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1、分类号分类号 密密 级级 U D C 学校代码学校代码 管理学 硕士研究生学位论文 云南省住宅地产区域差异分析及影响 因素研究 院（部、所）：院（部、所）： 城市与环境学院城市与环境学院 专专 业：业： 管理科学与工程管理科学与工程 姓姓 名：名： 卢正惠卢正惠 导导 师：师： 马晨声马晨声 论文起止时间：2013 年 5 月2014 年 5 月学位论文原创性声明 声明：本人所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式
2、标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版，允许学位论文被查阅或借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编、发表学位论文；授权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检索。 （保密的学位论文在解密后遵循此规定） 论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 摘要 I 摘要 1998 年我国开始全面推进住房制度的改革，取消了福利分房政策，
3、转向了住宅的市场化，住宅私有化开始登上历史的舞台，使得居民购房热潮高涨,房地产进入快速发展的阶段。 云南省的房地产业的发展相对全国来说比较落后，但随着经济的发展，房地产业在开发投资的规模、速度和水平上都有了较大的发展。但是在从云南省各州市的情况来看，发展很不均衡，区域发展差异很大。本文以云南省各州市为研究对象，通过单因素和综合因素分析相结合的方法，全面分析了云南省住宅地产发展的差异，总结各区域发展的特点，研究形成具体差异的原因并提出促进住宅地产发展的建议。对云南省整个住宅房地产业的发展有着借鉴意义。 本文第一部分阐述了研究背景、目的、意义、国内外的研究现状和研究方案和技术路线等。第二部分介绍了
4、房地产的一些相关基础理论，主要包括：房地产基础理论、区位理论、区域非均衡理论、供求理论等为文章下文分析奠定了理论基础。第三部分分析了云南省整个住宅市场的运行情况，主要从宏观经济环境、住宅投资规模、供给销售情况和价格购买能力几个角度进行分析，得出了整个云南省住宅发地产发展的特点。第四部分是对云南省各州市住宅房地产的投资规模、投资结构、投资空间分布情况、供给、需求、市场发展成熟度、价格和购买力水平等几个方面进行了单因素区域差异分析,其次根据各个差异指标运用聚类分析法将云南省住宅房地产的发展分为了五个发展区，并总结了每个发展区的特点。第五部分以房价为代表指标，根据第四部分的分类结果，结合实际发展情况
5、和样本充足性的原则将五个发展区合并为四个区域。分别对每个区域作为研究对象，建立面板模型，研究各个区域对住宅价的影响因素。采用了 2004 年到 2012 年各个州市的数据，选取了人均 GDP、城镇人均可支配收入、城镇人口、金融机构贷款余额、建成区面积和财政支出等六项指标进行研究。得出对第一发展区影响显著的因素有城镇人口、建成区面积、人均可支配收入和财政支出；对第二发展区影响显著的因素有人均可支配收入、城镇人口、金融机构贷款余额；对第三、四类发展区来说显著的影响因素均为城镇人摘要 II 均可支配收入和人均 GDP。最后一部分为结论并针对以上的研究分析结果提出对策性的建议，主要包括：1、加快经济发
6、展、缩小区域差异。2、加速推进城镇化进程。3、加快保障性住房和小户型住房的建设，缓解中低收入人群的购房压力。4、制定相对完善的财政政策和金融调控政策调控房地产业的发展。 关键字：关键字：住宅地产；区域差异；聚类分析；面板模型；影响因素Abstract III Abstract Since 1998, China began to promote the urban housing system reform, abolished the welfare housing distribution system, turned to the marketization of housing. Su
7、ch a move clearly illustrates the privatization of residential housing property, allowing more people buy houses. The real estate industry entered a rapid development stage. The development of the real estate industry in Yunnan Province, relative to the country is relatively backward, the real estat
8、e industry in the development of scale, speed and level of investment has a larger development. But judging from the city of Yunnan province, development is very uneven, regional development difference is very big. This paper, taking the city of Yunnan province as the research object, through a meth
9、ods of integrating the single factor and comprehensive factors, to analyze the differences of residential real estate development in Yunnan province, summarizes the characteristics of the regional development, studies the causes of the formation of the regional differences and puts forward some sugg
10、estions to promote the development of residential real estate. This paper first describes the background, purpose and meaning, etc. The second part is the some related basic theory of real estate, mainly includes: location theory, regional disequilibrium theory, the theory of supply and demand, thes
11、e theory laid a theoretical foundation for the analysis of the article below. The third part analyzes the operation of the entire housing market in Yunnan Province, mainly analyzed from the macroeconomic environment, residential investment scale, supply sales and price affordability several angles,
12、through these aspects in Yunnan province have been analyzed the characteristics of the real estate development. The fourth part is the scale of investment for each city s residential real estate in Yunnan Province, conducted a single analysis of regional differences in the investment structure, inve
13、stment in several aspects of the spatial distribution, supply, demand, market maturity, price and purchasing power , etc. secondly according to the difference Abstract IV index using the cluster analysis of residential real estate development in Yunnan province can be divided into five development a
14、rea, and summarizes the characteristics of every development areas. The fifth part is represented in house prices index , according to the fourth part of the classification results , combined with the principles of adequacy and sample the actual development of the five development areas will be cons
15、olidated into four regions. Respectively, for each region as the research object, the establishment of the panel model to study the effects of various factors on the price area. With a 2004 to 2012 time period for each city sample data, select the per capita GDP, per capita disposable income of urban population, the balance of loans from financial institutions, built-up area and fiscal expenditures six indicators to study. Significant factors affecting the development of the first d
