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1、第第 2 2 次作业次作业 一、多项选择题（本大题共一、多项选择题（本大题共 9090 分，共分，共 3030 小题，每小题小题，每小题 3 3 分）分） 1. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（ ） A. 供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 B. 供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 C. 供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加 D. 供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加 2. 预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。 A. 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格 B. 估价时点为现在，估价
2、对象为未来状况下的价格 C. 估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格 D. 估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格 3. 市场法的原理和技术也可用于下列参数的求取，如（ ）。 A. 成本费用 B. 空置率 C. 资本化率 D. 开发经营周期 4. 可用作交易日期修正的方法有（）。 A. 价格指数法 B. 长期趋势法 C. 价格变动率法 D. 经验值法 5. 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主要 区别是( ) A. 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格 B. 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是 土地价格
3、 C. 成本法不需要计算开发成本和管理费用 D. 假设开发法需要计算建筑物折旧 6. 运用长期趋势法评估房地产的价格，基本要求是（ ）。 A. 有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料 B. 所掌握的历史资料真实、可靠 C. 必须是从行政职能部门取得相关历史资料 D. 各期价格资料必须连续，不可间断 7. 成本估价法可作为以下（ ）估价的首选方法。 A. 写字楼 B. 商场 C. 经济适用住房 D. 学校用房 8. 以下那些说法是正确的( ) A. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同； B. 两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同； C.
4、 两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同； D. 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。9. 建筑物的物质折旧包括（ ） A. 功能衰退 B. 正常使用的磨损 C. 环境恶化 D. 意外的破坏损毁 E. 周边环境改善 10. 下列一组说法正确的是（ ）。 A. 收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价 B. 收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格 C. 当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法求得的价值应当与收益法 求得的价值基本一致 D. 在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法求得 的价值 E. 如果市场法求得的
5、价值大大高于收益法求得的价值，则说明这种房地产的价 值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫 11. 区位状况比较修正的内容包括（）等因素。 A. 交通便捷程度 B. 繁华程度 C. 使用年限 D. 环境景观 12. 下列哪些情况需要进行房地产评估（ ） A. 房地产交易 B. 企业破产清算 C. 房地产典当 D. 确定定期公布的基准地价 13. 适合原理加上（ ），便为最高最佳使用 A. 收益递增递减原理； B. 预期原理； C. 替代原理； D. 均衡原理。 14. 移动平均法( ) A. 是对原有价格按照时间序列进行修匀 B. 采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数 C. 形
6、成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显 现出价格变动的基本发展趋势 D. 一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均 15. 关于开发经营期说法正确的有( ) A. 开发经营期可分为开发期和建设期 B. 开发期的起点与开发经营期的起点相同 C. 销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完 毕的时间 D. 在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止 16. 正常成交价格的形成条件是（ ）。 A. 公开市场，交易对象本身具备市场性B. 众多的买者和卖者 C. 买者和卖者都不 受任何压力，完全出于自愿 D. 理性且自私的经济
7、行为 E. 买者和卖者都具有完全信息，适当的期间完成交易 17. 下列叙述正确的是( ) A. 权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、收益 B. 国有土地使用权必为出让土地使用权 C. 通行权为最典型的地役权 D. 实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大 18. 有限年且其他因素不变的报酬资本化法公式还可用于（ ）。 A. 不同年限的价格换算 B. 报酬率的求取 C. 比较不同年限的价格高低 D. 比较法中土地使用权年限修正 19. 关于深度价格修正率说法正确的有( ) A. 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数 B. 深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值
8、远离道路 而有递减现象 C. 距离街道深度愈深，价值也就愈高 D. 如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价 值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于 离开道路的细条的价值 20. 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成 的事实这种价格通常随着 ( )的不同而不同 A. 交易者的心态 B. 交易者的偏好 C. 交易者对市场了解程度 D. 讨价还价能力 21. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。 A. 土地权利设置的限制 B. 房地产相邻关系的限制 C. 土地使用管制 D. 土地权利行使的限制
9、 22. 根据投资开发后的房地产经营方式有（ ） A. 出售 B. 出租 C. 营业 D. 预售 23. 房地产估价中的“分析”包括对（ ）的分析。 A. 估价对象本身 B. 人口、制度政策 C. 经济、社会 D. 国际因素 E. 仅仅对估价对象本身24. 建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括（ ）。 A. 统一币种 B. 统一货币单位 C. 统一面积内涵 D. 统一交易情况 25. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ） A. 商业利润 B. 净运营收益 C. 潜在毛收入 D. 有效毛收入 26. 选取的可比实例应符合（ ）条件。 A. 与估价对象房地产用途必须相
10、同 B. 与估价对象房地产所处地区必须相同 C. 与估价对象房地产价格类型必须相同 D. 该可比实例必须是正常交易 27. 求取报酬率的方法有（ ） A. 累加法 B. 市场提取法 C. 投资报酬率排序插入法 D. 实际观察法 28. 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( ) A. 净收益每年不变为 A B. 报酬率大于零为 Y C. 收益年限 n 为无限年 D. 报酬率为零 29. 真正的房租构成因素应当包括（ ）。 A. 地租 、房屋折旧费 B. 维修费、管理费 C. 投资利息、保险费 D. 房地产税、租赁费用 E. 租赁税费、利润 30. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力
11、限制外，还包括( ) A. 土地权利设置的限制 B. 房地产相邻关系的限制 C. 土地使用管制 D. 土地权利行使的限制 二、判断题（本大题共二、判断题（本大题共 1010 分，共分，共 1010 小题，每小题小题，每小题 1 1 分）分） 1. 均衡是市场价格运 行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因 素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者 之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。（） 2. 在中国现行的土地制度下，由于土地具有 不可毁灭性，不能再生产，其价 格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。 （）
12、3. 如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。（）4. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、 土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地 产状况修正。 （ ） 5. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土 地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ ） 6. 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实 际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要 揭示的是房地产的理论价格。（ ） 7. 在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为 7000 元/m2，采用收 益
13、法求得的价值为 3000 元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。 （） 8. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、 商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求 取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等 后的余额。 （ ） 9. 非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（ ） 10. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日 期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）答案：答案：一、多项选择题（一、多项选择题（9090 分，共分，共 3030
14、 题，每小题题，每小题 3 3 分）分） 1. AB 2. ABCD 3. ABCD 4. ABC 5. AB 6. AB 7. CD 8. ABD 9. BD 10. ABCD 11. ABD 12. ABCD 13. AD 14. ABCD 15. BCD 16. ABCD 17. CD 18. ABCD 19. ABD 20. ABCD 21. ABCD 22. ABC 23. ABCD 24. ABC 25. BCD 26. AC 27. ABC 28. ABC 29. ABCD 30. ABCD 二、判断题（二、判断题（1010 分，共分，共 1010 题，每小题题，每小题 1 1 分）分） 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
