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1、二五年三月九日第一版挺 进 第 一 世 界 更多红鹤及 风火广告策 略案，沟通QQ653199484湖南天翔房地产开发有限公司：承蒙贵司信任诚邀我司参与贵司“中天广场”项目全程推广策划招标，我司正式受托后，成立了项目专案小组，按协定时间全部完成贵司委托的招标工作。特于今日郑重向贵司提交中天广场整合推广策划案，请查收。我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充分信心为贵司项目推广做出实效性的成绩！顺颂，商祺！ 深圳市黑之蛛广告有限公司法人代表：张友林二零零五年三月九日尊敬的客户：产品分析市场分析消费者分析市
2、场定位综合分析推广策略视觉规划二个月的时间里 我们都做了什么？提案总纲 目 录 第一回 这个世界变了 市场分析第二回 我在哪个世界 透视本项目第三回 用我们的改变，改变世界 再定位第四回 挺进第一世界 解决方案 第五回 我们的银库 费用预算第六回 先锋阵营 团队介绍第一回 这个世界变了市场分析天下大势 世贸长征，终成正果，风云际会，世界瞩目；中国经济，和谐发展，北有京城，文化中心，天津助威，经济共荣；东有上海，金融中心，中部区域，势必崛起，华南版图，改革龙头，香港深广，国际聚焦。 华南格局华南版块，开放前哨，励精图治，蓄势待发；龙头香港，再振旗鼓，深圳广州，顺势而动。深港一体，携手共进，优势互
3、补，如虎添翼，东方双珠，浮出海面。鹏城展翅，目光高远，国际舞台，全新亮相；福田规划，放眼未来，新中心区，万众瞩目。房地产业，经济支柱，地产一业，土地为本，繁荣之地，财富之源。三市一体，必然趋势，房价拉近，可有预期；中心区内，C B D 成，商务中心，国际舞台；核心地块，更显珍贵，物业增值，指日可待。地旺人旺，财富汇聚，星城中央，风生水起。长沙浪潮长沙房地产总体环境纪实 （2002年-2004年）长沙商品房市场供应量和需求量变化比较评价：在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，但开 发增速减缓，自1999年以来首次出现负增长。供需两旺的大环境，给 项目带来巨大机遇。20012004长
4、沙住宅市场供应量和需求量变化比较评价： 2004年住宅供应量与需求量基本持平，说明住宅商品房是市场需求 的热点，空置率主要在写字楼和商业地产。评价：2004年较2003年供应量有较大减少，而需求量大有增长，前景乐 观。2004年写字楼空置率比2003年减少很多，但仍然居高不下，2005 年写字楼市场面临老盘积压单位的压力。新写字楼的前景在于超越过去。 20012004长沙写字楼市场供应量和需求量变化比较评价：2003年和2004年供应量基本持平，但需求量逐年增长，因此商业地 产在近几年前景无忧，这对本项目来说是一个利好因素。20012004年长沙商业地产市场供应量和需求量变化比较评价：2004
5、年比2003年商品房售价有较大增幅，原因在于开发成本增加及 商品房供不应求。长沙2004年的商品房销售均价为2783元/平米，创历史新高，比去年 上涨10.9%，但仍远远低于其它省会城市均价，预测2005年长沙商品房价 格上涨空间仍然很大。1998年2004年商品房价格走势图n 住宅价格比例呈现塔字结构评价：因长沙主力消费群以家庭月均收入仅3000-4000元的一次置业为主， 故市场最大的需求仍是中低价位住宅。评价：可以看出2003年比2002年写字楼售价涨幅很大。原因：开发成本增加 ，此阶段推出大量纯写字楼和准甲级写字楼；该阶段目标群消费观发生了 较大转变，他们不再满足于在住宅和商住楼里办公
6、。2003年与2004年写字楼售价基本持平。原因：新开发写字楼并没有多 少创新，市场消费趋于理智；老写字楼消化需要时间，目标消费群观念更 新更快（长沙人喜新厌旧的特性一览无余）。预示着写字楼的春天即将来临，前提是必须创新。写字楼评价：价格一路看涨，反映出商业地产投资潜力大。并可看出长沙人投资欲望强，有精明的生意头脑。商业地产政策环境有利有弊宏观调控：省政府、长沙市政府20042020长沙发展战略政策出台以后，市 民对地产的关注热情和投资热情逐渐升温。8.31文件：政府提出对土地出让要进行公开招标，这将导致开发商的重新洗 牌，对于有实力的企业却是喜事。长沙未来规划：随着未来几年长沙市周边县市的城
7、市化进程进一步加快，以 及长株潭一体化战略，商品房的需求在未来几年仍会有较大幅度的上升。银行：银行的加息影响投资者热情。小结：政府的宏观调控，加大了开发难度，优胜劣汰，促进地产良性 健康发展，而实力雄厚的中天集团可脱颖而出。看看对手的世界同类竞争对手剥解运达国际广场地理位置：长沙芙蓉中路于展览馆路交汇处松桂园 西南角 总建筑面积：10万平方米 户型、面积：酒店公寓以5359平米的一房二厅和 8695 平米的二房二厅为主；写字楼基本130平方米以上； 总户数：酒店公寓共65套， 物管：喜来登国际酒店管理公司 售价：酒店公寓均价：10220元/平方米；写字楼销 售均价：6000元/平方米 产品定位
8、：集商业、写字楼、五星级酒店、酒店公 寓于一体的综合体 形象定位：城中之城，五星级酒店领衔的城市建筑 综合体 销售状况：公寓80平方米以下销售预计达到70% ， 项目北面则销售率不到49% 对本项目的影响：严重同质化，在规模、物管、档次上与本项目接近， 目标群基本相同，将抢占部分客户。天健芙蓉盛世 地理位置：长沙芙蓉中路伍家岭（普尔斯马特对面） 总建筑面积： 77万平米，其中商业物业达15万平方米。 总户数：5000多套 产品定位：集星级酒店、商务办公、精品商业与高尚住宅于一体 的超大型复合地产项目 进展状况：今年3月全面启动对本项目的影响：超大型建筑综合体，复合性极强，开发商是赫赫有 名的天
9、健，对项目冲击力极大。湘域中央 地理位置：五一大道东路 总建筑面积：占地18479.6平方米，总建175008.78平方米（商业面积： 41714.0平方米、公寓面积：42649.84平方米、住宅面积：62208.29平方 米） 售价：商务公寓3700元/平方米 产品定位：集商铺、写字楼、商务公寓为一体的高档综合项目 销售状况：因项目规划设计一直在调整，故无多少销售对本项目的影响：在规模、功能定位方面雷同，存在一定的竞争。文化大厦地理位置：长沙市解放路与韶山路交汇的东南角 总建筑面积：4.5万平方米 户型、面积：空间可自由分隔组合 物管：VIP级的物业管理体系 售价：起价：4600元/平方米；
10、均价： 5200元/平 方米 产品定位：首座全钢架结构的高层5A智能商务化 写字楼 销售状况：销售良好对本项目的影响：同为超甲级写字楼，档次相当，已抢占部分目标客户。写字楼竞争对手剥解五一新干线酒店公寓竞争对手剥解地理位置：五一西路 户型、面积：49.09平方米的一房二厅和86.52平方米的二房二厅 总户数：209 物管：万科模式物管 售价：起价：3250元/平米，均价：3500元/平米 产品定位：五一商圈酒店式时尚公寓 销售状况：42%左右，21楼以上基本未售出对本项目的影响：与本项目非同档次，但吸引了部分投资者。凯旋国际公寓竞争对手剥解地理位置：火车站对面 总建筑面积：6万m 户型、面积：
11、46100m，空间可自由分隔组合 售价：均价：3500元/平方米； 产品定位：首席高效国际商务公寓 销售状况：认筹期间即认购过半 对本项目的影响：在档次上与项目无法相比，但因功能相似对 后面三栋将有一定冲击。商业竞争对手剥解铜锣湾广场 对本项目的影响：位置和目标群（投资者）等方面的类似，将抢占 本项目部分投资者。地理位置：黄兴北路新大新广场附近 总建筑面积：建筑面积逾10万m2 ，其中裙楼逾7.5万m2 均价：商业为15000元/m2 ，公寓为3400元/m2 产品定位：商业定位为提供购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、观光等各 种服务的情景式购物中心，而塔楼为高尚商务公寓 销售状况：销售良好从市场
12、需求看房地产挑战和机遇我司市场调研部对项目进行了多次实地考察 后，设计了280份消费者问卷，分别在五一广场、 家乐福、火车站、候家塘、荣湾镇等地发放，从 中统计分析得出结论。从区位看地产销售热点和难点写字楼：评价：中央商务区或市中心 是办公首选，本项目是商 务办公的最佳位置。公寓：评价：公寓理想位置在商务区和交通便利而繁华的地方，主要是因为热爱都 市繁华、希望工作和生活便利及投资回报高。商业：评价：主要集中在五一商圈，人旺地盛，与本项目契合，但五一商 圈北面商业不景气，我们应寻找突破口。从售价看地产销售热点和难点写字楼：评价：3000元/平米 -5000元/平米是 主力消费群的首 选。租金价格
13、则 主要选择30元/平 米-45元/平米。公寓：评价： 消费群选择普通公 寓时，趋向于2000元 /m2 -3000元/m2，而购 买市中心商务则愿意价 格达到3000元/m2 - 4000元/m2，可见商务 可提升价值。商业：评价： 7501元/平米-10000元/平米是主力消费群的首选。评价：主力消费群首选面积是101-150平米。从户型面积看地产销售热点和难点写字楼：从户型面积看地产销售热点和难点评价：40-80平米是长 沙标准公寓户型， 最受市场追捧。公寓：写字楼深入调查内容一览总 结市场主力消费群的购买力不强，市场决定因素是价格。投资仍是热点，商务公寓提升价值，小型商铺受青睐。写字楼
14、产品创新是关键，价格提升还有空间，商住楼冲击高档写字 楼，写字楼消费以租为主。中心区及周边仍是投资者的主要目标，小户型住宅开发过热，市场 趋向饱和。竞争对手主要来自湘域中央、芙蓉盛世、运达国际广场和中心区周 边高档过剩写字楼和公寓。第二回 我们在哪个世界透视项目面对虎视眈眈的竞争，面对不断变化的市场需求，我们是做时代的追随者，还是做时代的旗手？黑之蛛的观点先迎合市场，再引导市场！1、满足消费者的需求是开发商最基本的理念所有开发商都以此作为自己的座右铭。因此市场上90%以上的产品能够满足 市场需求只是以满足消费者的口味而造的产品，只会陷于同质竞争的汪洋大海2、引导消费者的消费观念和消费行为才是真
15、正的出路原因是：可以减弱同质化竞争的影响 可以获得更大的利润空间可以增加消费者的购买欲 可以建立独特的USP开发商 湖南天翔房地产开发有限公司（系实力雄厚的中天建设集团控股的全 资子公司）位 置 雄踞长沙五一西路绝版地段，敛聚五一百年商圈富胄之气，具无限升 值潜力。配 套 四周汇聚了周全而成熟的配套，实现商务、购物、生活及休闲的成本 最低化。交 通 多条大道纵横交错，几十条公交线形成立体交通网络，须臾之间畅达 全城。 项目写真都心罕有17万平米城市建筑 综合体。是长沙的新标志性 建筑。身材身价内涵长相引进酒店式物管、5A级智能 化、气派大堂、顶级会所、 极尽完善的娱乐、购物、休 闲配套、任意组
16、合的商务办 公空间，独特风情的文化商 业街，环保材料等。临街大面落地玻璃，简约而 现代的门形，是长沙新标志 。高贵不凡。SWOT分析：优 势：位置绝佳，交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即达规模大，中心区罕有，配套齐全建筑设计风格独特，标志感强开发商实力雄厚，品牌效应佳管理服务一流（引进名牌酒店管理） 5A级智能化、中央空调、直饮水、名牌电梯、尊贵大堂 等硬件一流 写字楼空间组合灵活，公寓户型规划合理 少见的3.6米层高，更舒畅更自如 公寓户型面积小，总价低，门槛低机 会： 国家政策抬高投资门槛，使供应量相对减少， 竞争压力变小 长、株、潭一体化及长沙市的远景规划，拉动 市场发展 中部地区的崛起拉动了地产市场的增长 长沙
