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1、砀山御都星城市场调研报告- 0 - 南京安信置业顾问公司砀山砀山“御都星城御都星城” 市场调研报告市场调研报告南京安信置业顾问有限公司南京安信置业顾问有限公司二零零八年八月二零零八年八月砀山御都星城市场调研报告- 1 - 南京安信置业顾问公司目目 录录第一章砀山简介.- 2 - 第一节 砀山简介.- 2 - 第二节 砀山经济简况.- 3 - 第三节 砀山城市规划.- 6 - 第四节 砀山城市未来展望.- 9 - 第二章砀山房地产市场调研分析.- 10 - 第一节 砀山城市发展概述.- 10 - 第二节 砀山房地产宏观市场调研分析.- 11 - 第三节 砀山房地产微观市场调研分析.- 16 -
2、第四节 砀山房地产市场发展预测.- 18 - 第三章砀山房地产区域市场调查.- 20 - 第一节 砀山房地产区域市场划分.- 20 - 第二节 砀山房地产区域市场简况.- 20 - 1、城中片区楼盘项目简况.- 20 - 2、城东片区楼盘项目简况.- 21 - 3、城西片区楼盘项目简况.- 21 - 第三节 砀山房地产区域市场分析.- 22 - 第四章个案市场调查分析.- 24 - 第一节 砀山楼盘个案分析.- 24 - 第二节 本案项目 SWOT 分析.- 25-第五章项目市场定位.- 26- 第一节 本案项目市场定位.-27- 第二节 本案项目推广.- 28 - 第三节 本案媒体策略.-
3、30 - 第六章本案价格策略.- 31 - 第一节 价格策略.- 34 - 第二节 销售策略.- 35 -砀山御都星城市场调研报告- 2 - 南京安信置业顾问公司第一章第一章 砀山简介砀山简介第一节第一节 砀山简介砀山简介【区域位置】砀山县位于安徽省最北端，苏、鲁、豫、皖四省七县交界处；东连本省萧县，东南部、南部、西南部、西部与河南省的永城、夏邑、虞城三县接壤，西北与山东省的单县、东北与江苏省的丰县毗邻。县境处于北纬 34163439，东经 1160911638。砀山县境南北长约 42.8 公里，东西宽约 44公里，总面积 1193 平方公里。县城东距徐州市 84 公里，西距商丘市 72 公里
4、。陇海铁路、 310 国道贯穿全境，京九、京沪铁路，105、206 国道擦肩而过。百里黄河故道横卧其间。她东距历史名城徐州 70 公里，西接古都商丘 60 公里，芒砀山雄峙于前，黄河襟带于后，古为汴京齿唇，徐淮门户，素有九州通衢、天下要冲之称，是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道。【矿产资源】砀山县地下矿藏初步探明有煤、石油、天然气。安徽省地质矿产局 325 地质队于 1958 年至 1962 年，在普查填图工作中，发现砀山县境南部地下蕴藏煤。1978 年，325 地质队同安徽省煤田第三勘探队对煤田地质情况作进一步勘探，勘探表明，煤田西自杨集车站、东至县界，长 30 多公里，南北宽 10 公里左右
5、，总面积 300 平方公里。地处永城背斜北翼，含煤地层为石盒子组和山西组， 呈向北倾的单斜构造，倾角 5 度至 15 度，煤层倾角与地层倾角一致。可采煤层为G1、G2、D2、C1、C2 共 5 层，总厚度 1.60 米至 13.87 米。G1 为主煤层，平均厚度 1.25 米，埋深 290 至 1040 米。其品种有焦煤、瘦煤、贫煤、自然焦等，总储量为 7 亿吨。1979 年，国家地质部石油勘探队、江苏省石油勘探队及中原油田石油公司先后来砀山县勘查石油、天然气资源，施工钻孔 4 个，钻探进尺 1.7 万多米，勘得县境北部玄庙一带地下有储油、储气构造、面积约 12 平方公里。 。 【水资源和气象
6、资源】砀山河流均系雨源型间歇性河道，标准较低，配套较差，汛期雨后积水不能及时排出，涝渍相伴发生。干旱枯水季节，多数沟河砀山御都星城市场调研报告- 3 - 南京安信置业顾问公司又经常干枯断流，灌溉面积小，实际效益不大。砀山河流属新汴河、南四湖两大流域，以黄河故道为分水岭，以北为南四湖流域，汇水面积 440.3 平方公里,占全县总面积 6.9；黄河故道以南为新汴河流域汇水面积 752.68 平方公里，占全县总面积的 63.1。地表水主要来源是大气降水，砀山县降水总量丰水年为 13.41 亿立方米， 平水年为 9.32 亿立方米， 枯水年为 6.28 亿立方米。多年平均降水 9.51 亿立方米。 砀
7、山县位于黄淮海平原的南部，属于暖温带季风气候区。 年平均气温14.1（1955-1995 年） 。其中年极端最高气温 41.6（1966 年） ；最低气温-19.9（1955 年） 。年降水 743.3mm，最多降雨量 133.9mm （2003 年） ， 最少 415mm（1966 年） ；年日照时数 2480.6 小时。四季最多风向：秋、冬季北风；春、夏季东南风。年无霜期 201 天。【行政区划】2006 年全县设：赵屯、黄楼、权集、 刘暗楼 4 个乡，砀城、李庄、文庄、程庄、唐寨、葛集、周寨、玄庙、西南门、官庄坝、曹庄、关帝庙、朱楼 14 个镇，1 个开发区。【人口和民族】2006 年末
8、，全县总户数 23.84 万户，年末总人口为 936705 人，比上年增长 0.8%。其中：男性 478514 人，女性 458191 人。当年出生人口 10125 人，出生率为 10.85。死亡人口为 3967 人，死亡率为 4.23。人口自然增长率为砀山御都星城市场调研报告- 4 - 南京安信置业顾问公司6.62，比上年增加 0.61 个千分点。全县非农业人口为 97020 人。 砀山县现有汉、回、苗、侗、壮、藏、布依、土家、独龙、白、朝鲜、哈尼、蒙古、满、赫哲、鄂温克、 维吾尔、畲、土、羌、拉祜等 22 个民族。第二节第二节 砀山经济简况砀山经济简况【简况】2006 年，县委、县政府认真
9、贯彻落实科学发展观，抢抓机遇、开拓进取，奋力拼搏、扎实苦干，国民经济呈现了增长速度较快、运行质量较好的发展态势，经济亮点频现。地区生产总值突破 40 亿大关，农业生产取得全面丰收，小麦单产创历史最好水平，农民人均纯收入创历史新高，规模以上工业、固定资产投资保持强劲增长，财政收入逐步攀升，实现了“十一五”规划的开门红。其中上半年地区生产总值完成 16.65 亿元，同比增长 11.9，增幅比去年同期增长 5.4 个百分点，其中：第一产业完成 7.33 亿元，增长 8；第二产业完成 3.3 亿元，增长 19.6；第三产业完成 6.02 亿元，增长 12.6。全部财政收入达到 1.075 亿元，突破亿元大关，初步扭转了下滑的局面，并呈现了逐步攀升的态势，地方财政收入完成 7137 万元，出现了增长的局面。上半年，砀山经济运行的主要特点就是经济增长强劲稳健，投资需求高位运行，工业生产高速增长，农业生产平稳发展，外经外贸继续推进，招商引资成效显著，经济运行质量显著提高。这几年，砀山之所以能保持良好的发展势头，关键在于全县上下形成了强劲的合力和浓厚的发展氛围。 “十五”时期，砀山县坚持以解放思想为先导，以
