龙潭项目基本初讯

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1、 西南外地事西南外地事业处业处1龙潭寺项目基本初讯龙潭寺项目基本初讯前序：前序：本项目开发条件在当前的市场大环境下、在一般开发规本项目开发条件在当前的市场大环境下、在一般开发规律下显得不够充分，有很多充分必要条件需要综合考量并加律下显得不够充分，有很多充分必要条件需要综合考量并加以落实；同时因缺乏对开发商相关必要资讯的了解，因此目以落实；同时因缺乏对开发商相关必要资讯的了解，因此目前很难作出清晰明确的结论，在此我部只能通过抛砖引玉的前很难作出清晰明确的结论，在此我部只能通过抛砖引玉的方式，客观分析判断该项目，并做出该项目开发各种可能情方式，客观分析判断该项目，并做出该项目开发各种可能情况的预判

2、，以供服务的甲方结合自身经营战略、经营状况、况的预判，以供服务的甲方结合自身经营战略、经营状况、经营目标对应参考，做出相关决策，如有可能我部也希望在经营目标对应参考，做出相关决策，如有可能我部也希望在深入了解相关必要资讯，与甲方深入沟通的基础上再次深入深入了解相关必要资讯，与甲方深入沟通的基础上再次深入研判该项目，使得调研的目的性、针对性更强，结论更清晰、研判该项目，使得调研的目的性、针对性更强，结论更清晰、明朗。此次市场调研因受较多主客观因素制约，不能尽言，明朗。此次市场调研因受较多主客观因素制约，不能尽言，如有不尽人意之处，还望及时指正！如有不尽人意之处，还望及时指正！此次应甲方邀请开展的

3、市场调研，侧重点主要是针对本此次应甲方邀请开展的市场调研，侧重点主要是针对本项目的开发环境、开发启动条件、开发时机，市场调研目的、项目的开发环境、开发启动条件、开发时机，市场调研目的、内容、方法、手段不尽相同，报告形式也不同，更多的偏向内容、方法、手段不尽相同，报告形式也不同，更多的偏向于是否立地、立项。因而在此前提下做出了客观的必要充分于是否立地、立项。因而在此前提下做出了客观的必要充分的研判，以供甲方参考决策。在目前开发决策尚未确定前，的研判，以供甲方参考决策。在目前开发决策尚未确定前，在动态的市场环境下，更为全面、细致、深入的涉及各个环在动态的市场环境下，更为全面、细致、深入的涉及各个环

4、节的专项市场研判活动尚未大规模启动。节的专项市场研判活动尚未大规模启动。西南外地事西南外地事业处业处2一、一、20062006 年城东房地产开发状况及走势年城东房地产开发状况及走势 1 1、城东土地市场的供给概况、城东土地市场的供给概况2004 年至今，城东土地供给量在逐步放大。土地储备充足，主因是在成都市城市发展规划向东向南发展的政策背下，城东国企在政府东调政策的扶持下，城东约有 400 家大中型企业从该区域内逐步迁出，其腾笼换鸟工程的城市规划，将城东打造成集居住、生态旅游、科技信息、商贸为一体的城市副中心，城东区域内规划的居住用地及储备土地将达到 5万亩。从分布的状况来看，较为集中的有五个

5、片区，其一，城东北方向以建设南北路为主轴，府青路为辐轴，在二三环路区域范围内形成了土地较为集中的供给区域及三环外的北湖和昭觉寺区域；其二，是城东方向的万年场区域（环域范围在城东二三环路之间）；其三，是城东东大街沿线及正在建设中的东大街延伸线（即无缝钢管厂区及沙河堡片区）；其四，是老成渝路和老成仁路沿线（包括东湖、沙河和府河交汇片区及川师、洪河片区）；从土地开发的时间和开发进度分析，在 2006 年下半年，主要集中在城东北方向、万年场和老成渝和老成仁路沿线的三个片区。另外，目前，从城东土地供应的特征分析，主要是以沿沙河生态绿化带和川师、洪河片区的土丘坡地为特点展开的土地开发。总结：城东区域土地储

6、备充足，在今后的二至三年内，城东总结：城东区域土地储备充足，在今后的二至三年内，城东北方向、万年场片区及老成渝和老成仁路沿线的三个片区，北方向、万年场片区及老成渝和老成仁路沿线的三个片区，西南外地事西南外地事业处业处3仍然是城东的开发热点区域。仍然是城东的开发热点区域。2 2、城东商品房住宅市场概况、城东商品房住宅市场概况上半年商品房供应量最大是城东，其供应量为 98.64 万平方米，占总量 36%。随着沙河改造以及工业搬迁，城东进入房地产高速发展时期。从价格的涨幅看,城东上涨幅度最大，2006 年上半年均价为 4005 元/平米，比去年上涨 506 元/平方米，涨幅为 14.46%。 从分布

7、的集中区域看,上半年,主要集中在万年场和老成渝及老成仁路沿线的二个片区,从各项目的施工进度分析,下半年,万年场和老成渝及老成仁路沿线的二个片区仍将成为城东楼市的主战场。另处，建设北路将有部分楼盘亮相。3 3、城东商品房住宅产品特征、城东商品房住宅产品特征1 1）楼盘特征：）楼盘特征：城东区域在售和后续推出的楼盘大多规模体量大、小区综合配套完善、园林景观品质高，同时多为国内外知名品牌实力开发商进驻开发，资金实力强劲，产品设计理念先进，开发的项目具有品牌公信影响力、持久力。如城东城市副中心区域的万科魅力之城、蓝谷地、卓锦城、毕利华花园、上东阳光、大观城市花园等，城东万年场区域的花样年花郡、正成沙河

8、明珠、千居朝阳、优品尚东和年底亮相的华润 420厂项目（超大型项目），城东北的建设路区域的首创置业国西南外地事西南外地事业处业处4光、颐和家园等项目。城东区域商品房住宅市场的开发已进入以国内外、本地知名实力开发商引领、打造品牌规模大盘的时代。（见附表 1）2 2）产品特征）产品特征城东区域楼盘的建筑形态是以高层、小高层为主，户型格局以二房、小三房为主，主力面积段集中在 70-120M2 之间。受新政国六条的影响，城东多数规模楼盘的后续产品规划设计将会发生变化，形成以套型建筑面积在 90M2 以下的户型为主，产品的同质化会较为严重。（见附表 1）4 4、城东商品房住宅销售价格、城东商品房住宅销售

9、价格通过对 2006 年下半年在售及后期推出楼盘的销售价格分析，销售价格在 3400-4500 之间。楼盘之间的价格差幅主要有两个因素，其一，中小规模、产品相对单一，小区配套设施较少的中偏低的楼盘，销售价格一般在 3400-3700 元/M2之间，其二，部分中大规模的楼盘，产品档次设定在中偏高，小区综合配套设施较完善，小区园林景观档次较高，或区位优势突出、居住大环境相对成熟及外部稀有的自然生态环境，并多为品牌实力开发商开发，价格在 3700-4500 元/M2 之间。目前，随着城东国企搬迁的力度加大，城东土地市场的放量及城东区域自然环境的改观，众多实力开发商的进驻，今西南外地事西南外地事业处业

10、处5年城东二环三环路区域的房价大幅攀升，从年初，房价3200-3700 元/M2 之间上涨至 3500-4500 元/M2 之间，平均上幅 300-800 元/M2。另外，城东近郊区域，如本项目邻近的三环外龙潭寺片区的房价相对较低，一般在 2000-2600 元/M2之间，以经济实用房和城乡一体化名义下的安置房为主。（楼盘销售价格可参见附表 1）5 5、城东商品房住宅销售状况、城东商品房住宅销售状况目前，城东多数在售楼盘（以分期推出为例）存量房源已不多，其绝对销售周期以中小个案为例，多在一年半左右。新政国六条对城东各项目的销售影响较小，其整体的销售推进速度并未放慢。另外，从城东区域在建项目和筹

11、建项目的的工程施工及筹建进度分析，在今年下半年、明年年初，城东商品房住宅市场将进入新一轮的竞争态势，主战场仍将集中在城东的万年场和建设路区域、城东南区域的几个大盘的续期及城东副中心片区的大盘续期，其各大楼盘将有大量的房源推出。（见附表 1）6 6、城东商品房住宅发展态势、城东商品房住宅发展态势下半年及下半年及 20072007 年上半年，城东商品房住宅市场供给量将放年上半年，城东商品房住宅市场供给量将放 大，并主要集中在城东的万年场和建设路区域及城东城市大，并主要集中在城东的万年场和建设路区域及城东城市副中心带。副中心带。城东商品房住宅楼盘分布主要集中在城东万年场片区、城城东商品房住宅楼盘分布

12、主要集中在城东万年场片区、城西南外地事西南外地事业处业处6东建设路片区和城东城市副中心三个区域。东建设路片区和城东城市副中心三个区域。品牌实力开发商的进驻，使城东楼盘品质整体提高，形成品牌实力开发商的进驻，使城东楼盘品质整体提高，形成以品牌规模大盘引领市场的竞争格局。以品牌规模大盘引领市场的竞争格局。城东商品房住宅产品建筑形态是以高层、小高层为主，户城东商品房住宅产品建筑形态是以高层、小高层为主，户型格局面积是以型格局面积是以 70-120M270-120M2 的二房和小三房为主，随着新政的二房和小三房为主，随着新政国六条的出台，后续的户型产品将向套型建筑面积在国六条的出台，后续的户型产品将向

13、套型建筑面积在 90M290M2以下的二房和小三房倾斜。以下的二房和小三房倾斜。（后附（后附 20062006 年下半年在售、新楼盘技术分析表）年下半年在售、新楼盘技术分析表）西南外地事西南外地事业处业处7西南外地事西南外地事业处业处820062006 年下半年在售、新楼盘技术分析表（附表年下半年在售、新楼盘技术分析表（附表 1 1）环 域区 域楼盘名称总占地面积（M2）总建筑面积（M2）建筑形态总户数户型面积（M2）均价（元/M2）开盘时间万基蓝麟853237258高层427491003700-39006 月 11日东篱居1265434899高层一期：306672183690-41005 月

14、锦都花墅2441869104高层5388013038008-9 月亮相格林尚城438117481高层1808013038009 月亮相颐和家园40000177500高层1200待定45009 月亮相罗兰小镇56533191712高层132045-17035009 月亮相城 东 北 建 设 路 片 区首创置业国光地块67993200000高层待定待定待定2007 年亮相华润(420 厂)项目559944260 万高层、小高层20000待定待定2007 年亮相一期：4100花样年花郡7199330 万高层4000 （一期：770）80120 二期：待定二期：11 月亮相千居朝阳6753327 万高

15、层2101801303780-4280二期:8月初沙河丽景2866079390。15小高层6652651843600二期:10月初正成沙河明珠2267390464高层867771554200二期：10 月一代天骄二期59873140702小高层、多层1125 801203400-38006 月 25日二 环 - 三 环城 东 万 年 场 片 区优品尚东11998826 万（一期高层、小高一期：6176722533004220二期:8月西南外地事西南外地事业处业处97 万）层领域5494510 万花园洋房、小高层 70577170 36004500 5 月比华利花园125787440256小高层

16、、高层32861001303800-45007 月推出第一期蓝谷地（三期）20397950 万小高层4000851454100三期:5月中旬万科魅力之城439956住宅：40 万小高层/1201603800-4200三期:7月底大观城市花园（二期）3349976000小高层、多层54468-2083500二期：10 月亮相东 三 环城 东 副 中 心 片 区卓锦城645935116 万高层、小高层800090240电梯公寓：3800 /多层：4200-4300二期:6月中旬北湖印象（一期）3986487351多层70045-1302400（集体用地）7 月推出第一期居家福地50000100000多层125060-802000（经济房）2 月东 三 环 外龙 潭 寺 片 区 及 昭 觉 寺 片 区东林城市花园33063150000高层148960-1202900-3300分三期开发，一期：6 月亮相