《“7090”政策影响下的上海住宅市场》由会员分享，可在线阅读，更多相关《“7090”政策影响下的上海住宅市场（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、“7090”政策影响下的上海住宅市场政策影响下的上海住宅市场陈立陈立一、一、 “7090”政策的发展政策的发展2006 年 5 月底九部委下发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国十五条） ，其中明确了新建住房结构比例，在“十一五”时期重点发展普通商品住房的要求，即“7090”政策。政策出台：套型建筑面积政策出台：套型建筑面积 90 平方米以下，开发建设总面积的平方米以下，开发建设总面积的 70%以上以上自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。直辖市、计划单
2、列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。政策争议：政策争议：90 平方米是建筑面积还是使用面积，平方米是建筑面积还是使用面积，70%指地区还是项目指地区还是项目政策出台后，迅速引起社会各界的争议，90 平方米套型建筑面积若指使用面积，按照住宅设计规范换算成建筑面积，那么将相当于 100-105 平方米；而“套型建筑面积 90 平方米以下住房须占到开发建设总面积的 70%以上”到底是仅针对一个地区的总量概念，还是只针对单个楼盘，建设部官员给予的解释也很含糊其词。政策落实：明确界定政策落实：明确界定
3、“90 平方米平方米”以及以及“70%”两概念两概念建设部在 7 月 13 日正式公布关于落实新建住房结构比例要求的若干意见中明确指出， “套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 ”关于 70%的比例， 意见提出了总量与项目结合的原则。具体规定是：自 2006 年 6 月 1 日起，各城市（含县城）年度（从 6 月1 日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到 70以上。上海实施细则：上海实施细则：70%体现在体现在“十一五十一五”规划中规划中上海市政府在 2006 年土地出让 1
4、 号公告先期严格执行“7090”条款后，随即在 1 个月内公布了上海市住房建设规划(2006-2010 年) ，规定在“十一五”期间，上海新开工住房将达到 1 亿平方米，套型结构比例则将确保建筑面积 90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的 70%以上。预计竣工新建住房约 1.2 亿平方米，全市住房竣工总量 2006 年约 2700 万平方米,2007 年约 2600 万平方米。其中，配套商品房竣工量 2006 年、2007 年均为 200 万平方米左右。二、二、 “7090”新政下的楼市发展新政下的楼市发展1土地市场变化土地市场变化前紧后松，目前城区较灵活，外郊地区受限较严前紧后
5、松，目前城区较灵活，外郊地区受限较严“7090”出台近两年，在上海市场新出让的土地中，城区比较灵活，一般不受“7090”政策限制，可以根据区域实际情况有所变通。目前，城区中仅有宝山规划局严格遵守，相对来说，外郊环区域受限较严。而在新政出台之初，市区规划局均作出响应，对即将公告的出让地块进行了严格的指标控制，对尚未拿到规划许可证的已出让土地要求重新设计规划，由于摸不透政策的详细指标，严格执行“一刀切”，这也直接导致了 2006 年下半年大量本该开建的土地重新报批，直接影响到上海楼市的供应。遗留用地基本执行，非遗留用地基本执行，非“7090”和合并申报属特例和合并申报属特例2006 年 5 月开始
6、，市规划局逐步开始了历史遗留用地的清理工作，要求开发商们对未拿到规划许可证的土地住宅部分进行重新报批。根据要求，此类用地住宅部分 70%的概念是指对剩余未拿到规划证的土地实行，而对同一地块之前已获规划证的面积，不纳入统计。1 号公告严格遵循新规，后续出让公告逐步放宽号公告严格遵循新规，后续出让公告逐步放宽2006 年 7 月，建设部明确了“7090”是政策细则，上海土地市场直到 8 月才推出 1 号公共 20 幅土地。该号公告最明显的特征是严格执行新政策，住宅用地单个项目都把 90 平方米以下的小户型比例严格控制在 70%以上，显示出地方政府在宏观调控敏感时期的谨慎态度，也可以说是因为上海市还
7、没有统一的区域规划来配置住宅供应户型结构，各区县急于出售土地，采用保守的做法，让单个项目均严格执行70%的指标。此后，随着上海“十一五”住宅建设规划的出台，使得后续新出让的公告对每幅地块住宅部分的指标均有所“松绑”，各区域区别对待也比较合理。2住宅市场变化住宅市场变化从“7090”政策实施至今已近两年，上海市场上真正的“7090”项目（2006年 6 月以后规划建设）不到 10 个，其中 2006 年 1 号公告中仅有一个。主要原因是，政策出台后，开发商要重新组织人手，找设计院重新规划，再报批规划局审核，这一程序需要由下而上层层上报，时间周期较长。从分布区域看，目前上市的纯“7090”项目有
8、6 个，无一例外地均分布在外环外区域，其中以万科为代表的小户型盘市场关注度最高。供应集中外环外供应集中外环外,得益轨道交通得益轨道交通上海目前推出的“7090”项目大多靠近现有或在建的轨道交通线路，随着轨道交通 1 号线延伸段的开通，11 号线的开工，原先交通不便的西城和江桥板块的市场认知度极大的提升，项目去化速度明显加快。而仅有的一个非轨道交通房，则是万科情景洋房专利的代表楼盘-白马花园，采用层层退台设计，小户型大部分集中在 2-4 楼，楼盘品质较好，吸引力较高（见表 1） 。表表 1 上海住宅市场纯上海住宅市场纯“7090”项目列表项目列表项目名称项目名称地址地址区位区位主要交通依托主要交
9、通依托万科花园小城闵行区龙吴路 5688 弄吴泾板块轨道交通 5 号线万科四季花城宝山区镇泰路 111 弄江杨路区域M1 号线白马花园松江区明中路 1010 弄莘闵板块A8 高速同盛嘉园宝山区月城路 299 弄西城板块轨道交通 1 号线奥林匹克花园松江区涞寅路 106 弄九亭板块轨道交通 9 号线嘉城三期嘉定区嘉怡路 279 弄江桥板块轨道交通 11 号线市场对于市场对于“7090”项目的接受度高项目的接受度高表 2 已上市已上市“7090”项目销售情况（数据统计截至项目销售情况（数据统计截至 2008 年年 4 月底）月底）项目名称项目名称90 平米以下平米以下推案推案(套套(90 平米以下
10、平米以下成交成交(套套)去化率去化率月均成交套数月均成交套数开盘日期开盘日期万科花园小城102696394%962007.6万科四季花城88668477%692007.6白马花园50429755%372007.8同盛嘉园524524100%852007.8奥林匹克花园三期43243199%482007.7嘉城三期57548364%692007.9作为上海第一个上市的“7090”项目上海奥林匹克花园，从 2006 年初以来一直报价在 8000 元/平方米，是九亭板块最贵的楼盘之一，但其 7 月初推出的三期 7090 房源，报价随即上涨到 9000 元/平方米，保持热销，而截止 2008年 4 月
11、，价格又一次上涨到了 11400 元/平方米。同时，其他个案在推出房源 2 个月左右的时间内，去化率超过了 50%，月平均成交套数更是都达到 50 套/月以上，宝山的同盛嘉园，在 2007 年 8 月开盘 4 天内就全部售罄第一批房源（见表 2） 。80-90 平方米房型市场反响最好平方米房型市场反响最好从已经推出的 6 个项目来看，80-90 平方米的房型占到最多的比重。而通过选取奥林匹克花园和万科花园小城这两个体量较大、各户型比重比较平均的楼盘进行分析发现，面积紧凑且功能性相对较好的 80-90 平方米的二房二厅户型和 60-70 平方米的一房二厅户型去化速度较快，其中 80-90 平方米
12、又因为功能完整最受青睐。而 90 平方米以上的房型则呈现出梯度递减，成交比重均低于供应比重，单套面积越大，成交比重与供应比重差越大，市场接受度低（见表 3） 。表 3 部分上市部分上市“7090”项目分段面积销售情况（数据统计截至项目分段面积销售情况（数据统计截至 2008 年年 4 月底）月底）楼盘名称楼盘名称房型面积房型面积(平方米平方米)各房型各房型供应比例供应比例各房型各房型成交比例成交比例月均去化套数月均去化套数(套套/月月)一房(60-80)54%54%78 奥林匹克花园三期 二房(80-90)46%46%66一房(60-70)22%28%43.5二房(80-90)31%41%65
13、.7二房(90-100)37%28%40.7万科花园小城三房(100-110)1%0.5%开盘当月 0小户型均价均略高于板块平均小户型均价均略高于板块平均与板块平均价格比较看，大多数楼盘成交均价比板块均价高出不少，江桥板块的嘉城比板块平均高 21.6%，九亭板块的奥林匹克花园比区域平均价格水平高 19.1%，只有白马花园因所处莘闵别墅区，公寓产品稀少，价格可比性不强（见图 1） 。98271237411000124879333848411378110521048376755000600070008000900010000110001200013000万科花园小城万科四季花城白马花园 奥林匹克花
14、园嘉城三期元/平方米90以下户型均价板块整体均价图图 1 “7090”项目与所处板块均价比较项目与所处板块均价比较数据统计截至数据统计截至 2008 年年 4 月底月底小户型均价多略高于同一盘内传统户型小户型均价多略高于同一盘内传统户型从在售的“7090”项目发现，除白马花园因产品原因，大面积户型比小户型显示出明显居住舒适度和品质，发生价格“倒挂”外，其他各盘 90 平方米以下户型成交均价均略高于 90 平方米以上户型，价格差距集中在 6.3%-8.4%。万科开发的小户型产品价差最大，尤其是花园小城，房型价差达到 12.3%，四季花城也有 8.4%的价差(见图 2)。三房(110-130)2%
15、1%开盘当月 4 套98271237411000124879333 874911419125001174287825000600070008000900010000110001200013000万科花园小城万科四季花城白马花园 奥林匹克花园嘉城三期元/平方米90以下户型非90以下户型图 2 “7090”项目不同房型价格数据统计截至数据统计截至 2008 年年 4 月底月底三、解读三、解读“7090”“7090”政策已近两年，市场也在潜移默化地发生改变，我们在关注市场变化的同时，也不断对政策进行新的解读。我们首先肯定“7090”政策的积极影响：规范市场，促使单套面积回归理性规范市场，促使单套面积
16、回归理性如今商品房动辄 100 平米的户型一定程度上受住房商品化之后，外销房大面积的带动，市场仿效跟风；而商品化初期，住房价格水平低，居民购买力可以支撑大面积。如今高涨的房价使得按揭买房的购买力还不及十年前自有资金的购房， “7090”的强行干预也有利于加速市场的理性回归。提高土地利用率，缓和房价提高土地利用率，缓和房价“7090”政策最直接的作用就是提高了土地利用率，在单位空间内排布更多的单元，通过扩大户数来满足更多家庭的住房需求，同时市场需求在得到充分释放后可以缓解房价的上涨。同时可以节约了土地资源、降低房屋能耗，避免资源浪费。同时，我们也不回避对“7090”政策的一点疑虑：产品的供求如何决定，是靠市场机制自发调节，还是计划性的生产、市场产品的供求如何决定，是靠市场机制自发调节，还是计划性的生产、市场化的消费化的消费 市场经济当中，市场始终是一个配置资源最好的机制，由于涉及到国计民生，所以世界各国都会对房地产业进行宏观调控。“7090”政策的出台表明政府鼓励或强制要求市场供给大量的低价位的普通住房，并
