管理成本 。（1）技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。本物业人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到 “勤察、多思、善断” ，对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。（2）技术人员的“一专多能”化，适应机电管理的需要。本物业内配套的机电设备通常是 24运行，因此机电维护人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性

13、强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象，必须实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能” ，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培养多种技术职能，在工作中能提得起、放得下，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。但在采用 “一专多能”的工作方式时，必须保证持证上岗，以免发生安全事故和其他方面的损失。（3）加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。本物业内的机电设备分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况，是切实可

14、行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人，落实巡查内容。每周有关领导组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、检查落实情况，保证机电设备的完好率。三三、技技术术能能力力保保障障我公司设有机电和电梯维修两个专业公司，拥有一批专业技术人员，并与社会上诸多设备生产厂家保有良好的合作关系，对 唐山市左岸公园的设备管理与维护有充分的技术能力保障。以下就各个专业和系统的技术保障操作分别进行阐述： 房房屋屋建建筑筑物物及及大大厦厦配配套套设设施施的的维维护护与与管管理理房屋修缮一般分为小修、中修、大修。物业公司 日常进行的是小修，对于中修和大修，由物业分公司根据物业状态进行 申报，决

15、定是否需要维修，并出资进行维修。1、土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。2、土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 20%以上，中修后的房屋 70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。3、土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。一一、房房屋屋维

16、维修修养养护护模模式式风格派 E4 的维修养护采用定期检查、零星养护与计划养护相结合的模式。具体工作规划如下：序号公共建筑设施名称事 项计划养护周期1上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每 1 年每 1 年每 1 年每 1 年2商铺外墙清洗每年 3 次3内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每 1 年每 3 年每 1 年4楼面、地面大理石地面破裂更换磁砖地面空鼓、破裂更换每 1 年每 1 年水泥地面起砂、裂缝修理每半年5天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每 1 年每 3 年每 1 年6室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地面等）修补每 1