中级经济师房地产专业基础班讲义

《中级经济师房地产专业基础班讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中级经济师房地产专业基础班讲义（25页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 1 页 第三章 建设用地使用制度第三章 建设用地使用制度 【考情分析】【考情分析】 新增内容 2010 年 12 月， 关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问 题的通知（国土资发2010204） 最近三年本章考试题型、分值分布 年 份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合 计 2010 年 5 题 5 分 2 题 4 分 7 题 9 分 2009 年 5 题 5 分 2 题 4 分 7 题 9 分 2008 年 5 题 5 分 2 题 4 分 7 题 9 分 【主要

2、内容】 第一节 建设用地概述 第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用 第三节 国有建设用地使用权转让 第四节 国有建设用地使用权出租 第五节 国有建设用地使用权抵押 第六节 国有建设用地使用权收回和终止 第七节 闲置国有建设用地的处置 第八节 集体建设用地使用制度 第一节 建设用地概述第一节 建设用地概述 1.建设用地的概念和分类1.建设用地的概念和分类 概念 我国实行土地用途管制制度，土地分为以下三类，严格限制农用地转为建设用地 农用地 建设用地 未利用地 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产

3、专业知识与实务 第 2 页 城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等 分类 分类标准 具体类型 按建设用的所有权分类 国有建设用地 集体建设用地 按建设用地服务的产业类型分类 农业建设用地 非农业建设用地 按建设用地的来源分类 新增建设用地 存量建设用地 按建设用地使用期限分类 永久性建设用地 临时性建设用地 按建设项目生产规模或总投资额的大小分类 大型项目建设用地 中型项目建设用地 小型项目建设用地 按建设用地用途分类 工业建设用地 民用建设用地 军事建设用地 2.建设用地的取得方式2.建设用地的取得方式 2.1 【补充】我国的土地制度概要所有权与使用权分

4、离 城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有 建设用地不能直接使用农村集体所有土地， 必须通过征收变为国家所有后， 再以各种方式使 土地使用者获得土地的使用权 2.2 我国建设用地取得方式 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 3 页 征收集体土地（所有权发生变化） 划拨（无偿或低价，无期限） 出让（有偿有期限，主流方式） 租赁（有偿有期限） 作价出资（入股）或授权经营（有偿） 转让（土地使用者与使用者之间） 集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化） 【2007 年真题】 国有土地有偿使用的

5、方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（ ）。 A.土地使用权转让 B.土地使用权出租 C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押 答疑编号 2871030101 正确答案C 答案解析如果备选项里面出现国有土地出租，也不能选，只能选租赁,国为土地出租是土地 二级市场,即土地使用者与使用者之间流转土地。参见教材 P37。 3.建设用地管理3.建设用地管理 概念 是指国家为维护社会主义公有制， 调整建设用地关系， 合理组织建设用地的利用而采取的 行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施 主要内容（两项） 调整建设用地关系。 是指建设用地权属的确立与变更， 以及理顺和协调在解决建设用地的 分配和再分配

6、过程中所产生的各种关系。 合理组织利用。是指对建设用地进行组织、利用、监控、监督。 对象 广义的建设用地指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地 狭义的建设用地特指国有建设用地 管理原则（四原则） 节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则 强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则 实行建设用地有偿使用的原则 社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则 主要内容（五方面） 建设用地宏观调控管理（宏观调控） 农用地转用管理（用途变化） 土地征收管理（所有权变化） 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理） 建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给

7、，对建设用地使用权转让、出租、 抵押进行监督管理（用地管理） 【例题单选题】 以下（ ）不属于建设用地管理的主要内容。 A.建设用地宏观调控 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 4 页 B.农用地转用 C.建设项目用地的报批与供地 D.土地补偿 答疑编号 2871030102 正确答案D 答案解析记清五条内容。参见教材 P38。 第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种） 1.国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）1.国有建设用地使用权划拨（无偿无期限） 1.1 划拨的

8、含义 国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为 划拨的最低权限在县级人民政府 1.2 划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地） 【2008 年真题】 下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（ ）。 A.汽车加油站 B.地税局机关 C.城市绿地 D.街心公园 答疑编号 2871030103 正确答案A 答案解析本题考查划拨用地范围。A 汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式到得 用地。参见教材 P38。 1.3 划拨程序 申请（设计任务书年度建

9、设计划建设用地规划许可证） 审批 拨地 发证 1.4 划拨土地使用权的管理 划拨土地转让、出租、抵押的条件 土地使用者为公司企业、经济组织和个人 有国有土地使用证 具有地上建筑物的合法的产权证明 划拨土地转让的两种方式 受让方办理土地出让手续，缴纳出让金 不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家 划拨土地出租 划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家 划拨土地抵押 房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 5 页 因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并

10、补交地价 未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的 政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款 凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理 2.国有建设用地使用权出让（有偿有期限）2.国有建设用地使用权出让（有偿有期限） 2.1 出让的方式和特征 概念 国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者 出让的方式（4 种方式） 招标（竞争性） 拍卖（竞争性） 挂牌（竞争性） 协议（非竞争性） 出让的规定 工业、 商业、 旅游、 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的， 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权

11、采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定 出让的特征（5 大特征） 土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让） 出让使用权有使用期限 使用权出让是有偿的土地使用权出让金 建设用地使用权可分别设定地表、地上、地下分设 土地使用者权利范围有限地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立 【重点难点】出让最高 居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 商业、旅游、娱乐用地 40 年 综合或者其他用地 50 年 【2008 年真题】 下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为 50 年的是（ ）。 A.别墅用地 B.

12、图书馆用地 C.汽车装配厂用地 D.购物中心用地 答疑编号 2871030104 正确答案D 答案解析本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A 别墅是居住用地，最高出让年限为 70 年，可以低于这个年限出让，所以有可能为 50 年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用 地属于工业用地，最高出让年限均为 50 年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为 40 年， 不可能为 50 年。参见教材 P40。 2.2 出让金 概念 指国有建设用地使用权受让者，一次性或分期提交支付的整个使用期间的地租 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识

13、与实务 第 6 页 实质是一定年期国有建设用地的出让价格 出让金包括的内容 土地出让交易总额 土地使用期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款 划拨转有偿补交的土地出让价款 交纳时间 在签订出让合同后 60 日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同 2.3 招标、拍卖、挂牌出让程序 2.3.1 前期的共同程序（五步） 编制出让文件 发布出让公告至少在开始前 20 日 出让公告的内容 出让人的情况 出让宗地的情况 投标人、竞买人的资格要求及申请办法 索取出让文件的办法 时间、期限、竞价方式 确定中标人、竞得人的标准和方法 投标、竞买保证金 其它事项 出让底价的确定 可有底价也可无底价 根据土地估价结

14、果和政府产业政策综合确定标底或底价 出让底价不得低于国家规定的最低标准 集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金 资格审查 【2007 年真题】 土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（ ）。 A.投标人的名称和地址 B.投标人的资格要求 C.投标保证金 D.确定中标人的标准和方法 答疑编号 2871030105 正确答案A 答案解析用常识即可判断，发招标公告时并不知道谁会来投标。 参见教材 P40。 2.3.2 出让中期招标、拍卖、挂牌各自的程序 出让方式 程 序 招标 投标 开标 评标 中标 拍卖 主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地的情况 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 7 页 主持人宣布起叫价和增价规划及增价幅度（可以无底价，必须明示） 主持人报出起叫价 竞买人举牌应价或者报价 主持人确认该应价后继续竞价 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交 主持人宣布最高应价者为竞得人 挂牌 在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布时间不少于 10 个工作日 符合条件的竞争个填写报价单报价 出让人确认该报价后更新显示挂牌价格 挂牌主持人在挂牌截止时间确定竞得人 挂