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1、立人集团资本运作分析报告目前，尚未有证据表明立人集团是一家捏造项目、蓄意欺诈的公司。更多的线索显示，董顺生迈入地产和矿业的多元化之举，初衷还是为了补贴育才学校的运营亏空。然而事后看来，自从陷入民间集资的泥沼后，高息魔咒就再未散去，他和立人集团徒劳挣扎只会导致越陷越深，直至最后陷入拆东墙补西墙的窘境，而营商环境的不确定性更加大了悲剧的砝码。受困的地产受困的地产2005 年前后，董顺生开始涉足房地产和煤矿领域。当时正好赶上房地产和煤矿发展的黄金期，在赚到钱尝到甜头后，董顺生的胆子也开始“逐渐大了起来”。因踩准了房地产和煤炭行业的入市时点，董顺生挣到了钱；然而，他却没有踩准退出的时点。2011 年，
2、不仅信贷市场严格受限，其重金投入的房地产和煤矿都无一例外地遭受了政策严冬的洗礼和考验，靠高利率借贷维持的脆弱融资链条就此崩断。根据浙商记者从泰顺县政府获得的温州立人教育集团有限公司投资项目情况一览表中发现，立人集团下属企业及关联项目 22 个，而目前正常生产经营的项目仅有 13 个(见下页图表)。值得关注的是，22 个项目中房产项目近半，共计 9 个，其中 6 个位于江苏省内的淮安、扬州等地。其中位于盱眙县的小太湖国际新城、怡天物流商贸港和淮安市的国际商城、南部新城项目为立人集团全资控股，而距淮安 2 小时左右车程的宝应县大上海国际公寓和高邮市天润园小区项目，立人集团控股 70%。而这些，正是
3、饱受诟病、被育才学校教职员工称为“立人逼投”的项目。负责审计立人集团的财务的温州中源会计师事务所主任刘旭海介绍，除了 3 个参股项目，对立人上述 19 个项目的初步审计，包括审计账目、债权登记等。随着侦查的深入，立人的集资模式和集资款的构成越来越清晰。事发前，立人集团旗下已有学校、公司等共 36家，分布在内蒙古、江苏各地，经营范围涉及教育类投资与建设、房地产开发、矿业投资等。一名债券登记工作小组成员表示，立人集团旗下几乎各公司都各自集资。比如，立人旗下的幼儿园、小学、初中、高中、高中董事会、高中后勤部、淮安国康、淮安立人投资、鄂尔多斯(12.46,-0.33,-2.58%)立人投资、鄂尔多斯矿
4、区、佰泰置业等。核查发现，立人的账目相当混乱，“在泰顺的下属学校有 5 套账，3 个董事各有 3 套账本”；内部资金调拨不通过公司账号，如从内蒙古调资回泰顺，用的是财务的个人账户。因此，审计工作量很大，预计只能先核出资产、债务总额，再细化，如查清各个时间资金流向，单笔账目流向、用途等，“会比较耗时，因为立人累计资金往来超过10 万次，却没有实行现代会计制度，如债务只记录结余，此前的利息支出、累计借款等原始数据都丢了，需要倒算。”据他介绍，通过初步审计已可确认，19 个项目的资产价值差距较大，多个项目只值百万元，有些还不到，资产总额远不足 50 亿元、债务远大于此前立人集团股东所称的22 亿元，
5、累计支付利息与此前说的 34 亿元差不多。从账目看，集资款基本用于支付利息、股息，但不排除资金未进账的可能。逆势扩大投资逆势扩大投资2011 年 11 月 5 日，立人集团事发后曾向债权人提出四种解决方案，其中一项即为将小太湖国际新城房产充作债务抵偿。江苏佰泰置业有限公司总经理翁卿忠告诉浙商记者，小太湖一期项目共建约 2000 套住房，2010 年 6月起售，立人集团事发后，佰泰公司将剩余 300 套尚未售出住房全部抵偿给债权人。2009 年 11 月，立人集团全资控股子公司淮安国康房地产开发有限公司从宁波佰泰置业有限公司手中正式接盘占地 1372 亩的小太湖项目。“宁波那边资金链出了问题，这
6、个项目又是同盱眙县政府有战略合作关系，未来发展前景很好。”翁卿忠说。国康接盘的原因与立人集团定下的“双百”目标不无关系。2008 年秋，全球经济遇冷，企业纷纷放慢投资步伐，这时立人集团却逆流而上，2009 年初提出国康当年必须在商业地产、住宅地产上分别开发 100 万平方米。据了解，小太湖一期售房所得 1 亿元资金已全部投入二期和人工湖建设，“公司还通过土地抵押向银行借了5000 万元，也全部投进去了。”翁卿忠说，项目前后共投资 5 亿元，如果现在清盘，投进去的钱都打了水漂。浙商记者在小区看到，二期工程已结顶，现场也并无施工迹象。翁卿忠则称，工程因缺少资金基本停滞，二期房子也因此无法销售。浙商
7、记者询问位于盱眙县城的小太湖售楼处某一工作人员时，对方亦称，“已经不卖了”。小太湖项目位居江苏盱眙县开发区，距离县城中心约5 公里，仅有一趟公交车与县城连接。出租车师傅告诉浙商记者，“小太湖房子虽然便宜，但家里条件稍微好点的，都不愿买到这里来，生活很不方便。”不过，对小太湖未来的发展，翁卿忠信心满满，“只要县城发展规划不变，项目前景肯定是好的。小太湖本来就是为开发区配套的，购房者也多为开发区企业员工、临近乡镇的村民，另外，小太湖也在不断完善周边设施，“农贸市场已经建成了，占地 406 亩的人工湖也已经动工在建，树都栽上了。”翁卿忠的另一身份为怡天置业发展有限公司总经理，怡天置业是国康房产控股的
8、另一家子公司。刚接盘小太湖项目满一年，2010 年 12 月，国康又投资 30 亿元建设规划面积为 1477 亩的怡天物流商贸港项目。在依靠龙虾产业发展起来的苏北小县城，立人集团在盱眙的历次大手笔投资受到当地领导高度重视。但怡天物流商贸港却因涉及违章建筑，工程被迫停建。浙商记者前往位于高速公路口的工地现场，仅看到远远矗立着初显框架的 5 层钢筋混凝土建筑。一位负责看守工地的工人说，他已在这里看守长达半年之久，未见有后续施工。“牵一发而动全身”即便怡天物流商贸港项目可以开工，也缺乏后续资金。据该项目联络组组长、泰顺县房管局副局长林正义说，事实上，小太湖项目与怡天物流商贸港项目的一部分投资款，来自
9、于立人集团在江苏淮安的另一个项目。“淮安国际商贸城项目自 2003 年投建以来，运营一直都还不错，商铺基本售完，但销售资金多用于支持盱眙两个项目建设，目前商城靠回购商铺再高价卖出支付正常运营开支。”该项目联络组组长、泰顺县监察局副局长苏志锋说。“但商贸城后期发展会越来越好。”苏补充道，商贸城所在的淮安市楚州区现已改称淮安区，据了解，淮安市政府可能搬迁至此，商贸城区位优势会有所好转。此外，立人集团在淮安投资的南部新城项目也因缺乏资金被搁置。“项目规划土地面积 2090 亩，听说最初预计开发时间为 10 年，但立人出事后，现在连土地款都还未付清。”翁卿忠说。而被苏志锋、林正义称作“情况较好”的江苏
10、高邮、宝应两个地产项目，也不容乐观。该项目联络组组长、泰顺县水利局书记陶英荣说：“宝应县大上海国际公寓因为地段好，临近县政府，房子已基本卖完，前期项目运作良好，才投建高邮天润园项目，结果没多久立人就出事了，现在还没开工。”浙商记者在高邮市天润园售楼处看到，房型沙盘已在展示，一位员工说，“房子在建，开盘出售也就是最近一段时间的事情。”虽然临近高邮市政府，但小区房价预计在 4000 元/平方米，远低于周边 5000 元/平方米的均价。受泰顺县政府委托负责立人集团项目资产清核的温州中源会计师事务所董事长刘旭海透露，“江苏项目算是立人集团的核心资产，但项目大多已经清算，仅有几个还在维持。”进军矿业受阻
11、进军矿业受阻立人集团项目遭遇资金瓶颈的同时，它的另一盈利支点矿业项目投资进展也不顺利。纵观立人集团旗下的内蒙古牛五尧露天煤矿、贵州仁怀建宏矿业等 6 个煤矿项目，其中 4 个承包、收购于 2009年之后。彼时，出于节能减排和安全生产方面的考虑，政策层面对中小矿业项目出台了一系列调控措施，包括关停和产能限制。受制于此，立人集团斥巨资拿下的上述项目，皆无法创造利润，回笼资金。无可奈何之下，立人集团一开始还能借助民间集资进行周转，到了后来，只能折价甩卖。内蒙古四道沟煤矿是这些项目中的 1 个。据管理人员介绍，当初立人集团以四五千万元买下该矿，2010 年销售额 10 亿元、利润超 2 亿元，但钱还没
12、捂热就被调回泰顺。债务危机爆发后，立人集团迫于压力将煤矿以 4.5 亿元抵债，随后被债主以 3.5 亿元转手。四道沟煤矿的管理、财务人员有 59 人，均为泰顺人，已于去年 12 月返乡。其中的老潘是矿属洗煤厂厂长，2009年 4 月在泰顺被聘用，月薪 4000 元，外加 10 万管理股。这不是现代企业给高管的股份，而是意味着老潘要借 10 万给立人集团，立人再以 8 分月息返还。“我的职务，在内蒙古其他煤矿有三五十万元年薪，要不是冲着管理股息，谁去那个地方？但不入管理股，立人不会聘你。”老潘说，到次年 1 月，利息就降至 5 分。为多赚钱，他就追加管理股，前后投进去 60 万元，很多是以 3
13、分利息借来的。其他人的情况跟老潘类似。据律师统计，59 人的管理股达 2000 多万元，至今未返还本金，去年的 1000 多万元利息也未兑现。此外，立人集团在内蒙古的另一个煤矿，多次辗转倒卖，但买者寥寥。集团甚至签下协议，如果买主经营有问题，立人便买回该矿。最后因为限产，立人不得不以 1 亿元的资金赎回该矿，还倒贴对方 1 万吨煤。除了这 4 个项目之外，立人集团早先介入的另两个煤矿项目也境况堪忧。其中，于 2006 年收购的贵州仁怀建宏煤矿，核定开采量虽高达 21 万吨/年，但从 2008 年初开始，该矿一直处于停产整合状态。其后，该矿虽已办理采矿许可证，但至今尚未取得矿山环境保护方案批复和
14、安全生产许可证。目前，立人集团正与贵阳开阳化工有限公司洽谈股权转让事宜。而另一个在 2005 年签署勘探协议的在内蒙古锡林郭勒盟的煤矿项目，立人集团亦仅拥有探矿权，而无采矿权证。公司近期亦在和内蒙古英伦金桥清洁能源有限公司洽谈探矿权转让方案。尽管以上房产和矿产项目遭遇艰难困局，但立人方面对这些资产仍抱有期望。立人集团董事雷小草曾表示，集团资产约 70 亿元，只是无法变现、缺乏周转才出现危机，“两三年后能走出困境”。而政府方面，对于立人集团的资产处理也持类似态度。立人集团处置办副主任、县政府办公室副主任叶晓峰表示，债权登记结束后，将成立由政府引导、债权人主导的债权人委员会，决定资产、债务处置方式，如是拍卖还是引入战略合作者、去年 11 月部分债权人与立人签署的偿还协议是否有效等。
