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1、新世纪二期商业策划报告new century, business planning report本报告核心关键词：环境更优、配套更全、品种更多、体验更丰富新世纪商城市场规划（只代表本人观点）目 录01 02常州市概况及项目概况03新世纪商城定位04餐饮楼层分布设想常州新世纪商城 市场规划我比较赞成上海奇美公司的观点，所以借其观点一用；但其表述较为单一，未能全方位的阐述新世纪市场状况；我 将通过6个方面来判断新世纪目前的市场状况：一是价格带坐标，二是舒适度坐标，三是年龄层坐标，四是商品丰 富度坐标，五是客流量坐标，六是市场影响力坐标。商场价格带 低 高 高 低 消费价格 泰富 新世纪 商场舒适度
2、 差 好高 低 商场舒适度购物 中心商场环境商品档次泰富 新世纪 购物 中心百货大楼 百货大楼 常州新世纪商城市场定位规划图一图二百盛百盛商场消费客层 低 高 偏小 偏大 客群结构泰富 新世纪 商品丰富度少 多高 低 商场丰富度购物 中心商场品类商品时尚度泰富 新世纪 购物 中心百货大楼 百货大楼 常州新世纪商城市场定位规划图三图四百盛百盛商场客流量 差 好 多少 客流量泰富 新世纪 市场影响力少 多高 低 市场影响力购物 中心开店时间地理位置泰富 新世纪 购物 中心百货大楼 百货大楼 常州新世纪商城市场定位规划图五图六百盛 百盛从上述的6种坐标图分析来看，常 州新世纪拥有4大优势，商场位 置
3、非常好，处于常州市核心商圈 中心位置；周边商业氛围好， 人流量很大；悠久的商业历史 ，社会口碑佳，市场影响力大； 商品品类相对丰富，客户选择 余地多。 但同时也存在3大劣势，建筑硬件 较差；商城配套差，停车设施不 足；品类虽丰富，但强项品类缺 乏竞争力，容易被替代。所以二 期升级改造应该强化自身的优势 ，降低劣势，做到强项更强；届 时，还要应对市场环境的变化， 迎合消费者需求，将新世纪商城 打造成为常州大众消费，家庭消 费，全天候消费的一站式综合商 城。 在新世纪二期项目规划中，尤其 要注重丰富品类、扩宽客层；加 大配套、留住顾客。改造后的商场定位及规划 低 高 低 消费价格、客层结构 商品时
4、尚度、品类丰富度泰富 新世纪 购物 中心百货大楼 百盛高 常州概况及项 目概况常 州 概 况l常州全市户籍人口约380万人，常住人口约为550万人，其中市区人口为250万人。 l常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，总面积4375平方公里。 l市区形成“一城、七片”的结构形态，主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”，并形成“一体两 翼八组团”的空间结构。 l常州市的发展目标为：现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化 名城；连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态城市。常 州 概 况l常州是一座有着2
5、500多年历史的文化古城（历史上素有“龙城” 美称），同时又是一座充满现代气息、经济较 发达的新兴工业城市。 l常州有江苏第二大机场常州奔牛机场，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨1号线将使常州市的交通更为便捷。 l常州旅游业发展迅速，已构筑并初具规模的景区有： 中华恐龙园、武进春秋淹城遗址公园、天宁禅寺、溧阳天目 湖旅游度假区、武进横山风景区、金坛茅山风景名胜区亚洲第一塔天宁禅寺春秋淹城遗址BRT和高铁中华恐龙园常 州 经 济左图为中国十七个主要城市经济群的分布图，常州市所属的长三角市群则在排名中荣登首位，常州市位于该城市经济群的核心位置，未来具有更加不可估量的发展前景。常州市商业圈主要集中在
6、主干道延陵西路附近，其中南大街是最为特色的一条商业街，号称龙城第一街。街的东面是南大街步行街，街的西面是莱蒙都会大型商业CBD。文化宫商圈有着高端的消费档次，如常州购物中心、莱迪广场和泰富广场等。关河东路商圈靠近火车站，大洋百货成为该区域中唯一的综合百货商业业态。兰陵路商圈集中了如常州电脑城、兰陵苏宁电器、佰易数码店、九州服装城等大型主题专业市场。常 州 商 圈南 大 街 商 业 圈 南大街商圈为常州最繁华商业圈，分别为莱蒙都会商业街、南大街步行街、泰富百货，百货大楼，新世纪商城、百盛构成，南大街步行街的定位为中低档，休闲服饰与女装占比较大，男装较少，餐饮娱乐占总体量的15%-18%，店铺经营
7、的产品档次相对较低，世界主要知名品牌的专卖店极少，开业时间较早，有一定的人气；莱蒙都会步行街与百货大楼为一体，百货大楼定位年轻时尚一族，莱蒙都会定位在中高档；功能齐全，业态丰富，可满足不同消费需求，街区定位中高档，消费者目的消费较强，街区在周一至周五人气较为冷清，周末人气较旺；百盛为时尚中高档百货，开业半年，目前人气很差。l 常州莱蒙都会文 化 宫 商 业 圈 文化宫商圈以常州购物中心、泰富广场（已停业）、万博百货、时尚莱迪等大型百货公司为主要核心。地处常州市中心城区，该商圈的总面积约1.5平方公里，2011年实现这一区域消费品零售总额达约55亿元，占全市总量的5%，日均商业客流在3-5万人次
8、，日租金在10-30元/日，是常州最贵的街区之一。文化宫商圈百货商店经营档次几乎都为中高档，特色不明显。购物空间的停留、观赏和娱乐性较差，虽然交通非常便利，但停车位严重不足。亚细亚 影 城莱 蒙 都 会万博 广场莱 蒙 酒吧街百 盛 商 城泰 富 百 货南大街 商业街江 南 商 场新 世 纪 周 边 商 业新世纪商城二期定位思路常州巨无霸，聚焦全客层的一站式综合购物中心周边环境 与人群不拘于商城主流消费者，进一步 拓宽消费群，面向全常州市场。进一步丰富品类和业态，不仅要保持和强 化原有特色，更要抢占竞争对手的市场。竞争对手 与市场商场目标 与体量将新世纪打造成为全客层，家庭式，全天 候，一站式
9、的综合商城。目标人群分析时尚男女小白领、白领中产阶级年轻态25-35岁18-25岁35-45岁45-55岁核心客群客层年龄段对应人群55岁以上私营老板开发人群适当关注人群项目定位核心：都市大众生活潮头：前卫享乐：全方位快乐 保持商城的核心竞争力，在 核心品类和业务上需要进一 步强化，不断引进优势品类 的标杆品牌，引领常州市场 。 适当丰富时尚年轻品类，增 加前卫潮流标杆品牌,抢占常 州年轻一代时尚市场。 多元化业态要丰富，宽度要 宽，餐饮、文化、娱乐、健 身养生等业态都要有一定的 占比，这样可以进一步扩宽 商城客群，同时留住消费者 的脚步。餐饮楼层定位 设想及主力品 牌规划情调书吧夜店游戏娱乐
10、美容美体KTV书城影像艺术展览外语学校舞蹈培训西点 制作工坊宠物用品益智玩具主题餐饮甜品果饮电影院美发美甲 特色淘宝男士俱 乐部汽车个性 装饰时尚餐饮健身运动时尚生活方式基本生活方式的大业态提炼多元大业态品类设想B1A楼乐活族 Lohas多元大业态楼层分布设想910 11B19F都食客-偏向商务办公、个人 Simple Dining多元大业态楼层分布设想910 11B1南京南京 大排档大排档10F料理王-异域风情、偏向宴请聚会 Cuisine Kings多元大业态楼层分布设想910 11B111F饕餮控 Food Lovers多元大业态楼层分布设想910 11B112-13F享乐派 Entertainment 多元大业态楼层分布设想谢谢 Thank you分析不足之处，请提出宝贵建议！
