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1、 1 【专业互动】招标三种计价方式对比分析 文章看点： 1.工程量清单、模拟清单、费率三种计价方式的优缺点分析。 2.三种计价方式对应的实际项目类型。 文/赛普专项事业部 边朝龙 随着我国地产企业的发展， 现今工程计价方式从单一的费率计价发展为工程量清单计价、模拟清单计价、 费率清单计价三种方式。 而对于三种计价方式的选择也成为了地产企业成本经理的难点，针对这一困惑我们现在将这三种计价方式进行比较分析。 一、工程量清单计价方式分析 上图是根据招标文件统一提供的工程量清单， 将实体项目与非实体项目分开计价。 实体性项目采用相同的工程量，由投标企业根据自身的特点及综合实力自主填写报单价。 工程量清
2、单计价是指由招标人提供的相同的工程量清单， 由投标人根据自身特点及综合实力自主填写费用，价格完全由市场决定。这是现今地产企业的主流招标计价方式。 2 1.优势 （1）降低招标过程中的招标人的风险。 采用工程量清单计价， 由投标人按照招标人或其代理公司提供的工程量清单， 填写量与价，将在招标过程中量与价的风险转嫁给投标人承担，投标人承担实物工程量、工程单价、地质条件、气候和其他一切客观因素造成亏损的风险。 （2）利于施工过程汇总的成本控制。 工程量清单详细地反映了工程的实物消耗和有关费用， 在合同中确认之后， 风险约定在报价当中，竣工结算时不允许改动。在项目施工过程中产生的变更、签证少，利于施工
3、过程中的成本管理。 2.劣势 （1）使用工程量清单招标对图纸的要求高，要求图纸完整，受设计进度影响大。 （2）施工单位需对清单工程量进行核实，招标阶段耗时长。 3.综合上述分析，适用于工程量清单计价的工程项目： （1）设计深度达到需求，项目设计图纸完整齐全。一般在施工图设计阶段，施工详图己完成。 （2）非快速周转、现金流项目。 二、模拟工程量清单计价方式分析 模拟工程量清单计价， 是招标人或招标代理单位根据以往类似项目的工程量清单设定本项目的工程量清单，投标人以此清单进行填写的一种计价方式。 1.优势 （1）招标时的图纸无需完善，利于项目进度控制，快速开发。 3 模拟工程量清单计价， 只需根据
4、地产企业的以往的类似项目的工程量清单， 编制本项目工程量清单，对于招标时的图纸的详尽程度要求不高，招标人可在图纸未完善的情况下，确定中标单位。 相比工程量清单计价， 这种方式大大缩短了招标时间， 利于项目的快速开发。 （2）合同价款中单价固定，招标人避免了价格方面的风险。 所有的模拟工程量清单计价都是采用固定单价，综合单价一次包死，固定不变（工程承包里固定单价合同是指根据单位工程量的固定价格与实际完成的工程量计算合同的实际总价的工程承包合同）。这其中量的风险由招标人承担，价的风险由投标人承担，招标人避免了价格方面的风险。 2.劣势 （1）分部分项工程量的编制需要接近实际，不允许有大的偏离。由于
5、是在招标后出施工图，综合单价在招标过程中已经形成，设计造成某些量的变化将会导致工程成本的上升，招标人承担工程量变化的风险。 （2）成本人员业务能力要求较高，分部分项条目尽量齐全，避免减少漏项。若施工图设计对方案（扩初）设计的变动导致模拟清单招标所确定分部分项条目不足，易造成新出现的项目无从套价。 （3） 施工图完成后， 按照施工图重新计算工程量并与承包单位核对， 核对工作难度大。 根据以上模拟工程量清单计价方式的分析， 我们统计出来适用于模拟工程量清单计价项目的特点为以下三点： 3.综合上述分析，适用于模拟工程量清单计价的工程项目： （1）发包人有类似建设项目信息或经验，且类似建设项目与拟建项
6、目相似度高。 （2）发包人有类似项目的经济技术指标的积累，能够参考类似工程内容、分部分项工程内容及其构成的技术指标高质量编制模拟工程量清单。 （3）成本人员有过类似建设项目工程量清单的编制经验。 三、费率计价方式分析 4 费率计价， 又称为定额计价， 依据政府统一发布的预算定额、 单位估价表， 确定人工、材料、机械费，再以当地造价部门发布的市场信息对材料价格补差，最后按统一发布的收费标准计算各种费用，形成工程造价。这是我国地产企业开始初期的计价方式，体现了政府直接管理和对工程价格的调控。 然而，在市场经济如此发达的现今，依旧有很多企业采用费率计价方式，这值得我们深思。 1.优势 （1）对图纸没
7、有很高的要求，受设计进度的影响小。 采用费率计价，主要依据政府统一发布的预算定额、单位估价表，确定人工、材料、机械费，对于项目的图纸没有很高的要求，可以在施工图纸没有出来的情况下完成招标阶段，受设计进度的影响小。 （2）招标、定标快。 费率计价招标过程中不需要招标人/招标代理单位、投标人大量的核量核价的工作，大大缩短了招标、定标时间。 2.劣势 （1）招标时只是确定中标优惠费率，前期不能明确工程造价，成本控制目标不明确。 （2）由于前期量、价都没确定，过程中要承担工程量和价格的风险，成本控制难度加大。 （3） 工程竣工结算时按实际发生办理结算费工费时， 结算的工作量大而繁杂， 耗时长。 3.综
8、合上述分析，适用于费率计价的工程项目： （1）施工进度要求高，快速周转。 （2）设计没有完全完成，边施工边设计。 （3）项目产品业态比较成熟、施工难度不大。 总结 在如今越来越强调高周转、高效率的地产市场环境下，工程量清单计价耗时太久，费率计价不利于成本把控， 模拟工程量清单计价就越发显示出它的优势， 也是越来越多的标杆房企采用的计价方式。 但是，在采用模拟工程量清单计价时，优先考虑的是在施工图出来之后，招标人与投标人核对工程量清单时， 需要地产企业的成本管理人员具备极强的专业能力， 才能将模拟工程5 量清单计价招标时的固定单价合同，核量定成固定总价合同。另外，需要地产企业在施工图出来之后马上
9、进行核量定价， 不然工程施工开始时间较久之后， 对于核量的工作量将大大增加。 三种计价方式最终价格的形成， 都取决于招标人与投标人对工程造价的预期达成一致。因此三种计价方式的最终目的是一致的。 但是为了达成这个目的， 需要地产企业成本人员根据项目实际情况来选择最适用于项目的计价方式。 亮点借鉴： 1.适用于工程量清单计价的工程项目：设计深度达到需求，项目设计图纸完整齐全。非快速周转、现金流项目。 2.适用于模拟工程量清单计价的工程项目：有类似建设项目信息或经验。有类似项目的经济技术指标的积累。有类似建设项目工程量清单的编制经验。 3. 适用于费率计价的工程项目：施工进度要求高，快速周转。边施工边设计。项目产品业态比较成熟、施工难度不大。
