证大房地产项目限额管理工作指引2013年6月定稿

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1、上海证大房地产有限公司项目限额管理作业指引 1 / 14 项目限额设计管理作业指引 编制部门：证大房产成本预算部编制部门：证大房产成本预算部 20132013年年6 6月第一版月第一版 上海证大房地产有限公司项目限额管理作业指引 2 / 14 1、 指引概况 指引目的 1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制； 2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化； 3、 掌握可靠成本信息， 保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围， 挖掘成本 控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。 指引范围 适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目。 定义 1、设计限额：是为了保证项目成果的经

2、济性而制定的，是设计阶段相关技术 经济指标进行控制的目标值，项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。 2、装修面积：指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计 算。 3、赠送面积：是指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过 外围建筑 门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面积的限额指标可以分 开考核。 4、项目档次定位 A“顶级住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅、中档商业综合体均价200% 的项目；且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%，二线及其他城市销售单 方建安成本占售价比重不超过25%； B“高档住宅、地标型商业

3、综合体（含甲级办公、地标型商业）”指该项目平均售价定 位为该区域中档住宅、中档商业、办公均价140%200%（含140%）的项目，且一线城 市销售单方建安成本占售价比重不超过 30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售 价比重不超过35%； C“中档住宅”、区域型商业综合体指（含乙级办公、区域型商业）该项目平均售价定 位为该区域同档次项目的 80%140%（含80%）的项目；且销售单方建安成本占售价比 重不超过 50%； D“创意办公”建造标准可根据项目商业定位标准同档次适当调整配置。“底商、社区 商业”可根据项目住宅定位标准同档次适当调整配置； E、若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应

4、降低一档套用本建造标准。 5、项目区域分类： A 一线城市包括：北京、上海、深圳、广州； B 二线城市包括：苏州、南京、青岛、成都、海口、长春及其他省会城市的中心区及一线 城市的非中心区项目； C 其他城市包括：鄂尔多斯、吉林、廊坊、烟台、海门、南通及二线城市的非中心区 项目。 6、限额指标均为上限。 指引主 导及参 与部门 成本预算部、设计管理部、工程管理部、营销部 上海证大房地产有限公司项目限额管理作业指引 3 / 14 部门 指引中承担职责 总部成本预算部及 设计管理部 1、成本预算部组织制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额 成本的执行情况； 2、设计管理部参与制定及修订限额

5、设计指标，并协助第二阶段成本目标下 达限额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实 施。 项目设计部 为限额设计的最终实施部门，在设计管理部授权范围内，落实下达的限额 设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核。 项目成本部 1、根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反馈到设计主责 部门及设计管理部门； 2、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部成本 管理部。 总部投资 发展部 在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（顶级、高档、中档 普通） 、售价、项目区域分类。 3、 工作程序 3.1 项目限额内容及范围 包括成本

6、限额和主要指标的限量控制，内容见下表： 序号 指标名称 备注 1 设计费 指方案设计、扩初及施工图设计、园林景观方案及施工图设计。 2 地下室面积配比 及层高 地下室车位面积配比及地下室层高控制指标。 3 钢筋、砼含量 结构的钢筋、砼单位面积的含量，包括结构、建筑造型、女儿墙等构 件的钢筋及砼。 4 外立面门窗及铝含 量 外立面门窗工程在本项目中的平均实物量单价、 分摊到地上建筑面积 单 方等控制指标，实际控制包含铝含量控制、铝型材、涂层、玻璃、 五金 件、开窗率等几个方面的控制。铝含量控制：指单位面积铝合金 门窗的铝型材用量的控制，铝型材用量与框料断面类型、门窗分隔、 开窗数量、铝型材厚度等

7、因素有关。 5 外立面用材 为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实际控制包括墙地 比 控制、外墙面层材料的选择及比例控制等。 6 景观工程限额 含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、外墙园建、雕 塑小 品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、土方堆坡造 坡及 500mm 以内厚种植土回填等。 7 公共部位装修限额 含会所、大堂、地下室电梯厅、电梯厅、公共卫生间等装修费用， 一般包括硬装、软装及设备。 8 精装修限额 售楼处、样板房、住宅装修单方造价的控制。 3.2 制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。 上海证大房地

8、产有限公司项目限额管理作业指引 4 / 14 3.2.1 设计费限额：本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。各种专项设计（含基坑支护、精装修设计、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及各专业设计顾问等费用暂未列入限额设计指标。 单位：元/平米 类别 项目分档 规划概念设计及方案设计 （按建筑面积计算） 扩初及施工图设（按建筑面积计算） 园林景观方案及施工图设计（按景观面积计算） 地上 地下 地上 地下 别墅 顶级独栋 150-200 70-100 40-60

9、 30-40 40-50 高档独栋 100-120 50-60 35-40 高档联排 60-70 30-35 35-50 25-35 30-40 中档联排 40-50 25-30 住宅 高档住宅、多层花园洋房 20-25 8-10 20 12 25-30 中档住宅 15-20 7-9 15 10 商业 地标型商业、区域型商业 70-100 地下商业40-55，停车配套20-25 50-65 地下商业40-50，停车配套25-35 40-50 社区型商业 50-60 地下商业30-35，停车配套15-20 40-50 地下商业30-40，停车配套20-30 30-40 底商 20-30 10-1

10、5 20 15 25-30 办公 甲级办公、创意办公 50-60 20 45-55 25 40 乙级办公 30-40 15 30-35 20 30 酒店 高档酒店、设计酒店 70-100 30-35 50-70 40 40-50 中档酒店 40-60 20-25 35-50 30 30-40 酒店式公寓、soho办公 高档 30-50 15-20 30-40 20 30-40 中档 20-25 10-12 20-25 15 25-30 上海证大房地产有限公司项目限额管理作业指引 5 / 14 3.2.3 地下室面积及层高配比限制： 1、地下室面积含设备房面积，扣除赠送业主的面积+规划要求的自行

11、车位或可抵扣汽 车位的摩托车位面积，面积配比要求如下： A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积 25%以内，33 平米/辆； B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积 30%以内，35 平米/辆； C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积 50%以内，37 平米/辆； D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积 50%以上，40 平米/辆。 2、地下车库层高控制要求见下表： 地下车库类型 B1 层层高（小柱网) B1 层层高（大柱网） 覆土厚度 1.2m 覆土厚度 1.5m 覆土厚度 1.2m 覆土厚度 1.5m 普通 车库 梁板式 3.45 3.50 3.55 3.65 无梁楼盖 3

12、.2 3.25 3.3 3.4 人防 地库 梁板式 3.6 3.65 3.7 3.8 无梁楼盖 3.35 3.4 3.4 3.45 备注： 小柱网指柱网开间方向停 2 辆车， 进深为 1 个车身长度； 大柱网指柱网开间方向停3 辆车，进深为 1 2 个车身长度。当采用无梁楼盖时，两个方向的柱间尺寸相同或接近。 B2 层层高在上表指标基础上减少 0.1m。 覆土厚度应严格控制，南方地区不大于 1.2m，北方地区不大于 1.5m，东北地区和其它特殊项目，如覆土厚度确需超过 1.5m 时，应按计算确定 B1 层层高，可增加 0.1m。 北方采暖地区如地库内敷设热力管道，B1 层层高可增加 0.1m。

13、 高端项目层高可增加 0.1m。 3.2.4钢筋、混凝土限量设计标准： 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数。 1、整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：独立地下室、人防地下 室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考独立地下室，因为其上部建筑对其影响较小。 序 号 结构形 式 指标名称 一层地下 室 二层地下 室 备注 1 独立地下室 顶板、底板均为钢筋砼梁 板结构 钢筋（kg/m） 135 115 混凝土（m/m） 1.1-1.2 0.9-1.0 2 顶板为钢筋砼预应力主梁，次 梁、顶板及底板为普通砼梁板 钢筋（kg/

14、m） 130 120 混凝土（m/m） 0.9-1.1 0.8-0.9 3 顶板为带托板的预应力大板，底 板为普通砼梁板 钢筋（kg/m） 120 115 混凝土（m/m） 0.8-1.0 0.8-0.9 4 顶板、底板均为带托板的 预应力大板 钢筋（kg/m） 110 100 混凝土（m/m） 0.9-1.1 0.8-1.0 5 人防地下室 钢筋（kg/m） 160-165 按照人防面 积 混凝土（m/m） 1.1-1.2 上海证大房地产有限公司项目限额管理作业指引 6 / 14 6 低层（别墅）地下室 钢筋（kg/m） 95-105 别墅附属赠 送地下室 混凝土（m/m） 0.9-1.0

15、7 钢筋砼独立基础及条形基础 钢筋（kg/m） 40-45 按基础水平 投影面积计 算 混凝土（m/m） 0.4-0.45 备注： （1）设计管理部负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导， 并在成本目标下达时提供专业意见。 （2）地下部分限额的范围： A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫 层量。 B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。 限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼 水池等）钢筋 及混凝土。 （3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为

16、基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5 米以内为宜。当覆土厚度超过1.5米，每增加 0.3m，钢筋含量、混凝土含量增 加 10%。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。 （4）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加 0.1 立方/平米。 （5）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80 米内、80 米 以上分类钢筋按 130kg/平米和 140kg/平米， 全转换按照 80 米内、 80 米以上分类钢筋按 160kg/ 平米和 170kg/平米控制。 （6）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为 180kg/平米。 2、地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积） ：适用标准层及不含转换层 的地上结构。 序 号 抗震等级 建筑层高及类型 标准层控制指标 6 度抗震设 防