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1、景氣 - 利率 - 冒險家天堂1周玉蔻 全世紀文化有限公司 董事長2林宥瑩 新陸書局股份有限公司 董事長3倪健育 智盟科技股份有限公司 業務部經理4葉欣蓁 台灣西卡股份有限公司 業務部經理5白貢帆 中華電信 助理工程師6林聖峯 新興可鍛鑄鐵股份有限公司 副總經理7蔡政華 敏盛醫院龍潭分院 藥劑科組長8景氣 - 利率 - 機會- 冒險家天堂n 衝浪性產業9國泰董事長n 國建（）：n 老字號集團旗下歷史 最悠久公司， 全台首家上市建築業 者 近年較無突出作為， 不能替股東創造價值黃陸雀2008.6上任10華固建設n 華固（）：豪宅指標 公司創辦人鍾榮昌出身 ， 自行銷轉建屋 明水路建案為代表作 建
2、案目標客戶：在台北東 區上班之換屋族 注重時間成本，營業週轉 天數以天為原則， 低於同業之 天11遠雄董事長n 遠雄（）：創辦人趙虅雄有台灣廠辦 教父之稱， 初中畢業學歷，以 元、一台板車白手起家 今週刊形容為台灣最有企 圖心的建築大亨 廠辦造鎮為目標 建造住宅有辦公室風格12鄉林董事長n 鄉林（）： 創辦人賴正鎰知名度甚高 ，活躍於營建業社交圈， 自傳：老虎學 高一即投入草嶺風景區開 發，白手起家，大起大落 代表作：涵碧樓被稱為天 生生意仔，行事高調近來 因黄晴曉事件形象重挫， 士林官邸推案，夢幻一場 ？！13漫談營建業-景氣火車頭n 政府擴大內需-公共工程的推動 n 民間消費-營建業的反應
3、14漫談營建業-特色n 高財物桿槓倍數操作低股本高營收-以債養地 n 高獲利毛利率近三成 n 高風險與景氣成正比15漫談營建業-現實面n 景氣上昇時-無成本生意購地-建造-銷售 n 景氣下降時-自由落體購地-建造-銷售一般建案周期約為三年16營建業產業循環17營建業產業循環18漫談營建業(梟雄-侯西峰)n 侯西峰-十年還債200億 n 1997、98年在亞洲金融風暴後受創，侯西峰搞垮國揚，一 方面是他把國揚股本搞得太多，借了太多錢去弄南隆案， 龐大的資金全都軋死在土地上，最後是國揚倒了，侯西峰 債務應該超過260億，像當年股本100多億的國揚，如今已 經股本瘦身到剩下30億，最近透過私募增資到
4、40億。國揚 在1998年曾創下一年虧損108.65億元的驚人紀錄。一家殘 破不堪的公司，如今逐漸穩下，過去六年國揚虧了五年， 連去年還在虧損，不過隨著債務減輕，國揚仍繼續推案， 現在國揚的股價漲到九塊多。國揚是在二四年底，以每坪四二萬元，向台肥取得這 塊一一九五坪的土地；而國揚向台肥所購的土地，由於正 處SARS期間，價格更低，總共只花了五二億元，法人 預估，若以推出價格每坪三五萬元，總銷金額近百億元， 國揚因此單一建案的獲利就至少有四億元以上。19漫談營建業(梟雄-川普)n 川普-八年代末九年代初期曾經風光一時的美國地 產大亨川普也因為美國房地產的不景氣導致破產 負債上百億美元但他也選擇面
5、對問題如今川普東 山再起又成為地產界的大亨甚至又跨足電視界他 所主持的誰是接班人 的電視節目不僅收視長紅 甚至令不少美國人以進入川普的企業為榮。2008年12月 美國房地產大亨川普，似乎也抵擋不了全球的金融危機， 他在大西洋城的三家賭場，業績不斷下滑，付不出5千3百 萬美元的利息，陷入破產危機。 一向標榜想要賺錢，就 要先把自己變成名人的川普，靠著打造出來的名氣，擴大 自己的投資版圖。但是全球經濟不景氣，之前市價超過8 億美元的娛樂集團，現在跌到只有1千萬美元。20營建業產業循環21景氣 - 利率 - 機會n 全球央行競相調降利率 ? 美國零利率? n 前車之鑑各國投資人借日圓於全球投資。 n
6、 台灣利率高於歐美各國(台幣已從低點回升 ) n 錢往利率高的地方流。n 房市空頭總司令張金鶚： 想買房的人，一年後再進場！ 本文節錄自今周刊2008/12 /1 撰文：今周刊陳 免 。22營建產業操作方式n 1.尋找建地 n 2.銀行融資(理財活動之現金流量) n 3.建造(營運之現金流量) n 4.銷售(營運之現金流量)OR(存貨) 23營運能力分析(總資產週轉率)n 總資產週轉率=總營業收入 / 總資產總資產週轉率期別919293949596國建0.066%0.052%0.016%0.027%0.049%0.038%華固0.145%0.181%0.203%0.123%0.140%0.14
7、0%遠雄0.123%0.175%0.096%0.129%0.079%0.077%鄉林0.134%0.148%0.137%0.205%0.088%0.140%24營運能力分析(固定資產週轉率)n 固定資產週轉率=總營業收入 / 固定資產固定資產週 轉率期別919293949596國建0.55%0.68%0.24%0.13%0.57%1.26%華固347%0.77%1.08%185.95%297%528%遠雄2.16%1.12%1.01%0.74%2.22%1.83%鄉林2.16%1.05%3.70%4.04%4.00%2.92%25流動性(短期償債能力)期別919293949596國建918 8
8、351 2754 872 539 313 華固160 99 144 156 151 135 遠雄124 127 123 170 187 174 鄉林217 165 144 135 125 160 n 流動比率=流動資產/流動負債26流動性(短期償債能力)期別919293949596國建26 5 3094 1032 194 118 66 華固3 4 16 7 3 5 遠雄 建5 7 7 7 11 7 鄉林85 41 67 27 41 16 27負債比率負債比率% 期別919293949596國建10.662.54.0310.3214.4925.61華固58.9753.1671.0562.2964
9、.8372.67遠雄建70.5365.2567.4560.3451.8552.13鄉林38.2451.664.1670.6875.957.9728現金循環長度個案比較n 營建業現金循環長度很長 : 購地，養地，施工， 銷售時間長達3年以上。現金 循環 長度919293949596國建1691 1242 2327 4598 1667 1177 華固719 546 919 594 693 939 遠雄 建1373 1125 683 1023 608 1025 鄉林588 846 465 704 701 880 29現金流量表30現金流量表31現金流量表(國建)期別(百萬)9091929394959
10、697.3Q來自營運之現 金流量5161016,319-705-1,798-173-18362,151投資活動之現 金流量297838-1339-516217-2719389217理財活動之現 金流量-917-296-1,610-22302,1091223-2,236期末現金及約 當現金10875241222679113537114928232現金流量表(華固)期別9091929394959697.3Q 來自營運之 現金流量-54503835-18399-255-2806-4,510投資活動之 現金流量-110-56-104-4-9785-68-150理財活動之 現金流量173-466-701
11、196411416333004,347期末現金及 約當現金52326118121420863432133現金流量表(遠雄)期別9091929394959697.3Q來自營運之 現金流量-3,5051,0754,970-1,0783,3485984-1,574-5,184投資活動之 現金流量548-87-123-691527-645188-55理財活動之 現金流量2,135-1,147-4,5921,823-4,115-50721,7544,701期末現金及 約當現金43527552958334461298144134現金流量表(鄉林)期別9091929394959697.3Q來自營運之 現金流
12、量254-134381-897-2,326-31093149-1,248投資活動之 現金流量-151105-164908-408-198-311理財活動之 現金流量-188-342707952,4443,454-26061,277期末現金及 約當現金32726437035848542176548535穫利能力(每股盈餘)元期別919293949596國建-0.430.170.040.090.720.54華固0.290.133.097.347.0910.56遠雄1.020.620.782.025.196.37鄉林0.380.395.554.586.386.0636穫利能力稅後淨利率%期別9192
13、93949596國建-22.177.683.2811.4127.9313.98華固1.60.8816.7518.7819.1826.95遠雄7.24.673.8113.819.7330.86鄉林3.835.7120.4522.4222.0128.03股東權益報酬 率%919293949596國建-3.571.510.320.7764.27華固2.11.0122.0141.3334.8247.03遠雄7.134.255.2613.2428.828.86鄉林3.373.3838.0535.3745.6641.9837股利政策38破產預測模型Z Model n Z=1.2X營運資本/總資產+1.4X
14、保留盈餘/總資產+3.3稅/息前 純益/總資產+0.6X權益市價/帳面負債+1.0X營業額/總資產破產可能性非常可能不確定可能性小Z值區域小於1.811.812.992.99以上國建9293有大筆現金 年 度8990919293949596Z值5.253.824.6517.0617.910.0 24.73.739破產預測模型Z Model n Z=1.2X營運資本/總資產+1.4X保留盈餘/總資產+3.3稅/息前 純益/總資產+0.6X權益市價/帳面負債+1.0X營業額/總資產破產可能性非常可能不確定可能性小Z值區域小於1.811.812.992.99以上華固 年 度8990919293949
15、596Z值1.171.131.281.221.341.952.231.4640破產預測模型Z Model n Z=1.2X營運資本/總資產+1.4X保留盈餘/總資產+3.3稅/息前 純益/總資產+0.6X權益市價/帳面負債+1.0X營業額/總資產破產可能性非常可能不確定可能性小Z值區域小於1.811.812.992.99以上遠雄 年 度8990919293949596Z值2.081.651.211.420.981.091.61.5341破產預測模型Z Model n Z=1.2X營運資本/總資產+1.4X保留盈餘/總資產+3.3稅/息前 純益/總資產+0.6X權益市價/帳面負債+1.0X營業額
16、/總資產破產可能性非常可能不確定可能性小Z值區域小於1.811.812.992.99以上鄉林 年 度8990919293949596Z值1.532.212.591.51.731.321.512.6242預測債信評等(利息保障倍數)TIE 11.089.434.653.161.910.880.63 國建TIEAAAAAABBBBBBCCCCC以下91-183.21 92565.84 93106.73 94172.08 951,217.55 96950.35 TIE 11.089.434.653.161.910.880.63 華固TIEAAAAAABBBBBBCCCCC以下912.68 921.83 9326.89 94553.36 95161,413.70 962,
