锦龙名苑项目计划立项可行性研究报告

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1、 1“锦龙名苑锦龙名苑”项目计划立项项目计划立项可行性研究报告可行性研究报告深格项评字（2003）03020 号项目名称：项目名称： “锦锦龙龙名名苑苑 ” 开开 发发 商：商： 深圳市锦峰实业发展有限公司深圳市锦峰实业发展有限公司评估单位：评估单位： 深圳市格衡房地产交易评估有限公司深圳市格衡房地产交易评估有限公司主评估人：主评估人： 审审 定：定： 二二 OO 三年十一月四日三年十一月四日2“锦龙锦龙名苑名苑”项项目目计计划划立立项项可行性研究可行性研究报报告告一、一、项项目目总论总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 1.1.2开发公司 1.1.3承担可行性研究工作的单位1.1.4研究

2、工作依据 1.1.5项目建设规模和内容 1.1.6项目开发手续 1.2可行性研究结论 1.2.1市场预测 1.2.2项目建设进度 1.2.3投资估算和资金筹措 1.2.4项目综合评价结论 二、二、项项目投目投资环资环境和市境和市场场研究研究 2.1市场宏观背景 2.1.1全国投资环境 2.1.2深圳市投资宏观背景 2.1.3区域发展及前景预测 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴2.2区域市场分析 2.2.1区域市场界定 2.2.2供给分析 2.2.3需求分析 2.2.4竞争分析 2.2.5典型物业调查 2.2.6市场分析有关结论 三、三、项项目分析及目分析及评评价价 3.1地块解析 3.1.1

3、交通条件 3.1.2地形、地势 33.1.3水电气保障 3.1.4规划限制条件 3.2项目 SWOT 分析 3.3项目评价 四、四、市市场场定位及定位及项项目目评评估估4.1项目定位 4.2方案评估意见 五、五、项项目开目开发发建建设进设进度安排度安排 5.1有关工程计划说明 5.2项目工程计划横道图 六、投六、投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 6.1项目总投资估算 6.1.1固定资产投资总额 6.1.2流动资金估算 6.2资金筹措 6.2.1资金来源 6.2.2项目筹资方案 6.3投资使用计划 6.3.1投资使用计划 6.3.2借款偿还计划 七、七、销销售及售及经营经营收入收入测测定定 7

4、.1各类物业销售收入估算 7.2项目销售回款计划 7.3资金来源与运用分析 7.4销售利润 八、八、财务财务与敏感性分析与敏感性分析 8.1赢利能力分析 8.2项目不确定性分析 8.3社会效益和影响分析 九、可行性研究九、可行性研究结论结论与建与建议议 9.1拟建方案的结论性意见 49.2项目主要问题的解决办法和建议9.3项目风险及防范建议 十、附表十、附表10.1项目工程计划横道图 10.2项目开发成本估算表 10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4项目投资计划估算表 10.5资金来源与运用表 10.6损益及利润分配表 10.7现金流量表（全部投资） 10.8借款偿还期测算表 10

5、.9敏感性分析表 十一、附件十一、附件5一项目总论一项目总论1项目背景（1）项目名称：经深圳市规划与国土资源局及深圳市龙岗区地名管理委员会办公室批准，由深圳市锦峰实业发展有限公司开发的该项目正式命名为“锦龙名苑锦龙名苑” 。（2）开发公司：深圳市锦峰实业发展有限公司，前身系深圳市福田区旧村改造开发公司，成立于 1992 年 12 月，法定代表人为郭永威，注册资本 6674.48 万元，目前已改制为有限责任公司，在深圳市福田区上步南路锦峰大厦 28 楼办公，为福田区属国有控股企业，主要在深圳市范围内从事房地产综合开发业务。公司成立以来，承担了福田区内的旧村改造业务，先后完成了对石厦村、福田东头村

6、、埔尾村、上下梅林村及岗厦村的旧村改造，取得了良好的社会效益，为特区城市建设做出了积极贡献。该公司在完成旧村改造任务的同时，积极开展主营业务，不断开拓发展空间，现已形成了从土地开发、建设、楼盘租售、物业管理“一条龙”的房地产综合开发体系。公司内设 6 部 2 室，各类专业技术人员齐备，下属全资子公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司为深圳市甲级物业管理公司。锦峰公司以“稳健经营、高效运作、追求卓越、贡献社会”为宗旨，不断向着更高层次的企业目标阔步迈进。（3）承担可行性研究工作的单位：6深圳市格衡房地产交易评估有限公司深圳市格衡房地产交易评估有限公司（4）研究工作依据：国务院、建设部、国家土地管理局

7、、深圳市人民政府、深圳市规划国土局颁发的有关法规和政策。委托人提供的有关资料。本次评估掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料。（5）项目建设规模和内容：名 目基 本 资 料项目名称锦龙名苑位置龙岗镇南联龙溪村发展商深圳市锦峰实业发展有限公司地块编号G09302-3 号占 地 面 积25000 平方米宗地取得方式协议用地性质商住混合用地土地使用年限70 年（1995 年 6 月 19 日至 2065 年 6 月 18 日）建筑容积率1.46建筑覆盖率30%总建筑面积规定建筑面积 36400 平方米，其中住宅建筑面积 32700 平方米， 商业建筑面积 2100 平方米，幼儿园建筑面积 16

8、00 平方米。（备注：上述指标以房地产证及深圳市规划与国土资源局规划设计要点为依据）（6）项目开发手续：本评估根据企业法人营业执照 、 房地产开发企业资质证书7认定项目开发商深圳市锦峰实业发展有限公司具备房地产项目开发资质。本评估根据房地产证 （深房地字第 600008107 号）确认深圳市锦峰实业发展有限公司通过协议方式于 2002 年 12 月获得位于龙岗镇南联龙溪村的一块宗地，宗地编号为 G09302-3，土地面积为25000 平方米，土地用途为住宅用地，土地使用年限为 70 年（1995-06-19 至 2065-06-18 止） 。本评估根据深圳市规划与国土资源局规划设计要点审批表认

9、定本项目建设工程符合城市规划要求。根据企业提供的有关资料可以确认深圳市锦峰实业发展有限公司拟开发的“锦龙名苑”项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备立项的法律条件。项目已取得开发手续一览表项目已取得开发手续一览表文号或编号取得时间土地出让合同深龙地合字（1995）160 号1995 年 6 月 18 日土地转让合同2002 年 12 月 6 日房地产证深房地字第（600008107）号2002 年 12 月 16 日规划设计要点审批表06-2003-01182003 年深圳市经济特区建筑物命名批复书2003 年2可行性研究结论（1）市场预测：本项目具备独特的小区规划、优美的自然景观、充足的

10、休闲空间、优质的物业管理等特质，其物业形象定位在中高档，而价格却8在中低价位，因此该项目在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观。（2）项目建设进度：该项目预计在 2004 年 5 月开始施工，2005 年 5 月封顶，2005年 10 月入伙。（3）投资估算和资金筹措：本项目总投资额为 7534 万元，其中计入开发成本 7161 万元。该项目总投资 7534 万元，其资金来源为：自有资金 3447 万元、银行贷款 2000 万元、预售回笼款 2087 万元。截至目前为止，已投入自有资金约 1600 万元（含已付地价款1500 万元） ，尚需投资 5934 万元，尚需投资的来源为：自有资

11、金1847 万元、银行贷款 2000 万元、预售回笼款 2087 万元。（4）项目综合评价结论：本项目规模较小，位置较偏，周边配套不全，周边居住氛围不浓，低端产品较多，客户认知度低，然而本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高高尚健康的休闲度假风情生活社区尚健康的休闲度假风情生活社区”是较为乐观的。二项目投资环境和市场研究二项目投资环境和市场研究1 市场宏观背景（1）全国投资环境：92003 年月，国务院下发了被业界简称为号文的关于房地产市

12、场持续健康发展的通知 ，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。 被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的 18 号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。 ”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。关于房地产地位，98 年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是 99 年后房地产行业每年的增长速度达到了

13、30%左右，对 GDP 增长的直接贡献达到 1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近 3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面10建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义” 。在通知中有“支持具有资信和品牌优

14、势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报” ，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度” 。可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。（2）深圳市投资宏观背景：1、房地产投资总量分析 上半年房地产投资结构 深圳深圳 20032003 年上半年房地产投资结

15、构表年上半年房地产投资结构表投资类别 投资 (亿元 ) 所占比率 () 去年同期投资 (亿元 ) 同比增长 () 11房地产开发投资额 181.3 100 164.7 10.08 住宅 127.71 70.44 118.4 7.86 办公用房 6.3 3.8 11.9 -47.06 商服用房 13.26 7.31 14.5 -8.55 其它 34.03 18.45 19.9 71.01 上半年深圳市房地产投资中住宅开发仍占绝对优势，住宅投资总额为 127.71 亿元，所占比率为 70.44，比去年同期增长 7.86 个百分点。但是，办公用房、商服用房较去年相比均有不同程度的下降，而其它投资却有明显的上升，较去年同期增长 71.01 个百分点。2供给市场分析 新盘数量 2003 年上半年深圳市推出楼盘共有 120 个，市场供应面积上看，热点集中在南山、福田