商业地产呼唤经营创新

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1、热点?调?查? ? ! !? ?版块责编贾鹏云 ?部委出台房市新政对北京地产界影响不小北京市有关部门也 频频发出 商业地产局部饱 和为一个新的热点,商业地产面临新的升级。而另一方面北京已经成为中国 电子商务 的重要基地什么样的机会?的预警?经营成这其中又孕育着?一? ?旧? ? ?!商业地产 呼唤经营创新? ? ? ? ? ?本刊记者贾鹏云有人在 繁华 地段惨淡经营有人却专门将重金 投向商业基 础薄弱的地区。这就是 商业。?年北京首个以? 户? ?网?命名的世纪金源时代购 物 中心开业 之后?只赢得短暂的关 注随之传出来的却 是开局不顺、人 流与预计的差异很大 的消息,有媒体将原因归结为过于超

2、前。但是?与此同时,与金源时代规模柏似 的数家大型综合性商业中心却 正 在紧 张施工。华贸中心、万达广 场的规模和设计都不亚于金源时代。而在北京商业历史最 悠久的西单和王府井?几家老牌的商场惨淡经营的场面有目共睹。?年北京人耳熟能详的隆福商厦几 经转型仍 然失败最终竟然传出关门停业的消息。近一段 时间?北京 市发 改委 和商务局都对大型商场一窝蜂式涌入 表示了担心北京市 商业地 产饱 和还是短缺的争论开始出现早几年间?有人将北 京称 为一个大工地 而这两年,北京又落了一个半成品“的称号。两个比喻都说明一切都还在变化之中。而 北京 商业地产关于“饱和还是短缺 的争论说明这一产业的发展 走在了关键

3、 的十字路口上。金源时代能否成功将对未来京城的 商 业地产投资形成很大影响马肇奇?摄阶段性“饱和”和长期短缺北京国际投资发展有限公 司总裁杜猛说 自己是一个商业地产的坚定支持者。他认为,在北京发展大型商业场所是完全可行的。杜猛说?国际人口超过千万的大都市人均商场的面积 在?平米以上从数据上看北京远远不够。而从购买力上看?北京则超过上海和广东。此外,北京是一个资金输入城市决定了北京需要 建更多大超市或者更多商业场所。?月?日在 投资北京组织的名为“北京商业地 产的发展趋势与机会“企业家沙龙上,像杜猛这样的乐观主义者属于少数派与之观点相似的还有郝树 仁教授。郝树仁认为,总体感觉上北京商业的发展跟不

4、上形势的需要。按照北京目前的速度每?到? ?年就增加一个北京但是北京的商业增长速度却远远赶不上这个速度。年营业额从? ?亿到? ?亿元北京已经徘徊了旧年。北京经济 与社会发 展研究所的刘秀如认为,北京商场总量是供大于求?结构上调整的空间很大。根据统 计局的数据,? ? 年,北京市商业营业用房竣工面积是? ? ?万平 方米 但是销售面积只有?万平方米。思源恒业的黄之阳从 代理 行的角? ? ? ? !?投资北京? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?画? 添桐四目口四邑一一一一一一度出发认为目前地产界对商业地产持乐观态 度 的人少之又少。由此 才形成 地产商纷纷都去开发住 宅地产的局面。世

5、纪金源成为多数人的论据。世纪金源的经营状况与人们 期望相去甚远,不少人据此认为,目前开发大型商业中心时机还不成熟。国兴嘉业营销策 划丁伟认 为北京正处于发 展之中不能用静止的眼光来判断是否饱和但是目前北京的? ?门? ?日? ?只满足了一部 分人的需求,还是有缺陷。家住 世纪金源附近的北京经济 与社会发展研究所副所长郑拴虎则力挺世纪金源他认为对于超大型购物中心来说,绝 对不能拿短 期的情况来论其成败。考察一个?日。? ? !?比至少需要?年的时间,只要世纪金源挺过这?年就一定能获得成功。反过来,郑拴虎坚定 的认为衡量北京 商业性地产是否饱和不能把 时间拉得过长。从时间上看北京商场肯定属于过 剩

6、状态确实 超 出了当前 的实际需要而从空间上看也 是过 剩,不合理的规 划和布局造成了资源分布的不均匀。布局正在哨悄变化国美的选择显得很有勇气。这 一点在国美 置业总经理禹晋永的话语间体现得很明显。?月? ?日国美置业投巨资于北京南城他们以? ?亿元的价格拍得北京市? ? ?年 最大的招挂拍项目位于丰台区的科技总部新区核心商务区? ? ?万平方米公建用地的土地使用权。禹晋永说我们认为,目前北京还是比较缺乏带有特点 同时又是 连锁 的商业?成功的关键在于商业的包装。在为 大众化提供服务方面,商业是否成功是由市场和 老百姓决定。现在北京的商业主要集中在北部和东部?但是国美觉得 南城更 需要。丰台这

7、几年经济发 展速度高于任 何一个区域同样是在 北京为什么南城提 升 速度 很快,因为本身南城比较落后一些这是一个巨大的机遇。在大多数人的概念里南城是非常缺乏商业氛围的。国美置业宣布?将投资?亿元兴建南城最具建筑品质的地标性建筑“全球高科技体验中心,其中包括大型商场、国际化公寓式 酒店, 会议会展中心等配套项目目标是满足丰台科技新区近?万高级商务人群和周边居住人群的生活和消费需求甚至辐射环渤海经济圈乃至全国。也许这个时候,评价国 美的选择是否正确为时太 早。但是国美 的选择透 露出一个信号北京 商业 地产在 布局上 正在悄悄发生变化。北京商业空间布局的不合 理为大多数人所垢病。杜猛认为北京商业布

8、局严重不合理。他建议应该鼓励超 大型超市的发展,给予他们优 惠政策但是要有条件,一定要建立在社区,在四环三环以内绝对不能建大 超市。市区只能以小超市为主。数据表明?年从地域上看,商业地产面积开 复工面积朝阳和海淀 占到了全市三分之一地理分布非常集 中万城华府的胡本宇认为饱和 与结 构布局是一个 定位 的 问题。商业地产和 住 宅不同商业地产总在不断的调整过程中。未来几年北京的西南四环和西四环将会形成一个发 展的重点区域。在城里做 商业中心的难度将非常大,因为交通问题难以解决。因此商业中心的布局必须细分市场。他说开发的再好,经营不好也 没有用。北京商业发展不力的 原因在于多数 新商场的经营缺乏创

9、新。王府井有一个 曾经很高 档的 的商场这几年改变经营方式?人流量有所 增加,但是却能够在商场里买到煮鸡蛋这令郝树仁很不 是滋味。他呼吁必须重新唤起 北京的商业文化。现在?北京的商业资本的味道太重,文化的缺失很严重。刘秀如提出未来商业地产应该走“融合 的路子必须和一些有底蕴的东西融合商业地产要有一些文化特色。随着中国零售业的全面开放传统百货 业都开 始求新求 变。为了提高消费层次和文化品位,?年王府井百货大楼引进了一系列 国际公认的化妆品一线品牌希望借此提高文化品位。而 北京华联集团贝? ?将 自己魔下的百 货店分成了三个类型?高级百货 店、流行百货店和家庭百货店。郝树仁说在今后以北京的区域地

10、位和 国际城市的定 位北京需要的是大型的商业中心甚至是那种 ? ?万平米以上的 商业中心尤 其是以国际人士消费为主体 的国 际化 商业中心。但是有?种业态值得大 力推广?一是大型的物流配送 中心?二是辐射“三北“地区的大型贸易中心三是综合性的仓储大卖场。经营三种业态 的视野必须 很开阔要有国际化的眼光。开发好了,经营不好也没用郝树仁是北京财贸系统的老教授曾经担任燕莎等大型商场的总经理。发改委酝酿新规划? ?年?月北京市发改委相关人士指出,大 型商场增长 速度明显超过需求增长速度。全市在建、拟建?万平方米以上的商场有? ?个?万平方米以上的购物中心有?个在建面积约?万平方米?仅 华贸中心和万达广

11、场两个大型购物中心的建 筑面积就超过? ?万平方米。全部建成后将新增 商业设施营业面积? ?万平方米比目前大型商业设施营业面积增长?倍左右。?投资北京一 ? ? ? ?日压? ? 一 ?热?点? 调 ?查? ! #? ? !从布局上看三、 四环路内大型传统百货店 比例过大局部地区 已出现饱和趋势,不仅加剧了行业竞争?也加剧了这些地区的交通拥堵。而根 据近几年消费平稳增长的态势预计今后几年,商业设施需求仍将保持平稳增长 的趋势商业设施的供给将 出现过热。从业态上看新型业态如大型 综合超市、专业超市、便利店及仓储 式商业还有很大发展 潜 力一 些社区配套 商业设施不足,缺乏社区购物 中心、 菜店、

12、生鲜超市等。?。?年?易铺网的一项调查显示,截至? ?年上半年,北京各类型商铺供应量总和超过? ?万平方米。其中,华 贸中心、万达广场和 世纪 金源三个? 日?尸尸? ? 八?总建筑面积超过?万平 方米以建外? ? ?、 幸福 家园为代表的办公区、社区底 商光 在东 南三 环就有? ?万平方米放量?保守测算?全北京有超过?万建筑平方米供应量还有 中关村、浙江村这些汗服装类专业性市场层 出不 穷供应量也超过?万?再加上原有的几条著 名商业步行街上商铺的零星供应总 共有超过? ?万平方米的供应量在这两年集中释放。对比来说? ?年前北京最大的商场燕莎 商城总建筑面积不过?万平方 米? ?万平方米相当

13、于? ? 个燕莎的体量。近年来北京市商业设施建设市场投放量和销售量 虽均保持快速增长,但销售量已开始明显回落。截至? ?年底,全市商业设施空置 面积累计达到? ?万平方米比上年末增长? ?。北京市 发改委经 济 贸易处处长赵磊说?判 断北京商业地产 总量是否过剩是一个复杂的问题?根据不 同的标准判断就会得出不 同结论而且 要根据相关因素做出综合的、动态的判断口但 从目前北京市商业地 产的发展现 状与建设现代 化大都 市相适应的商业发展要 求来看商业地产的发展潜力还很大,但同时也 存布局和结构不合理、局部 略显过剩的问题。因此投资者一定要慎重决策。今 后政府将侧重以 下几个方 面的工作?一是规划

14、 引导?优 化布局?商业中心的布局调整是重 点?二是鼓励现 代流通业的发展挖掘潜力主要是鼓励经营模式和管理模式的 创新,比如大力发展连 锁经营、 折扣店、电子商务电子商场等三是加强商业资源的整合尤其是资本整合通过兼并、 重组, 扶优扶强?打造一批优势企业?四是研究消费政策破除制 约消费升级的瓶颈?释放不同消费层级和群体 的消费能量,不断提高 消费对商业的拉动作用。在 投资北京 沙龙上普遍的共识是北 京商业地产的潜力巨大但是在目前阶段由于布局和结构的不合理?造成了局部的过 剩。政府应该用有形的手加强规划而企业则应当在经营创新、定位上下功 夫。蕊房市新政迫转资金流向 ?月?日在投资北京”沙龙上与会

15、者就?部委出台 的新政 策发表了自己的看法?他们 普遍认为,新政 策对北京房价的影响不大,但是可能会抑制投机使 得资金向商业地产转移。杜猛?七部委的政策是对宏观政策一个调整他首先是一个政策而不是法规法规法律的变更比如土地法规的变更才是治本之策七部委政 策对商业地产影响微不足道因为政策的核心是要稳定住宅价格。我个人认为房价还是会降。同时会对商业地产形成一些刺激。刘秀如?政策本身出台力度非 常大一个月之内一个新八条,一个老八条前所未有。政府看问题角度和开发 商、老百姓都不一样,利润是开发商拿走了?风险呢由社会来承担政府更多是从风 险考虑。郝树仁?会有一些好的影响产部分资金可能会 向商业转移?投机行 为会减少。禹晋永?仅靠几个文件没有用,除非是打开国库平抑房价。房价高是好事产规范化了会增加我们 的国力。房价高不等于要让老百姓 去买?目前的房价政策恰恰是经济适用房的供应出了问题新政策对高价房的限制可能对商业房产有一些好处。自? 任? 下 日三?洲?投资北京?