地产红与黑

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1、 商业地产红与黑商业地产红与黑(选自经济观察网选自经济观察网) 导语：商业地产的基础一定是基础经济成长，他们之间是正相关的。北京商业地产并不是 蓬勃发展，实际上只是一个价值回归罢了。 经济观察报经济观察报 记者记者 张雅楠张雅楠 有人说，商业地产既是天堂，也是炼狱。在以住宅开发为主的当 下，商业地产的发展空间有多大？转型的代价是怎样的？无论地产商主观意愿如何，一些 社会投资者对商业地产投资的兴趣正在苏醒，在不断尝试的过程中，先行者已经在社区商 业、小型商业体逐渐发现了商业地产不同于住宅的规律。然而，这仅仅是转变观念的开始， 真正的商业地产之路，依然是待解之谜。基于此，经济观察报联合新浪乐居于

2、2011 年 7 月 12 日在北京金茂府举办研讨会，和专家学者一起探讨中国商业地产现状与趋势。 发展快车道发展快车道 秦虹（住建部政策研究中心副主任）：商业地产在这一两年的时间里增长比较快，有一个 客观背景是中国的城市发展速度快，200 万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产 的需求形成跳跃式的增长。 中国房地产以及商业地产为什么发展前景好？第一，受益于中国经济的发展、人均收入提 高、消费水平提高；另外，受益于大城市快速扩张，特别是四五百万人口的特大城市越来 越多；第三，发展很多年的住宅需要配套现代化和综合性的商业项目。 邓中文（21 世纪不动产中天总经理）：人均 GDP 如果超过了 8

3、000 美元，商业地产就会进 入一个快速发展期。北京 CBD 平均租金已经达到 330 元/平方米/月，按租售比测算支持售 价达到 8 万元/平方米，这个价格如果挂出来一定有人愿意买。前些天，中服地块 2 万元/ 平方米拿到的价格，加上 1 万元/平方米的建筑费，可以做最好的写字楼，成本不过 3.5 万 元一平方米，拿到地的开发商都赚到了。 现在的供应都是 2008、2009 年那时的供应，2009 年，奥南地块是保利和中建合作拿的， 1.9 万元/平方米的楼面地价，潘石屹拿下的望京 SOHO 也是 1.9 万元/平方米，现在望京 SOHO 是 5.5 万元/平方米开价，奥南地块开盘，应该也是

4、可以支撑 5.5 万元/平方米的价格 的，2009 年做测算的时候，作为商业地产的低潮期，未来售价我们当时看到 3.5 万元/平 方米，所以给东家建议地价超过 1.6 万元/平方米不要再举牌了，当时他们以 1.9 万元/平 方米举牌，我们都觉得太冒险，现在来看 1.9 万元/平方米拿地，最少有 1.5 万元/平方米 的利润。 商业地产的基础一定是基础经济成长，他们之间是正相关的。北京商业地产的发展形势并 不是蓬勃发展，实际上只是一个价值回归罢了。 集体进军商业地产集体进军商业地产 李亚明（北京汉博商业投资管理有限公司副总裁）：现在做商业地产的公司从我们接触的 商家、客户、开发商来说，基本上分四

5、种：一种是传统的住宅开发商转到商业地产开发， 各种原因都有，被动、主动都有转到商业地产的。我把传统住宅开发商比喻成我们传统制 造商，发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品；第二类 是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚都成立了房地产开发公司，包括东部沿海的做 服装的全部都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型；第三类 是金融、资本现在也开始进军商业地产，可能通过入股项目、整体收购有稳定现金流物业 实现商业地产的持有；还有一个就是其他行业转型过来的。 谁能分这个蛋糕呢？里头有国企、央企、合资公司、民企，他们的地位包括资金实力、人 脉关系、对政府政策的

6、解读不在一个起跑线上。去年全国工商联发布了一个全国民企 500 强的排行榜，500 强民企的利润总额是 2400 多亿元，相当于中石油和中石化两家之和。另外还有一个数据就是中国 95%的贷款基本都贷给国企，所以我觉得这里就能够看出来， 虽然大家都在进军商业地产，但是可能手头掌握的资源不匹配。 王永平（中国商业地产联盟秘书长）：现在商业地产的转型力量来自于几个方面，先有住 宅企业转型；还有零售企业转型，从过去的房客变成房东；还有其他毫无关联的产业进入 到商业地产，比如山西首富建造主题商业，出现很热闹的转型局面。 这种大转型有不同动机：第一是主动转型，看好商业地产真正的发展机遇；还有一部分是 企业

7、做大了，要平衡风险，不能把所有鸡蛋放到一个篮子里，这是主动转型。 第二是被动转型，也有两种情况：一种是企业规模越来越大，得有一定比例的商业配比， 不管你要不要你必须做，这叫被商业；还有一种就是宏观调控，住宅市场无法干了，就做 商业，并不是热爱商业，而是没得做，就做商业试试，这是被动转型。此外，还有盲目转 型的。 资金、人才一个都不能少资金、人才一个都不能少 金勇（世邦魏理仕北方区资深董事总经理）：现在商业房地产的发展最大的限制条件或者 说最大的瓶颈实际上是长期资本，能够埋在项目里五年、七年甚至更长时间的资本在我们 市场上相对来说是稀有的。多数资本在住宅市场里基本上两三年翻一番，然后还有预售、

8、垫资等资金腾挪方式。 商业房地产运营本身是很重要的，这个钱埋在里面有很长一段时间没有什么回报，例如上 海恒隆广场，从开始到开花结果花了十年时间，这十年投资回报率 40%多，可能很少有公 司能够比得了，但是他前七年投资回报率是负的，负到什么程度？前五年的盈利现金流付 不起利息，我们很多购物中心也出现过这种情况，要用贷款方式的话，很多年都要贴利息， 真正能够见到现金流、利润流的时间就更长了。 真正能够把钱埋这么长时间，能找到这些钱，能有投资人带这些钱真正潜心做这个是一个 很重要的因素，也是现在市场上最稀缺的一个资源。 另外一方面，在商业地产发展过程中可能还有一些挑战：一个挑战就是供给和需求之间的

9、关系，真正供给到达市场是要花时间的，需求来得可以很快，也可以消失得很快，两个时 间动态不能够匹配是一个最大的挑战，这是我们作为运营商、开发商每天要面临的问题。 现在北京尤其是 CBD 区域甲级写字楼市场稀缺，租金从 280 元/平方米/月涨到 400 元也就 是半年时间。为什么？因为没有供给。现在的供给是金融危机时候拿的地，金融危机计划 开发，那时候没有什么开发商真正敢做这个事情，但是需求有三个月一下子就起来了，需 求起来之后客户就开始抢，抢大的或者合适的面积。当经济下去之后，需求的消失又非常 快。作为开发商、业主来讲，你很难预见到两年之后你的需求在哪儿？这里面没有预售， 也没有垫资，开发里面

10、的金融投资风险是很重要的问题。 咱们讲的零售业、购物中心，其实现在最大的挑战不是商业中心和商业中心之间的竞争， 而是电子商务，怎么把你的客户从家里吸引出来，怎么把宅男宅女拉出来，这是大的课题。 现在广泛用的手段就是娱乐，包括电影、酒吧、餐饮、咖啡，你期望这些宅男和宅女出来， 还会跟朋友一起吃饭、喝咖啡、购物等等。我们很多业态比如说电子产品和网上购物的竞 争已经很激烈了。中关村很多电子商务，现在要说做零售基本不可能，都是在做所谓的批 发。现在看到海龙这些大型的类似像集市的方式慢慢逐渐也开始改变，网上购物在一些产 品上已经变成占绝对优势了。 还有一点是作为商业房地产的服务商，我们有一个亲身体会，商

11、业地产专业面非常广，要 让一个商业中心，一个办公楼能够从开发到用好到增值是很多不同专业人员的共同努力。 我们也在设法拓宽我们自己的专业能力，但是这越来越不像是一个单独的开发商能够整合 的事。这些团队建立起来，完成一个项目之后，人基本散了，不像住宅开发似的一个项目 跟着一个项目，商业地产的运营越来越依靠这种外包方式。比如说用零售、用购物中心做比方，需要明白购物者的心理，给我们做很多购物的消费者心理调查；对品牌理解和对品 牌匹配，这也是对房地产的开发商和服务商提出一个比较高的要求，需要懂零售业，还需 要懂零售业里的物流方面，比如有些店家不进驻，因为物流配送中心不在边上，所以很多 这种细节的事情要求

12、服务商越做越精。越来越专业、越来越精很难集中在某一个开发商上 面，现在万达也开始逐渐使用外包方式，把专业能力通过外包交给服务商来做。 结构性短缺结构性短缺 李亚明：从目前商业地产的开发来说，市场层面有两大矛盾：一个是商业开发体量规模过 大、过快，与现在市场有的商业零售品牌不匹配，好的零售品牌太少；第二个矛盾就是品 牌丰富度和品牌的结构不太一致，实际上现在国内不缺 400 平方米以下，也不缺 1000 平 方米以上，现在缺的是 400 到 800 平方米零售或者集合店。 中国的资源人才有能力考上大学都留在大城市，三线城市有些地方消费起不来，跟人口数 量、城市级别以及收入和支出是有关系的。 王永平

13、：我们商业存量不缺，对小商品市场的量要有充分的估计，将来一定会出现火拼局 面。 武廷海（清华大学建筑学院副教授）：改革开放以来，中国发展相当程度上是从空间中的 生产走向空间的生产，相当于开发生产的是空间，未来发展，这种路径是不可持续的。关 于发展商业地产，我有两点认识，第一是防止规模化，商业地产规模控制在一定程度；第 二我们担心社区基本服务缺失，高端服务之外我们还有一些基本需求，不能完全按照商业 来实现。 洗牌有多远洗牌有多远 李睿（北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理）：目前一两年，大家突然对商业地产这么 感兴趣，主要是因为住宅地产的一些限购政策，为了应对这些政策保持企业正常发展，很 多企业开

14、始转做商业地产。 这给我们这些坚持做商业地产的公司造成了比较大的影响，目前商业地产的环境不是非常 成熟，要做商业地产首先最重要的一点是需要一个长期低回报的资金链条，目前国内不管 是退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展，反而银行贷款成为低息来源，这 肯定是不行的；再一个是恶性竞争，现在不光是地产公司，很多零售企业慢慢都要做商业 地产，盲目转型之后，暴露两个问题：一个是劳动力短缺，商业地产在中国发展时间非常 短，人才短缺，大家频频采用的方式是高薪挖人，商业地产是一个非常复杂过程，涉及投 资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面的关系，如果想实现一个好的商业 项目，包括选址、建筑策

15、划、招商、运营、后续持续调整，整个大的链条需要专业团队的 整合；第二个问题是我们的商业地产没有特质，大家逛哪个商场都差不多，商场之间离得 不太远，哪打折去哪，哪便宜去哪，顾客忠诚度现在都谈不上。现在发达的国家和地区， 很普通的一个糖果店，可以做到四五百平方米的面积，盈利能力很好，他们认为付租是天 经地义的事情，但是在中国目前的大环境下，需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌进 来，这也是恶性竞争的结果。 虽然目前商业地产确实很红火，实际上这个环境并不是像大家想象得那么美好，业内的人 来看，如果不出太大的意外的话，中国的市场会出现一批倒闭的企业，那个时候，外资企 业或者是成熟的企业进行并购都是有可

16、能发生的事。 郭增利（中国购物中心产业资讯中心主任）：中国商业地产的量上应该是有支撑能力的， 但是在质上存在很大的风险。在零售业没有充分发展的前提下，商业地产有超前发展的嫌 疑。我们的商业面积越来越大，有些城市可能政府硬性规定配足了商业的比例，但是这种 商业跟周边商业、城市产业功能发展衔接上有缺失，实际上会对零售商业物业等产生一些风险。在 2004 年一直喊的口号是专业化推动产业化，行业没有专业性操作，对社会的综 合贡献能力是比较弱的。 其实限购本身对商业地产的影响不应该那么大，因为住宅和商业是完全不同的产品，住宅 追求现金流，商业地产追求长期的物业增值，发展方向不同，产品方向不同，但开发商遇 到限购可能出现两种情况，一种是做战略性转型，另一种是策略性转型，我认为凡是做策 略性转型的地产公司未来将面临比住宅地产还要大的问题。 在企业价值观正确的前提下，还有资源方面的问题，首先是商业资源、品牌资源的储备； 第二是专业资源，商业房地产也好、零售房地产也好，都离不开专业操作流程，但现在专 业的流程还无法体现，百货里面有不