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1、物 业 管 理 概 论武汉科技大学管理学院 姚莉萍第一章 物业与物业管理基本知识 第一节 物业的含义及特点一、物业的含义 1 物业的原义Estate 有形财产及产权Property 有形、无形财产及产权2. 物业的含义房屋及配套的设施设备和相关场地。二、 物业的分类（根据用途）居住物业商用物业工业物业公共服务物业三、 物业的特点耐久性固定性增值性第二节 物业管理一、物业管理的概念1.物业管理的原始属性起源于对承租人使用物业的行为管理、房屋及其设备管理2.物业管理的定义业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护
2、物业管理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动。 二、物业管理的内涵1. 物业管理是服务活动而非管理活动。2. 物业管理是企业的经济活动。3. 物业管理活动依法按合同约定进行。4. 市场主体双方具有平等的经济地位。三、物业管理的内容1. 维修、养护、管理房屋及配套的设施设备和相关场地。2.维护物业管理区域内的环境卫生。3.维护物业管理区域内的秩序。四、物业管理的主要原则1. 服务第一的原则。2. 严格履行合同的原则。3. 费用与服务水平相适应的原则。4. 依法管理的原则。五、物业管理的基本环节1. 根据物业特点组成管理团队2. 制定管理团队运行的规章制度3. 对团队成员进行培训4. 接管验收物业5
3、. 启动物业管理工作第二章 物业管理的产生与发展 第一节 物业管理的产生一、物业管理的起源1. 英国工业革命中房屋租赁业的兴起与困境2. 物业管理起源二、物业管理行业的产生1. 芝加哥建筑物管理人员协会的成立2. EER的出版三、中国物业管理的发展 1中国物业管理的发展阶段 特区局部运行阶段 政府全面推动阶段 市场逐步发育阶段2. 中国物业管理属性的演变 政府房产管理与单位后勤服务。 政府房产管理与单位后勤服务的准市场化运作。 市场服务 四中外物业管理主要差别1原动力不同国外：业主的需求房屋及设备管理对技术能力的要求国内：政府的需要 2管理范围不同国外：物业本身房屋、设备维护保养国内：物业本身
4、物业区域3服务内容不同国外：技术服务商务服务（延伸服务）代理物业管理、承租人房屋出租服务、物业出售市场服务。国内：技术服务商务服务（写字楼）物业所有人使用物业行为约束秩序维护 4产品性质不同国外：一般市场产品 市场机制调节国内：视作准公共产品 5市场条件不同国外： 市场主体成熟价格、竞争机制作用充分市场法制完善 国内： 市场主体发育失衡 价格、竞争机制不能充分作用市场法制不够完善第三章 物业服务企业一、企业的基本类型1. 企业的基本类型（按企业制度分）A. 单个业主制度企业由一名业主出资组建并负无限责任的企业。B. 合伙制度企业由两名业主以上出资组建的、负无限责任的企业。C. 公司制度企业由两
5、名业主以上出资组建、负有限责任、具有法人地位的企业。二、物业服务企业的性质与资质1. 企业性质是具有独立的法人资格，依法开展物业管理服务的经济组织。2. 企业资质分为三个资质等级3. 行业管理部门政府建设行政主管部门三、物业服务企业的权利和义务1.物业服务企业的权利A. 按合同约定获得经营所得。B. 要求业主协助管理。C. 选聘专业公司承担专项服务。2.物业服务企业的义务A. 按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。B. 接受业主监督。C. 承接物业时，依法办理物业验收手续。D. 接受行政主管部门监督指导。E. 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进
6、行制 止，并及时向有关行政管理部门报告。F. 发生安全事故时，采取应急措施并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。一一、概念和特征概念和特征 1.概念建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。权。2.2.特征特征 内容构成的复合性；内容构成的复合性； 权利处分的一体性；权利处分的一体性； 标的物是特定的空间，而非实体；标的物是特定的空间，而非实体； 是人与物的关系和人与人的关系的结合。是人与物的关系和人与人的关系的结合。第四章
7、 业主与业主大会第一节第一节 建筑物区分所有权建筑物区分所有权3.3.建筑物区分所有权的类型建筑物区分所有权的类型 纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权 横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权 混合式区分所有权混合式区分所有权二、建筑物区分所有权的内容二、建筑物区分所有权的内容1.1.专有权专有权 专有权专有权的含义的含义 是指业主就其专有部分所享有的是指业主就其专有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利占有、使用、收益、处分的权利。 专有权专有权行使的限制行使的限制建筑物专有权的行使附有固有的法定限制。建筑物专有权的行使附有固有的法定限制。物权法物权法第第7171条条第二款指出，业主
8、行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他第二款指出，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他 业主的合法权益。第业主的合法权益。第7777条还规定，业主不得违反法律、法规以及管条还规定，业主不得违反法律、法规以及管 理规约，将住宅改变为经营性用房。理规约，将住宅改变为经营性用房。 2.2.共有权共有权 共共有权有权的含义的含义 是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。 共共有权有权的特征的特征 A A、主体身份具有复合性。区分共有权人的身份
9、是复合的、主体身份具有复合性。区分共有权人的身份是复合的，既是共有权人，也是专有权人及区分所有权人团体的成员，既是共有权人，也是专有权人及区分所有权人团体的成员之一，是三种身份集于一身。之一，是三种身份集于一身。B B、区分所有权人的共有权具有从属性。在建筑物区分所有、区分所有权人的共有权具有从属性。在建筑物区分所有权中，区分所有权人的专有权是主权利，共有权随专有权的权中，区分所有权人的专有权是主权利，共有权随专有权的取得而取得，随专有权的变动而变动，不能只留有专有权而取得而取得，随专有权的变动而变动，不能只留有专有权而将共有权单独处分。将共有权单独处分。C C、区分所有权人之间形成了不可分割
10、的共有关系。只、区分所有权人之间形成了不可分割的共有关系。只要区分所有权存在，并且建筑物尚未灭失，就不能分割区分要区分所有权存在，并且建筑物尚未灭失，就不能分割区分所有建筑物。而一般共有权的标的物，共有权人得请求其应所有建筑物。而一般共有权的标的物，共有权人得请求其应有部分之量的分割。有部分之量的分割。D D、当区分所有权人的共有权随专有权的转让而转让时、当区分所有权人的共有权随专有权的转让而转让时，其他区分所有权人没有优先购买权，其他区分所有权人没有优先购买权; ;而在一般共有权中，而在一般共有权中，其中一名或多名共有权人转让其份额时，其他共有权人在同其中一名或多名共有权人转让其份额时，其他
11、共有权人在同等条件下享有优先购买权。等条件下享有优先购买权。 共有权人的权利 对共有部分的使用权。 对共有部分的收益权。 修缮改良权。 对共有部分的物上请求权。当共有部分遭受侵害时，任何共有权人都有权要求加害人承担侵权责任。 共有权人的义务 按照共有部分的本来用途使用共有部分。 分担共用部分费用的义务。 3. 3. 成员权成员权 成员权的概念成员权的概念指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的管理组织的成员所用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的管理组织的成员所 享有的
12、权利和承担的义务。享有的权利和承担的义务。 成员权的特征成员权的特征成员权是一种独立于专有权与共有权之外的权利成员权是一种独立于专有权与共有权之外的权利. .专有权与共有权是财产权，而成员权是业主们基于共同的财产利益专有权与共有权是财产权，而成员权是业主们基于共同的财产利益而形成的身份权。而形成的身份权。成员权是基于区分所有权人的共同关系而产生的权利。成员权是基于区分所有权人的共同关系而产生的权利。由于区分所有建筑物在构造及权利归属上的特点，决定了各区分由于区分所有建筑物在构造及权利归属上的特点，决定了各区分所有权人所有权人“ “当然当然” ”构成一个利益共同体，而不论他们是否组成了区分所有构
13、成一个利益共同体，而不论他们是否组成了区分所有权人会议、业主大会等自治组织。权人会议、业主大会等自治组织。成员权具有从属性。成员权具有从属性。成员权的取得、丧失以及大小，由区分所有权人专有权的取得、丧成员权的取得、丧失以及大小，由区分所有权人专有权的取得、丧失以及大小所决定。失以及大小所决定。成员权是一种具有永续性的权利。成员权是一种具有永续性的权利。由于成员权是基于区分所有权人于一栋建筑物的构造、权利归属及由于成员权是基于区分所有权人于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离所形成的共同关系而产生，因而只要建筑物存在，区使用上的不可分离所形成的共同关系而产生，因而只要建筑物存在，区分所有
14、权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得以区分分所有权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得以区分所有权人之一的单独行为解散。所有权人之一的单独行为解散。成员权的内容指区分所有权人作为成员权人对共同事务所享有的权利承担的义务。成员权人对共同事务所享有的权利表决权、规约制定权、选举权、 请求权（指区分所有权人对共同事务和公共利益的应得份额所享有的请求权。包括请求召开区分所有权人大会；请求正当管理公共事务；请求获得共用部分应得利益权利；请求制止违反公共利益的权利等）、监督权和知情权。 成员权人对共同事务所承担的义务A. 执行区分所有权人管理团体之集会所作出的决议的义务B. 遵守
15、管理规约的义务。 C. 支付共同管理费用的义务。第二节 业主的权利与义务 一、业主的权利1. 业主房屋的所有权人2. 业主的权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有 关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规 则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使 用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资 金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。二、业主的义务(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设 施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面 的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。第三节 业主大会与业主委员会一、业主大会1. 业主大会的性质代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的群众组织。2. 业主大会决定的事项(1)制定和修改业主大会议事规则；(
