《【商业地产】国际高尔夫公馆别墅项目广告推广策略-2008年-83PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产】国际高尔夫公馆别墅项目广告推广策略-2008年-83PPT（123页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、|保利国际高尔夫公馆 深入思考|AIM重庆一九七七广告行或许，可以这样硬着头皮，我们给出了这样的目标项目的目标是高端的，在推广中，我们需要解决的是： 关注、溢价的获取能力因为，我们认为只有第一，没有第二房地产（钢性）需求的市场中，【市场分析】市场是包裹的茧 我们需要破茧而出预计，08年重庆主城2600万（07预售2200）的放量，120余个新项目的推出，三北片区，占到总开发量的50%。08，将被湮没的一年新盘林立，楼盘被淹没在楼海之中； 资源匮乏，目标楼盘难以脱颖而出。08，项目的市场之争高端高层、花园洋房以及低端别墅，集中于北滨版块、北部新区版块、大竹林版块，总价相近，主力客户财富等级相近，
2、难免造成市场分流。竞争对手来自整个高端市场我们的竞争对手翻开重庆地图，满目皆是。 何以胜出？项目VS大盘项目VS山水项目VS未来项目VS城市一条辅助线南北对决未来 VS 现实三大致胜价值:北部新区在重庆的期望人群的自然流向政府5大手段的区域发展伴随城市发展的极致价值群雄混战高尔夫 VS 其他（未来，自然）致胜的四大因素： 高尔夫的高端认知 高尔夫的景观认知 项目未来的共同拥有 保利的品牌信心高尔夫带来的地位之选高尔夫之战致胜的三大因素： 紧邻高尔夫的赏玩零距离 保利高尔夫提供的优越条件 产品利益对生活的满足以及认同高尔夫的绝对占有不完全统计，08年市场，与高尔夫相关楼盘12个，其中高层6个，别
3、墅6个。所以，我们的核心价值理解真正的高尔夫， 让高层超越形态而存在|物质形态 与 精神形态|所以，我们 真正竞争对手只有一个， 那就是自己。高尔夫景观配套休闲配套国际高尔夫公馆高尔夫景观住宅也可以是： 高尔夫第一次和大众有了亲密接触|并不影响楼盘的地位|所以，我们的客群正走上人生的果岭的财智新宠 巅峰成就触目可及之人所以，我们操作思路【抢粮，抢钱，抢地盘】 抢资源，抢关注，抢先机抢【广告操作】广宣的两步走战略第一步：抢资源，抢关注记住一个楼盘以及楼盘价值不容易， 但记住一个鲜活的物体倒是很容易。【广告观点】没有冲击力和独特性的广告宣传，绝难取得良好的效果！鹰核心概念鹰 驾驭天空的王者鹰 眼光
4、犀利，善思善行鹰 野心勃勃，奋斗不止鹰 志高远，界无疆鹰，百禽之首 。源于鹰的“征服”、“睿智”、“眼界”、“野心”、“气魄”、“力量”等气质，不仅是高尔夫人生哲学的绝佳表达，更是目标客户群的人生传记，标注 他们的成就像徽。我们可以戏称之为 ： 鹰派源于二战时期英国，以丘吉尔为代表，主张以强硬的姿态反 对纳粹的侵略，为欧洲战场的胜利起着至关重要的作用。高尔夫球运动最高境界的老鹰球。是高尔夫人生追求的最高境界，同时，这样的境界，正如保利国际高尔夫公馆目标客户这样一群人所追求的人生境界。老鹰球【第一阶段 宣传主题】保利国际高尔夫公馆一步，人生飞跃【备选主题】鹰荣域专属阶层请对号入座。保利国际高尔夫
5、公馆，鹰的专属地。 鹰境界 超越物质世界的精神版图 。玩味孤独， 容纳一切世事起落， 果岭之上，踏风而行。 保利国际高尔夫公馆，鹰的集结地。鹰无疆 未来在此。目所及，心无界。 保利国际高尔夫公馆，鹰的目的地。第二步：抢认同项目价值落地比价值更为重要的是，对价值的理解【广告观点】只向往风景的人，不配住在高尔夫如果仅仅是风景，你可以选择江，可以选择山，也可以选这里；一群开始伟大的人，只会选择境界非凡的高尔夫人生风景，只在保 利国际高尔夫公馆！只贪图便捷的人，不配住在高尔夫如果仅仅是便捷，你可以选择观音桥，可以选择解放碑，也可以选 这里；一群掌控世界的人，只会选择富人区核心的富人圈，只在保利国际 高
6、尔夫公馆！只崇尚舒适的人，不配住在高尔夫如果仅仅舒适，你可以选择洋房，可以选择别墅，也可以选这里；一群走向巅峰的人，只会选择比肩世界级别墅的高尔夫空中大宅， 只在保利国际高尔夫公馆 一挥，而就【第二阶段主题】重庆首席高尔夫全景空中华宅，问世！ 生就注定不平凡【备选主题】重庆首席高尔夫全景空中华宅，问世！ 之前，见所未见 之后，注定罕见重庆首席高尔夫全景空中华宅，问世！ 【备选主题】只做NO1！ 重庆首家高尔夫景观空中豪宅横空出世城市的每一次震动 正构筑着前所未有的都市蓝图 大师般的创造 更是得以流传的经典 惟有创造，方为领先。 保利国际高尔夫公馆，全板式270度景观GOLF大宅，超越物质限度之
7、 上，释放新豪宅人文多元价值，值得一世珍藏。英雄所见略同。 傲立经开区财富新都心，权贵之中的99%心有所向仅凭金钱难以进阶 真正的享受是一种 对圈层的高明选择 用财富的睿智从容淡定一幕人生的逐鹿。 保利国际高尔夫公馆，占据北部新区核心地位，果岭之上上层建 筑，专为少数人中的多数派量身打造。看不尽风景，看的见未来。 3600亩国际顶级高尔夫球场之上，视界超越未来境界高人一等 视界自然有别 思远，登顶 一颗归纳天下的心 决胜千里之外。 保利国际高尔夫公馆，3600亩国际顶级高尔夫球场，自然生态景观 完美融合。稀缺景观纳为私享。5大价值体系，15个价值支撑。逐一演绎。话题保利品牌区域地段高尔夫资源产
8、品特色生活配套高尔夫生活的顶级作品VI延展部分第一套表现VI应用其他设计方向第二套表现VI应用第三套表现VI应用THANKS房地产销售 流程培训课件2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销 售 训 练 流 程2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第一部分、案前一、区域历史背景整理二、区域楼市状况整理1、）政治、经济、法规、规章2、未来发展前景三、竞争楼盘
9、的基本情况（优劣势分析）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四、自身楼盘资料的收集和建立1、个案基本资料： 个案产品 业主概括与业绩 产品规划特色 会所 物业 面积结构 建筑商 建材设备特色介绍2、个案环境： 工地环境 位置 各项生态设施 重大公共设施与未来发展介绍 生活机能（交通，教育，商业等）3、周边大型企业（中小城市）客群五、整理吸引买家的优越点1、利多点强化六、拿出自身楼盘劣势应对措施1、利空点弱化七、全面了解楼盘工程进度八、销售说辞统一（销讲）1、客户积累2、报
10、表单据的熟悉 预约单 来人来电表 日志 市调表2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第二部分、案中一、来电接听要则将客户引至售楼处1、接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话速度适当，简洁而不长2、接听电话人员熟悉楼盘的详细情况及促销口径3、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来电话响声不能超过3下4、接听电话必须亲切地说：“您好，”2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598
11、QQ:690317895、在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍其他客户的电话打进来，且告知其过分详细后会导致其不到售楼处来。6、在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀请客户到现场售楼部参观，告诉客户现场将会有专业的售楼人员为他介绍7、回答时间不宜太长，通常不要超过3分钟（在广告日电话时间应更加缩短，掌握重点说明，吸引对方前来现场洽谈）8、在客户交谈中，要主动问到几个基本问题，即媒体来源、客户姓名、电话、地址和购房意向。9、在客户所找人员不在时，应很客气地咨询对方有何事，可否代为传话，或者记录下来，转告被找的人，放话筒时动作要缓慢。10、不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大声笑、
12、11、不许在接听顾客电话时与其他人搭话12、广告电话接待1）其他电话进来2）客户签约（强烈要求，请再打来）二、来人接待1、接待规范 客户上门时，业务员必须主动面带微笑上前迎接，同时控台上喊“客户到”，业务员起身喊“欢迎参观” 接待客户并问清客户第几次来，以前是否有人接待 接待客户要精神饱满，面带笑容，留意客户的视线和表情，主动上前打招呼 接待客户要声音响亮，口齿清晰，尽量不要模棱两可，如有不清楚的将客户问题记下来再回答2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、介绍楼盘情况1
13、、介绍交通示意图、鸟瞰图、效果图、灯箱、模型，动线清晰，着重点明了2、请客户在交谈区入座，取出楼书为客户介绍 楼书与模型相结合介绍，尽量使用口语化介绍，语言活泼，不要照本宣科 及时掌握客户心理及需求 锁定房型，锁定楼层 随时注意自己的形象，必须保持微笑，态度要诚恳、亲切，博取客户好感及信赖，不要手插口袋或者靠坐模型 不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，并说：“欢迎再次参观” 实地介绍（再一次锁定房源） 工地现场与样板大相径庭，售楼员应着眼现状、推介优点，结合现场实景、人文景观，强化楼盘实景优势，指导客户如何装修，再提示出样板房的布置，让客户有一个美好想象而下决心购买 带看礼仪：
14、职业道德、责任心，危险走在前面，电梯客户先进 样板房带看四、解答客户问题1、尽量不要正面反驳客户意见2、诚实信用，不胡乱承诺五、为客户度身定制买房个案逼订回顾锁定设计几个方案（菜单）1、购买力2、购买欲2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789SP技巧 概念SP（sales promotion）”销售促进”，是一种说服性沟通工具。目的是刺激消费者的购买意愿，提升销售者的效率，在房产销售过程中，我们经常通过一些SP手段来促进客户成交。 现场SP运用的要点 建立客户对你的信任 营造
15、现场良好的销售氛围 业务员与控台之间建立默契，充分互动 团队间的协同作战 用言行去感染客户 实战技巧 利用销控对话“卖掉了没有？”目的：帮客户锁定户型、位置，避免给客户太多的选择余地。运用时机：客户有70以上的成交希望，且业务员已根据实际情况帮客户挑选了最合适的户型和位置，但客户还在犹豫比较。对话流程业务员控台控台请进请问卖掉了没有对不起，卖掉了注意事项：在客户未离开，控台需注意“已卖掉”的户别，以免穿帮“保留三分钟”目的：告诉控台你现在需要帮助运用时机：客户很有希望成交，但靠自己一个人的能力还不够对话流程业务员控台请确认一下，现在还有没有？恭喜，现在还有请保留3分钟保留3分钟 （确认，复述一遍）注意事项：控台在确认复述后，立即安排人员下去协助处理，并根据现 场情况制造该客户抢手的气氛，安排其他业务员用销控对话询问该户有 没有。你在介绍哪一户？目的：控台随时掌握业务员洽谈的状况。运用时机：当业务员洽谈时间较长时，可能该组客户较有意向成交。对话流程业务员控台告诉控台你在介绍的户别户别，这一户业务员 也在带看，请把握机会是嘛，我知道了，谢谢注意事项：当控台询问时，业务员应暂停与客户的谈话，看着控台自然 对话，切忌机械麻木。业务员，你现在在介绍哪一户？告诉客户，别人也在看这
