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1、工业地产策划态势观察工业地产策划态势观察1.1.工业地产的基础知识工业地产的基础知识1.11.1 工业地产的概念工业地产的概念工业用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。工业地产是指工业类土地使用性质的所
2、有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。产业地产是指新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼和高科技园区为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业服务式地产。1.21.2 工业地产发展的背景工业地产发展的背景产业分工地不断细化呼吁专门从事生产场所开发与经营的主体产生随着工业生产的不断细化,早期的生产厂家自建自用厂房的模式已经不适用于新时代的生产要求，其存在效率低、投资大、选址不当的现象，导致了大量资源的浪费，产业集群效益低，上下游产业地域分割较远无形中加大了运输
3、成本和人力资源等。这时更加要求一种专门从事生产场所开发和经营的主体的出现，来统筹各种要素的组合使得效益最大化。工业地产的市场需求驱动国内产业战略转移和升级20 世纪 80 年代以来，发达国家为适应高新技术产业发展及产业升级的要求，将劳动密集型产业和资本密集型产业大量向以中国为主的发展中国家的转移。从而带动了我国沿海城市包括制造业在内的大量低附加值产业的发展，为我国的早期经济和社会建设储备了大量的物质财务的同时也带来了很多社会和环境问题。在新时代的国家发展战略的指导下，早期因“世界工厂”而文明的城市不得不面对新一轮的产业调整低级产业转出去，高级产业引进来。在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的
4、转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建设成为考核的一个重要指标，而如何科学而有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如何进行最优的资源整和与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。为了解决上述问题，我国的大规模工业地产便蓬勃发展起来。外国开发商的大量进入带来了丰富的经验也获得丰厚收益促使了国内工业地产商队伍的不断壮大近年来，外国工业地产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄厚的资金实力还拥有丰富的管理经验和先进的理念，他们
5、的进入对中国工业地产的发展注入了新的活力，促进了中国工业地产的快速发展，同时工业地产较于已经成熟的传统地产行业要高的投资回报率，引起了国内工业地产商的极大兴趣，纷纷投身于这一行业，使得这个队伍不断的发展壮大。与此同时，逐渐加大的竞争也在激励着市场变革与传新，不断激励着我国工业地产的发展与完善。1.31.3 工业地产的特性工业地产的特性四大特性之一大投资工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入
6、门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几亿到几十亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。四大特性之二快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施
7、通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。四大特性之三提供增值服务目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足” 、“商气不旺” 。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医
8、疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条
9、的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一
10、站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。 协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。四大特性之四追求长期稳定回报根
11、据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑 10 年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。众多
12、外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在 8%以上，好的项目能达到 9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是 50 年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在 12%-16%，回报率较高。1.41.4 工业地产与传统的工业地产与传统的住宅住宅地产、商业地产的区别地产、商业地产的区别土地使用年限不同。住宅地产的的土地使用年限是 70 年，商业地产是40 年，工业地产是 50 年
13、。由于工业地产的年限较长而用途较单一，主要服务于工业生产，是否能在整个项目的生命周期里获得稳定持续性的投资回报是开发商比较关心和担忧的。利润获取方式不同。住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金；商业地产的模式比较灵活有多种组合方式例如租赁与出售多种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样主要表现在两种：一种是与制造商合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建然后进行出租或销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；其中中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设为主即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。这种模式是
14、我国本地开发商多采用的。发展背景不同。住宅地产是城市化发展下的一个产物，与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系；商业地产的发展与所处所处区域的商业化发展和宏观经济背景有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策，土地政策和生产要素成本影响的程度更大。对开发商的运营管理实力要求不同。工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，这种管理能力不仅是局限在物业管理上更多地是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。这一点也是局限我国本土开发商进入这一领域的一个关键问题。除此之外，成功地开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源，和先
15、进的运营理念。投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段风险防范体系还未成熟并且国内开发商普遍经验不足；所以投资风险较传统项目而言风险较大。工业地产的拿地成本相对较低。工业地产成本远远少于商业地产，据统计 ，工业用地的基准地价只有商业用地的 14，而实际出让价格 ，工业用地只 有同类地段商业用地的 15 到 110，甚至更低。虽然工业用地市场开始执行招拍挂，同时竞争加大，地价会有一定幅度的上升，但是地块多在郊区，吸引力有限，因此涨幅不会很大。1.51.5 工业地产开发商的介绍工业地产开发商的介绍中国的工业地产目前处于起步阶段，而其区别于常规项目的特性决定了其门槛较高，所以国内现今进入这一领域并且
16、拥有较强实力的开发商比较少，且以外资企业为主，分析这些开发商的情况是非常必要的。（1）国外开发商：开发商国别背景主要业务代表项目资金实力管理经验发展前景普洛斯普洛斯（ProlPrologisogis）美国号称全球工业地产老大，2004 年 4 月进入中国，业务遍及沿海及内陆 20 个城市开发了 60多个物流园物流、仓储业务海港：如深圳盐田港、广州南沙港。空港：北京首都机场、上海浦东机场、广州白云机场。加工基地：沈阳、天津经济技术开发区、苏州工业园等。非常强，资金运作能力也很出色非常丰富，除了拥有大量客户资源，还从事工业园区的土地一级开发和二级项目的物业管理和客户维护工作在中国的派兵布阵已初成体系，到 2011年，还将投资20 亿-25 亿美元资金于中国的工业地产将有可能成为中国工业地产老大安博置业（AMB）美国号称全球工业地产第二，受次贷危机影响严重，2004年进军中军去年开始发展中国市场，公司分支机构主要分布于波斯顿，芝加哥，阿姆斯特丹，上海和东京等地主要业务是在北美、欧洲和亚洲开发、收购并经营工业物流地产海港：宁波北仑
