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1、1利用轨道交通站点进行房地产综合开发的机制研究利用轨道交通站点进行房地产综合开发的机制研究以地铁七号线耀华站为例戴晓波近年来，随着城市建设的快速发展，对城市空间的综合利用开发已引起人们的广泛关注。轨道交通网络建设，为城市空间的综合利用研究和开发，提供了良好的契机。过去，国内轨道交通站点与周边建筑大多采用通道等形式连接，没有真正将地铁站点周边空间充分利用，并与公共建筑连为一体综合开发。究其原因主要是现有的开发模式和建设机制，往往把轨道交通建设与房地产开发分开，致使项目的综合效益差，开发成本高，开发效率低，不能集约节约、有效地利用城市稀缺土地资源。境外地下地上综合开发开始较早，并积累了许多成功经验
2、。上海轨道交通 7 号线耀华站综合开发项目，在上海首次采用将轨道交通站点引入地块的房地产综合开发模式，在地铁站点建设和周边地上下空间一体化开发上，进行创新。本文旨在探讨这类项目的建设与管理机制改进与创新。一、一、 基本情况与项目概况基本情况与项目概况上海轨道交通发展情况。上海轨道交通发展情况。按照规划，到 2012 年上海将建成运营线路总长度510 公里的轨道交通网络。到 2010 年，上海计划建成轨道交通线路达 11 条，280座轨道站点，中心城区范围内将有 16 座地下 3 线以上换乘枢纽，66 座地下 2 线换乘枢纽；将形成全长 400 公里的轨道交通网络，预计日均客流量为 600 万人
3、次。截止 2007 年年底，在轨交 6 号线、8 号线一期、9 号线一期、1 号线北延伸3 个车站和 4 号线环通即“三线两段”开通后，上海轨道交通线路总数达到 8 条，共计 160 座车站，累计运营线路长度 234 公里，形成了“一条环线、七条射线、八个换乘站”的网络运营格局。上海轨道交通线网规模现已超越巴黎、香港等城市，仅次于伦敦、纽约、东京、首尔、莫斯科、马德里，居世界第七位。目前上海轨交共有 900 多节车厢，每天运载约 230 万客流，运载强度在全球排名第一。上海地铁系统目前实行“投资、建设、运营、监管”相分离的体制，该体制由上海市政府于 2000 年在原有地铁指挥部基础上改革推行，
4、基本实现了“政企2分开、产权清晰、建管分离”为特征的社会化投资与专业化建设管理的地铁良性循环发展状况。上海地下空间利用的研究与探索。上海地下空间利用的研究与探索。2005 年，为加强地下空间的综合利用与开发，上海市规划局和市建委会同市发改委、信息委、民防办、水务局、交通局、房地局、市政局、电力公司、规划院、同济大学地下空间研究中心等单位，共同开展上海市地下空间开发利用的研究和规划编制工作。规划到 2010 年，配合世博会园区的建设，在上海城市若干重点地区建成一批骨干性的地下空间工程，形成城市地下空间开发利用良性运作的初步框架；到 2020 年，实现对城市地下空间全面、充分、高效的利用，形成城市
5、地上地下空间功能协调一体，开发机制健全完善、运行管理规范有序的良好格局。地铁七号线及浦江耀华站建设背景。地铁七号线及浦江耀华站建设背景。七号线是目前上海正在建设中的市政重大工程，是上海轨道交通远景规划网络中的骨干线路之一。该线路从上海西北部穿越繁华的市中心至上海东南角。跨越宝山、普陀、静安、徐汇、浦东新区。计划在中国 2010 年上海世博会前建成，是世博会配套工程。浦江耀华路站属于轨道交通七号线站点之一。项目位于黄浦江两岸综合开发规划南延伸段 E 单元 18-1 地块，毗邻 2010 年上海世博会主会场。街坊规划用地四至为：规划经一路以东，规划经二路以西，规划纬一路以南，规划纬二路以北。200
6、6 年 3 月，上海市城市规划管理局核定了该地块的规划设计要求，2007 年 6月，又审核同意了项目的规划设计方案；2007 年 3 月，上海环通建设开发有限公司通过市场挂牌出让，竞拍到 E 单元 18-1 地块的国有土地使用权，与上海市房屋土地资源管理局签署了该项目用地的国有土地使用权出让合同。项目的占地面积：3.72 公顷，其中建设用地面积 2.706 公顷；总建筑面积：157999 平方米，其中地下建筑面积：51182 平方米，地上面积：106817 平方米。包括地下部分：上海轨道交通七号线浦江耀华站车站，地下停车库；上盖建筑设备层与地上部分：一栋写字楼，一栋公寓式酒店，一栋星级酒店。其
7、中酒店部分另外立项建设。项目建设模式。项目建设模式。城市轨道交通与房地产综合开发从建筑和过程结合上大致划分为以下几种方式：一是车站周边发展房地产方式。目前国内外大多数房地产开发采用这种方式,发展也比较成熟；二是线路下部发展房地产方式。对于高架线路,由于标高较高,往往要设计多层的车站；三是隧道上部发展房地产方式。当线路位于隧道内时,可以在隧道上方修建不同形式的建筑；四是上盖大平台开发房3地产方式。这种模式在国外应用较多,香港地铁也广泛采用此种方式。本项目也采取了这一模式。它具有的优点是：统一规划设计，避免重复建设；缩短联系通道，便于人流通行；集约节约利用土地；便于统一管理，分类负责等。经上海市政
8、府批准，轨道交通 7 号线耀华站在众多的轨道交通站点项目中脱颖而出，作为地铁站点上下空间综合开发的试点项目，在上海首次尝试了轨道交通站点与上部地面建筑一体化建设的模式，即上盖大平台开发房地产方式，地面建筑建造在地铁站点上部，两者在结构上混然一体。通过开发建设和经营管理模式的创新，为本市全面推广轨道交通站点综合开发，积累经验。为此，上海申通集团与上海申江集团联手组建上海环通建设开发有限公司，作为轨道交通七号线耀华站街坊综合开发项目公司对该项目进行开发建设和管理。二、二、 轨道站点地上、下空间综合开发与建设机制轨道站点地上、下空间综合开发与建设机制根据经验总结和国际比较，轨道站点的综合开发需要形成
9、综合开发系统思想，即实现行业结合、企业结合、规划结合、审批结合、建设结合、科技结合等空间、时间和行为的结合。行业结合行业结合房地产开发与轨道交通建设房地产开发与轨道交通建设结合的发展模式。结合的发展模式。将轨道交通的人流导入房地产商业楼宇，实现房地产的经济效益和轨道交通社会效益的结合。以地铁站点为重点，组织好人流和车流交通。在物业开发的定位上，除办公楼和酒店外，还要重点安排地下停车库、地下商铺和商业裙房等，以满足大量人流的购物、休闲要求。企业结合企业结合房地产公司与轨道交通公司联合开发房地产公司与轨道交通公司联合开发的组织模式。的组织模式。通过房地产开发企业和轨道交通建设和运营企业的合作，可以
10、强强联手，达到双赢的目的。在项目建设中，综合开发公司与地铁公司协调，双方分清各自所属的范围进行投资和建设。对于公共部分，如通道、电梯和公用设备等，按各自所属管理部分比例进行分摊，可以责任分担和利益共享。规划结合规划结合轨道交通与土地地上地下空间共同利用的规划模式。轨道交通与土地地上地下空间共同利用的规划模式。这一模式涉及不同规划领域和规划指标控制，涉及许多土地使用权属和收益权属，在功能规划、空间规划、形态规划、土地利用规划上需要智慧和妥协。审批结合审批结合不同内容的投资、规划、土地与建设等综合的审批模式。不同内容的投资、规划、土地与建设等综合的审批模式。由4于投资主体、资金来源和项目内容的不同
11、，行政审批也受到了权限限制、规范限制和政策限制等难点，需要大量的协调和突破。建设结合建设结合建设、施工与管理的有效结合模式。建设、施工与管理的有效结合模式。项目由于工期的要求和功能的要求，在地铁建设同时，同步进行房地产的物业建设；在工程成本上取得了效果，在整体功能上也体现了一体化要求。但是遇到了许多体制和机制上的矛盾和问题；通过工程建设的进展，这些问题不断化解。目前，项目已经形成规范的流程思想，可以为其他项目提供借鉴。科技结合科技结合商业策划和科技先行是形成商业竞争力基础的保障模式。商业策划和科技先行是形成商业竞争力基础的保障模式。项目在建设初期就要求关注商业化进程，并进行商业策划和定位比较；
12、为后期运行提供建设基础。项目同时也关注节能减排、节地节水、环保等方面的要求。轨道交通轨道交通 7 号线耀华站项目建设过程的成功实践。号线耀华站项目建设过程的成功实践。作为市政工程和房地产建设工程合二为一的项目，在规划设计、结构构造、施工建造和经营管理上，项目公司进行了统筹实施。首先，在项目审批中，政府相关部门视作整体规划项目给首先，在项目审批中，政府相关部门视作整体规划项目给予了特事特办待遇，予了特事特办待遇，避免了地铁站点建设与上盖平台上的建筑施工不能衔接，重复施工、工期延长、甚至影响施工质量等问题。但是目前没有专门规定用于这类项目，因此无法缩短或简化审批流程。其次，在其次，在土地批租土地批
13、租及使用中，项目公司通及使用中，项目公司通过市场拍卖顺利地获得了土地使用权；过市场拍卖顺利地获得了土地使用权；但是，政府还没有优惠政策，如减免部分土地出让金，以弥补项目公司对公共事业行为的地铁站点建设的贡献。再次，再次，地地铁与商业开发的设计、施工、监理的顺利协调铁与商业开发的设计、施工、监理的顺利协调；综合开发项目公司对轨道交通站点外的地下、上空间综合开发实行总承包，通过市场化运作，对专业设计、施工和监理单位实行招投标，邀请具有一定资质和经验的设计、施工、监理单位参与综合项目的开发。同时，在轨道站点建设中，综合开发项目公司要与地铁公司紧密合作，双方达成协议，共同选定一家设计、施工、监理单位进
14、行一体化建设。这样有利于控制项目成本、工期、施工质量等。最后，最后，新型节能环保技术与新材新型节能环保技术与新材料在项目中得到应用料在项目中得到应用。耀华站点项目综合开发中，在办公楼、商业裙房、地下停车库和酒店建筑中，尽可能尝试运用先进的节能环保技术和材料。对节能减排、建设环境友好型的商务区，有很大的帮助。 三、三、 耀华站房地产建成后的综合管理运行耀华站房地产建成后的综合管理运行探索探索5耀华站综合开发项目的中高档商业定位耀华站综合开发项目的中高档商业定位。耀华站综合开发项目位于黄浦江浦东沿岸，毗邻 2010 年上海世博园区，目前，该地区中高档办公及商业楼较为缺乏。因此，项目建成后，将利用优
15、越的地理位置优势，通过地铁站点和世博会带来的人流，整个地块将建设成为该地区的商务中心，为世博会参展商提供办公、休憩的场所；同时成为人们观光旅游的聚焦点，从而带动整个地区的社会经济发展。出租和出售的商业模式。出租和出售的商业模式。在耀华站点综合开发项目中，环通公司开发的物业将分为出售和出租两种形式经营。酒店部分将用来出售；办公楼、商业裙房和地下车库的产权由环通公司持有，用来经营出租。物业的招商和管理，可以通过市场招标，引进专业的营销公司和物业管理公司来经营和管理。地铁交通公共服务和楼宇的商业服务结合的管理模式。地铁交通公共服务和楼宇的商业服务结合的管理模式。耀华站综合开发项目的关键是处理好公共产
16、品与投资产品开发的协调关系，并结合世博会，探索企业发展的模式。随着开发项目的建成，综合开发企业由项目开发公司转向资产经营管理公司。在综合项目运作时，要界定公共性管理范围，物业管理和站点管理界限和职责。综合开后综合开后的效益判断。的效益判断。一是人气的集聚效应，预计在世博会期间，轨道交通七号线将承担世博会轨道交通总客流的三分之一；根据规划，项目建成后每天将有近万人流通过本区域集散。二是房地产的升值效应。2007 年 9 月通车的北京地铁 5 号线，明显提升了沿线的房价。2003 年地铁 5 号线开工后，沿线楼盘的价格年均上涨幅度达 17.8%，个别项目价格的年均上涨幅度超过 30%，基本超过北京市房价年平均上涨速度；目前，轨道交通七号线沿线浦东板块的房价上涨趋势是 8000-10000 元/。三是综合效益提升。耀华站所在街坊及周边地区，原是一片工业厂区，到 2010 年世博会在上海举办时，凭借毗邻世博会主会场和黄浦江景观的优越地理位置，将成为该地区的聚焦点和中心，从而提升整个地区的社会经济发展水平。四、四、 综合开发难点和政策建
