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1、【 【城城镇镇化化项项目有没有！？目有没有！？】 】1MS上图为城镇化联盟股东深圳万汇集团李总在锡恩顾问陪同下考察洛阳联盟股东朱总农庄项目）上图为城镇化联盟股东深圳万汇集团李总在锡恩顾问陪同下考察洛阳联盟股东朱总农庄项目）【中国城镇化联盟姜汝祥博士点评中国城镇化联盟姜汝祥博士点评】如何做云资产是入口。要回答基本问题：客户是谁？是河是河南游客？还是洛阳人？南游客？还是洛阳人？金融价值取决于不同客户的挖掘。你不能既是洛阳的，又是河南省的。欢乐谷的客户是谁？欢乐谷的客户是谁？定位就是深圳人的。深圳人的休闲娱乐的地方，深圳当地人去的比率很高的，因为是小孩的乐园。华侨城的成功是准确定义了是本地人。本地人
2、生活的升级版来创造的。由此他的地产就成立了。再比如：宋城。以全国客户定义，他创造了宋城的繁荣后地产也成立。所以这个项目根问题是你要是做成宋城还是华侨城？所以这个项目根问题是你要是做成宋城还是华侨城？都做不可以。回到 1MS 模型，更重要的是 S，不同的客户传递的内容是完全不一样的。宋城是通过杭州的品牌，另外一套体系，杭州政府将其当成杭州名片去推。但宋城的衰败是迟早的，生命力是不如华侨城的。华侨城好的不是产品，而是因为 1 和 S。附：姜汝祥博士撰文解读城镇化落地模式附：姜汝祥博士撰文解读城镇化落地模式 1MS1MS城镇化实操：模型-献给中国城镇化联盟各位股东锡恩咨询集团董事长、中国城镇化联盟主
3、席 姜汝祥博士一、城镇化的两条道路当城镇化成为国家战略的时候，有一个大是大非的问题就摆在面前，那就是城镇化的道路问题：是选择“权力化的城镇化”，还是“市场化的城镇化”？什么是“权力化的城镇化“？所谓“权力化的城镇化“，就是政府的行政权力与企业的财富权力结盟，通过对农民土地的剥夺，通过所谓的政府融资平台，为政府官员制造“形象工程”，为企业制造“房地产项目”，再次上演“利益集团对社会财富的瓜分游戏”。那什么是“市场化的城镇化“？所谓市场化的城镇化，讲的是市场力量与企业力量的结盟，通过市场机制实现农民、企业、消费者，以及政府等利益多主体的多赢。当中国经济走到今天，当既得利益集团已经深入到中国经济的重
4、要领域，让中国面临“中等收入陷阱”的时候，有必要明确城镇化道路的选择：那就是我们要的是“市场化的城镇化“，而不是“权力化的城镇化“!这两条道路的区别在于，市场化的起点是消费需求，特别是城市居民的消费需求。中国大部分城镇人均已经超过八千美元，大城市超过了一万美元，按国际趋势，这正是所谓“逆城市化消费”时期。意思就是说，城市居民大量的消费，无论是旅游玩乐、养生休闲、还是餐饮娱乐、消费的场所、消费的产品与以及内容，越来越出现逃离城市，趋向郊区或乡村。另一方面，收入已经提高了的广大农民，他们对城市生活的向往构成了另一大消费需求，他们渴望摆脱！正是这两种消费需求的趋势构成了城镇化的动因。城镇化不是一个口
5、号，而是中国扩大内需的时代必然，更是创造一个全新消费市场的巨大机会。当城市经济改革陷入困境的时候，城镇化有可能为中国创造一个新的市场力量吗？回答是：可能！但前提是选择市场化的城镇化方向。否则，城镇化就会演变成一场对农民土地剥夺、创造新富豪的运动。如果不幸如此，那么，中国经济将彻底崩溃！二、城镇化的市场模型如果我们追求的是市场化的城镇化，那么，就请把基点调整到市场，调整到消费需求上来。任何不以消费需求为起点的城镇化项目，都终将走向权力化的官员腐败与对农民的剥夺。基于这样一种价值选择（并不完全是利益选择），城镇化的市场模型的第一个要素，就只是城市居民的消费需求，或者进城农民的消费需求。由此我们提出
6、了城镇化项目的市场模型：-指的是某种消费需求的软件形式，即消费文化。消费的软件形式是文化，把消费上升到文化，这是对消费内涵最深入的理解与把握，同时也是项目金融价值的形成过程。比如现在有很多人做旅游地产，可你是把旅游作为一种需求，还是把旅游上升成为一种文化？去丽江旅游消费的是丽江景色还是“艳遇疗伤文化”？要知道城镇化项目大多并不是住宅项目，都需要较长的周期，没有金融价值的城镇化项目，如何支持其持续发展？（Materials）-指的是消费需求的硬件形式，这就是我们常讲的项目建造。在这里，我们发现，的建造并非“拍脑袋”而成，而是有着严格的设计逻辑，那就是受前后两大要素的制约：第一，消费文化 1 的制
7、约。硬件的每个作品，都应当充分体现出“文化”味（只有这样，这些硬件项目才是有生命的，或者说，才是会得到消费者从内心的喜爱与认可）；第二，服务传播体系的制约。(Service)-指的是对消费过程的服务与传播，这是消费品的逻辑，同时也是很多做住宅的开发商们很难理解的一套逻辑，因为他们往往过分强调功能，而不懂得“消费品的价值在于品牌，而不在于功能”。而城镇化项目作为一种“不动产”设施，其无法移动的特征注定了其金融价值的体现方式，那就是要通过口碑传播。而口碑的创造只有一个源泉，那就是从“人-人关系”的传播链条出发，基于“部落”创造出超越期望的惊喜。一句话，城镇化模型强调的是这样一种思想：不动产的项目硬
8、件并不是最重要的，最重要的是决定硬件的消费文化与服务体系。先搞清与，才有的建造！三、城镇化模型的操作要点既然与决定着的设计与建造，那么，与很多常见的开发逻辑不同，模型的操作要点是：第一、趋势是起点。与住宅不同的是，城镇化本质上讲，做的是趋势的生意，而不完全是当下的需求，道理很简单，如果是当下需求，那这个生意早就已经有人做了。这就意味着，懂得消费趋势很重要。比如做养生地产，很多人都把注意力放到中老年人身上，这就是只做现在，不懂趋势，未来的趋势一定是全民养生，并且将会是以年青人主体的体育养生。第二、行动要聚焦。为什么我们叫，意思就是消费往往是交织在一起的，但要真正形成文化，就必须单纯。这个结论涉及
9、到一点社会学的理论，那就是文化的价值与其单纯成正比。各种宗教为什么不兼容，反而强调单纯，这与人们的幸福感有关，单纯创造幸福，复杂创造思想，而思想者往往是痛苦的，这就是所谓的“人类一思考，上帝就发笑”。第三、方法靠借鉴。消费有很多独特性，但我个人的研究结论是，消费的共同点往往大于独特，这就意味着，国外在消费趋势上走过的一些经验，是很值得我们借鉴的。比如国外小城镇的田园生活方式，与大城市的集约生活方式大不一样，那为什么我们现在很多城镇化建设在盲目模仿大城市，把小城镇做得完全没有田园风光？第四、第四、拿地靠产业。城镇化项目是基于两个要点：一是城市需求下城郊乡村，二是农民需求向往城市化。这两个需求创造
10、的是市场，市场创造的是产业，所以，没有产业的城镇化是不成立的。反过来讲，要想拿地，先规划产业，这样农民才有出路，经济才能发展，社会才能持续。只是要注意的是，产业不等于工业，或者说，城镇化项目中的产业主要不是第二产业的制造业，而更多是第三产业。还要注意的一个要点是，我们都知道产业是需要培育的，所以，拿地时候，就宜大不宜小。当然，也不是漫无边际乱拿地。第五、服务是核心。城镇化项目大多体现为不动产项目，是一种创造市场的空间再造，其核心是人流。没有足够的人群流量，一切都不成立。如何创造人群流量？答案是传播。在移动互联网时代，“人人传播”，也即所谓的口碑是创造传播最重要的源泉。而要形成口碑，只有靠服务。
11、第六、电商是翅膀。市场基本的功能是交易，而在互联网时代的交易就叫电商。我们知道，如果没有一个市场存在，没有一个产业存在，城镇化是不成立的。从这个角度大家就懂了，电商可以让需求打破空间的限制，也可以市场辐射到全世界，这就大大降低了市场创新的成本，从而降低了城镇化项目成功的成本。所以，我认为有了电商，城镇化项目就有了翅膀。第七、第七、合作才能盈利！城镇化项目既然是一个长期的经营体系，很大程度上做的是未来的生意，那项目就会消耗大量的资金，需要参与者有巨大的经济实力才能做这个生意。怎么办？通过合作来解决风险的不对称。所谓合作的意义就在于，你认为这个事件很难，这个事件不赚钱，换另外一个人。比如说基金，就
12、不需要你现在很赚钱，因为基金要的是长期回报。所以在城镇化的项目，我们只有合作，通过合作分担不同种类的风险，这样才能盈利，才会创造出很好的盈利模式.以上这就是讲的七种 1MS 模式的操作要点，我称之为“七剑下天山”：一、起点是趋势；二、行动要聚焦；三、方法靠借鉴；四、拿地靠产业；五、服务是核心；六、电商是翅膀；七、合作才盈利！城镇化总裁班服务企业：万科、碧桂园、利海国际、世联地产等，城镇化总裁班服务企业：万科、碧桂园、利海国际、世联地产等，VIPVIP席位抢订中席位抢订中-【房企落地房企落地城镇化实操方案实操方案】1 1、习李十年，城镇化是中国房地产的唯一主题。、习李十年，城镇化是中国房地产的唯一主题。2 2、过去十年成就万科、恒大，城镇化十年成就新的房地产企业。、过去十年成就万科、恒大，城镇化十年成就新的房地产企业。3 3、新型城镇化是、新型城镇化是“市场”的的“城镇化”，不是不是“权力”的的“城镇化”！万科千亿战略规划师万科千亿战略规划师姜汝祥博士带领锡恩顾问团队经过大量咨询项目带领锡恩顾问团队经过大量咨询项目的实践，首创了的实践，首创了城镇化落地的城乡一体化“1+M+S”实操模型，满足新利益主体：政府、公司、消费者、农民的不同需求，实现项目的的不同需求，实现项目的持续增值效益。持续增值效益。城镇化房地产高端战略实战总裁班，全新重磅解读。
