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1、更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 第十一章 地价评估和地价分摊本章考试分值在 5-7 分之间，知识点比较集中一、单选题1.路线价法主要适用于（ ）。A.城市商业街道两侧土地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价正确答案A答案解析路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。参见教材 P369。2.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率正确答案B答案解析A.单独深度价格修正率是递减的；B.累计深度价格修正率是递增的，他是累加；C.平均深度价格修正率也是递减的
2、D.加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材 P375。3.某地块临街深度为 18 米，临街宽度为 50 米，总价格为 243 万元，假设标准深度为 24 米，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元/平方米。A.2025 B.2250 C.2700 D.3000正确答案B答案解析该地块面积=1850=900 平方米单价=2430000/900=2700 元/平方米单价=路线价平均深度价格修正率更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 平均深度价格修正系率=（40+30+20）/25+25+25=1.2路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=22504.估价对象为一面临街的矩形宗地，
3、临街宽度为 20m，临街深度为 75m。假设标准宗地临街宽度为 25m，临街深度为 100m，总价格为 400 万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（ ）元m2。A.1920 B.2400 C.2560 D.3200正确答案A答案解析画图法。5.下图是一块前后两面临街、总深度为 175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块。已知前街路线价为 320 元/平方英尺，后街路线价为 240 元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四三二一法则）A.150.8 B.160.8 C.170.8 D.180.8正确答案B答案解析 前街影响深度=总深度前街路线价（前街
4、路线价后街路线价）=175320（320240）=100 英尺后街影响深度=总深度-前街影响深度=175-100=75 英尺总价=前街路线价前街临街深度价格修正率临街宽度前街影响深度后街路线价后街临街深度价格修正率临街宽度后街影响深度=320100%30100240120%3075=160.8 万元。参见教材 P379 。6.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）/（ ）原容积率下的土地单价。A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 正确答案B答案解析土地单价=
5、楼面地价旧容积率补地价=楼面地价（新容积率-旧容积率）=（新容积率-旧容积率）土地单价/旧容积率参见教材 P386。7.某宗土地总面积为 7500 平方米，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元/平方米，现允许容积率提高到 5，假设容积率每提高 0.1，楼面地价下降 1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（ ）万元。A.1125 B.1800 C.2250 D.3375正确答案A答案解析原楼面地价=4500/3=1500新楼面地价：楼面地价=1500-（5-3）/0.115001%=1200补地价=（12005-15003）7500=1125 万参见教材 P386。8.某房地产开
6、发用地，其土地面积为 10000 平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为 1500 元每平米。后经规划调整，容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（ ）万元。A.375 B.450 C.500 D.600正确答案D答案解析如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则补地价（单价）楼面地价（新容积率-旧容积率）1500（1.6-1.2）=600补地价总价=600*10000=600 万元参见教材 P386。9. 某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8
7、.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为 1000 元m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.4000 B.5900 C.6800 D.7200更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 正确答案C答案解析补地价（单价）=（40%30008+60%10008-8001）=13600 元/ m2补地价（总价）=13600*5000=6800 万元10.某幢大厦的总建筑面积为 10000 平米，房地产总价值为 7000 万元。其中土地总价值为 3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为 250 平米，房地产价
8、值为 150 万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（ ）。A.1.67% B.2.33% C.2.75% D.3.33%正确答案A答案解析参见教材 P391。计算出王某拥有的部分的土地价值。该部分房地价值为 150 万元，建筑面积为 250 平方米，需要知道单位建筑面积价格。该大厦建筑物总价值=总房地价值-总土地价值=4000 万元，建筑面积为10000 平方米，建筑单价为 4000 元/平方米，王某的部分的建筑物价值=4000250=100 万元。则王某拥有部分的土地价值=150-100=50 万元。王某土地比重=50/3000=1.67%二、多选题1.路线价法用于宗地估价，
9、其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。A.路线价 B.深度百分率C.宗地形状 D.临街状态E.价格修正率正确答案AB答案解析简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。参见教材 P368。2.甲地块临街深度为 100 英尺，临街宽度为 15 英尺，形状为矩形，总价为 100 万元。相邻的乙地块为临街宽度 15 英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 A.若乙地块临街深度为 25 英尺，则其总价为 25 万元B.若乙地块临街深度
10、为 50 英尺，则其总价为 50 万元C.若乙地块临街深度为 75 英尺，则其总价为 90 万元D.若乙地块临街深度为 100 英尺，则其总价为 110 万元E.若乙地块临街深度为 150 英尺，则其总价为 117 万元正确答案CE答案解析参见教材 P374。3.评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（ ）。A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期正确答案ABD答案解析参见教材 P382。4.下列情况中，需要补交地价的是（ ）A.改变土地用途B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积E.转让划拨建设
11、用地使用权正确答案ABCE答案解析需要补地价的情形（3 种）改变土地用途、容积率等土地使用条件；延长土地使用期限；转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 5.高层建筑地价分摊的方法有（ ）。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E.按楼面地价进行分摊正确答案BCD答案解析参见教材 P388。6.某建筑物共 3 层，总建筑面积为 600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为 600 万元，土地价值为 200 万元。其中一层房地产价值是二层的 0.85 倍，二层房地产价值是三层的 1.2 倍。
12、关于土地份额的计算，正确的有（ ）。A.按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为 33.3%B.一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为 37.3%D.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为 45.2%E.按土地价值分摊，三层占有的土地份额为 31.7%正确答案ACD答案解析参见教材 P386-391。假设第一层房地产价值为 XX+X/0.85+X/（0.851.2）=600 万解得 X=190.06 第一层第二层第三层房地产价值X190.06X/0.85223.6X/（0.85*1.2）186.33建筑物价值（600-200）/600*20
13、0133.33133.33更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 133.33土地价值56.7390.2753按照房地产价值分摊，一层的土地份额为 190.06/600=31.67%,2 层的土地份额为 223.6/600=37.3%按照土地价值分摊，一层的土地份额为 56.73/200=28.36%2 层的土地份额为 90.27/200=45.2%3 层的土地份额为 53/200=28.4%三、判断题1.路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（ ）正确答案错误答案解析交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计
14、算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。参见教材 P369。2.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（ ）正确答案错答案解析应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。参见教材 P368。3.由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（ ）正确答案错误答案解析路线价不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街宽度、
15、深度、形状，都是房地产状况调整。参见教材 P369。4.通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。（ ）更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 正确答案错误答案解析通常选用 众数，这样更有代表性，实际使用时需要修正的情况可以少很多。参见教材 P370。5.划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）正确答案错误答案解析如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为 2 个以上的路线价区段。注意:”必然是”三个字参见教材 P372。6.某城市路线价标准深度为 24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度
