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1、物业物业管理基本制度与政策精讲班第管理基本制度与政策精讲班第 1111 讲讲义讲讲义 内容提要服务合同概述 一、内容提要 1物业服务合同的主要内容 2物业管理资料的移交 3前期物业服务合同的主要条款 4前期物业服务合同的特征 5前期物业服务合同的时效 6物业管理企业的义务 7物业管理企业的责任 8物业使用和维护的相关法律规范 二、考试目的和考试要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和 维护等有关政策的掌握程度，以及对物业管理服务标准、物业服务收费、 （前期）物业服务合 同的理解、熟悉程度和应用能力。 （二）考试基本要求 掌握： （前
2、期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。 熟悉：前期物业服务合同的特征和时效，物业管理企业维护秩序的方式，物业管理企业在安 全事故中的法律义务。 了解：物业管理企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动 的有关规定。 三、内容辅导 第二章物业管理服务(三) 第三节物业服务合同 物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同，只有签订了物业服 务合同，才能将各方享有的权利和承担的义务确定下来。物业管理企业通过履行物业服务合 同取得经营收益，业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务。 按照合同法的规定，民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组
3、织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业 设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业管理企业具有独立的法人资格， 业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是 平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、 义务关系，体现在物业服务合同的具体内容中。 根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。一种是在前期物业 管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同；一种是业主或业主大会选 聘物业管理企业所签订的物业服务合同。 条例
4、对这两种合同有明确规定，将业主或业主大 会与物业管理企业所签订的合同称为物业服务合同，将建设单位与物业管理企业所签订的合 同，称为前期物业服务合同。物业服务合同 一、物业服务合同 条例 第三十五条规定： “业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业 服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 ” 物业服务合同应当具备以下主要内容： （重点） 1物业管理事项 业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一 致的物业管理服务的具体内容，双方未
5、达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一 致后应当另行签订补充协议。 2物业服务质量 约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。业主与物业管理企业可以参照中 国物业管理协会印发的普通住宅小区物业管理服务等级标准 ，结合物业项目情况、物业收 费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。 3物业服务费用 首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据 不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等等。4双方的权利义务 双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。 5专项维修资金的管理与使
6、用 在国家规定基础上，合同应当约定业主对物业管理企业使用专项维修资金的申请、审议程序 和监督方式等具体内容。 6物业管理用房 必要的物业管理用房是物业管理企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、 用途、产权归属等， 条例已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。7合同期限 合同的期限，是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，因此当事人 需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定 计算期限的方法。 8违约责任 违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比 较详细。例如，约定违约损
7、害的计算方法、赔偿范围等。 物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他 条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决 方式等等。 应当指出的是，房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与 物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，关于物业管理资料的移 交问题， 条例对此作出明确规定： 一是物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物 业管理企业移交物业管理资料； 二是物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会； 三是物业服务
8、合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做 好交接工作。 所以，物业管理企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定 明确。前期物业服务合同 二、前期物业服务合同 (一)前期物业服务合同的特征（重点） 由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企 业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。前期物业服务合同有以下特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物 业管理企业之前的过渡时间内。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业，业主 与物业管理企业签订的
9、合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下 的物业管理阶段。 (2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。 通常情况下物业服务合同的签订主体 是业主与物业管理企业，而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业管理企业。 (3)前期物业服务合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。 (二)前期物业服务合同的时效（重点） 由建设单位与物业管理企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业管理 企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业管理企业条件具备后，必须保护业主选聘 物业管理企业的自主权。 条例第二十六条对此作出了特别规定： “前期物业服务合同可以 约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期 物业服务合同终止。 ” (三)前期物业服务合同的主要内容 为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同， 建设部于 2004 年 9 月制定并 发布了前期物业服务合同(示范文本) ，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内 容： 1合同当事人与物业的基本情况 2物业服务内容与质量 3物业服务收费方式 4物业经营管理活动的内容 5物业的承接查验 6物业的使用与维护 7专项维修资金 8违约责任
