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1、怎样做好物业档案管理工作怎样做好物业档案管理工作物业档案最重要的内容包括两个部分：一是物业本身的档案，包括开发建设成 果的记录和物业管理公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况的记录； 一是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作 单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等。做好物业档案的管理工作 有助于企业增强抵御风险的能力，维护企业经济利益和合法权益，为企业的发 展提供强有力的信息支撑和管理支持。 物业档案的作用物业档案的作用1物业本身的档案是物业管理中设备设施维修养护、更新改造所必不可少的重 要依据。日新月异的科学技术发展和人们对居住需求的不断提高，使现代建筑
2、工程进入 地下和埋入建筑体内部的管线、设施越来越多，越来越复杂。这些工程一旦发 生故障，物业本身的档案就是宝贵的财富。它可以使物业的维修、养护工作事 半功倍，省时省力并减少对住户的影响。因此，开发建设单位应该将开发建设 的物业档案材料在移交物业管理时同时移交给物业管理单位，并保证该档案的 真实可靠和完整性；2物业业主和住用人档案是物业管理公司开展管理服务的前提和基础。通过这部分档案，物业管理公司可以全面了解物业业主和住用人的情况和需求， 从而为物业业主和住用人提供各种有针对性的服务和开展适当的经营活动。例 如，当从档案中了解到住用人大部分是工作繁忙的高收入阶层时，可以提供清 洁家居、代洗衣服、
3、汽车清洗养护等服务；若住用人主要是普通工薪阶层时， 可考虑提供电器维修服务，适当兴建几个自行车保管站等；如果住用人中老年 人较多，则可开设“老人活动室”等场所。这样，可以减少服务的盲目性，提 高管理工作的效率，增加经营活动的收入。3.物业档案具有一定的凭证作用。档案之所以具有凭证作用，其主要特点就在于它的原始性强,具有其它资料不可 替代的功能和作用。比如 2004 年 4 月，某小区二层业主突然发现自家厨房下水 管返水，脏水将家中浸泡，物业管理公司派维修人员迅速抢修，从楼外污水管 道中清理出骨头、破毛衣、装修垃圾等，并将污水排出，物业管理公司安排保 洁员清扫了业主住房。此次返水事故造成业主木地
4、板等财产损坏，给业主带来 非常大的经济损失。事后业主要求物业管理公司赔偿，物业管理公司以不属自 己责任为由拒绝赔付。业主遂将物业管理公司起诉至法院要求赔偿，物业管理 公司则出示按期清理污水管线记录、堵塞管道清理记录、清理物品实物照片等 证据，最后法院判决物业管理公司已经履行职责，没有责任，业主败诉。法院 建议业主起诉楼上住户共同赔偿其经济损失。由此可见，物业档案是在物业管 理活动中形成的真实原始记录，具有重要的凭证作用。4.物业档案是开展物业管理研究的基本统计素材。随着物业管理的不断发展和完善，对物业管理的研究工作也正在逐步开展。由 于物业档案系统而详细地记录着物业管理活动近年来方方面面的情况
5、和数据， 其准确性和真实性远远超过通过社会问卷调查得来的结果，因此，物业档案就 成为物业管理研究素材的基本来源。例如，通过全面查阅分析某一住宅小区的 租赁档案，可以了解该小区近年来的租赁情况，包括租金走势、价位、租赁人 群的特征及对租赁房屋朝向、楼层、面积大小的喜好等，从而总结出进一步拓 展该小区租赁市场的经验和对策。物业管理公司在进行物业项目招投标的时候， 也必须通过该物业档案做出精确的物业管理成本预算分析及管理服务方案。如何管理好物业档案如何管理好物业档案档案管理对于做好物业管理工作具有重要作用，那么，如何才能做好物业档案 管理工作呢？这是一个需要不断实践、摸索、创新和总结的过程。笔者的一
6、些 实践经验，现与大家分享。1制定和完善档案管理制度。笔者所在公司自 2001 年推行 ISO 质量管理体系以来，按照该体系制定了档案 管理标准作业规程并一直遵照执行。随着公司的飞速发展，公司管理的大部 分项目都申请评比“市优”、“国优”小区、大厦。档案管理办法同时遵照小 区评优管理办法执行，而未评优项目则按原来办法管理，因此出现两种管理标 准平行，一度给项目档案管理带来很大困扰。2005 年底，公司组织全体档案管 理人员共同研究讨论，制定更新了档案标准作业规程，完善档案分类表、 档案归档范围，修改在过去档案管理工作中存在的很多不合理之处。档案管理 制度是档案管理工作的重要依据，需要不断科学化
7、、规范化，需要不断完善改 进，同时需要根据项目管理状况不断创新，只有这样才能更好的管理档案。2、充分认识档案工作的重要性，以对事业的高度责任感做好档案管理工作。要做好物业管理档案工作有一个很重要的前提，就是统一大家的思想认识，引 起公司员工特别是一线档案工作者对档案工作的重视。统一全员的思想认识可 从员工入职培训开始抓起，并定期灌输档案的重要性。现在企业很多中层管理 人员甚至包括高层管理人员都没有档案管理意识，为了自己的工作方便，常习 惯性地个人保管档案，造成档案分散，容易丢失。一线档案工作人员要从思想上认识到自己所从事工作的意义和所肩负的历史责 任，不仅自身要保持档案管理工作的高度敏感性，对
8、档案管理事业的高度责任 感，把被动利用档案资料的观念转换成有目的地开发档案信息资源的观念；把 等靠的观念转换成主动创造条件解决问题的观念。同时也要带动和影响身边的 领导和同事，相互间多做经验交流，共同做好档案管理工作。当然只靠档案管 理员的力量是不够的，这需要公司领导带头重视这项工作，把档案管理工作放 到重要议程上来，加大培训力度，将档案工作与绩效考核挂钩。3集中、统一管理档案管理必须按照统一领导、分级管理的基本原则，设立专门档案室，特殊档 案如财务档案、人事档案（也必须专人管理）可根据实际情况管理。例如，一 份重要的批准文件，在工作中需要多次使用，如果个人保管，可能造成丢失， 甚至在档案目录
9、上没有记载，以致无法追查保管人和责任人。因此，重要的档 案、文件资料，应该实行即时归档，然后根据工作需要，办理一定的借阅或者 使用手续。这一点需要特别强调，平时一定不能把重要的档案、文件和资料分 散保存到各个部门和个人手中，一定要把归集和使用区别开。各单位的档案工作应由专门的人员进行统一指导、监督和检查，建立起一个完 整的档案管理体系。这个体系要始终规范档案工作，要对档案管理的实际效果 进行检查和监督，并且做到档案信息共享。很多企业的部门档案都是自行管理， 比如业主档案由客服部管理，工程档案则放在工程部，保卫部、行政部也都各 自保存了部分档案。因此，在工作人员调动和档案借阅的过程中容易造成档案 流失。因此，要开展集中、统一的档案管理必须以项目为单位设立专门的档案 室。4切实加强队伍建设，确保档案管理队伍的稳定和提升档案管理员是档案管理工作的基础，特别是一线档案工作者，必须保证他们的 专业知识水平能符合企业档案管理工作的需要，并且定期组织档案管理方面的 专业知识培训，使之能接受到更多更新的专业知识及管理技能。其次，还要保 证档案管理队伍的稳定，切实为做好公司档案管理工作提供充分的保障。
