桂林市房地产调研报告

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1、 东方海外地产咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 3021980桂林市房地产桂林市房地产调调研研报报告告东方海外地产咨询有限公司2005 年 9 月目目 录录桂林市房地产调研报告南南 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 2611022 26231662第一部分第一部分 调查设计、调查组织与实施调查设计、调查组织与实施（一）调查目的 05（二）调查内容 05（三）调查方法 06（四）调查的组织与实施 06第二部分第二部分 调研范围和内容调研范围和内容第一章第一章 城市城市规规划和城市建划和城市建设设第一节 桂林市概况 08第二节 区域空间的拓展对桂林城市

2、格局变化产生的影响 10第三节 城市发展目标和区域发展 11桂林市桂林市经济环经济环境境调调研研第一节 2001-2004 年桂林市国民经济和社会发展执行情况 14桂林市其他宏观经济情况 15桂林市房地桂林市房地产产景气景气调查调查分析分析第一节 全国房地产业有关情况分析 17第二节 桂林市房地产景气调查分析 23第四章第四章 桂林市房地桂林市房地产产行行业业市市场场分析分析桂林市 2004-2005 年房地产市场发展状况 272004-2005 年 3 月桂林市商品房成交量统计 29桂林市房地产调研报告南南 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 2611022 26

3、2316632004 桂林二手房销售情况 39国家宏观政策对桂林市房地产影响的调研 40第五节 未来桂林房地产发展预测 43第五章第五章 土地市土地市场场分析分析第一节 2004 年桂林市国有土地使用权公开转让情况 46第二节 国家出台的相关土地政策 62第六章第六章 桂林市房地桂林市房地产竞产竞争格局分析争格局分析第一节 桂林市房地产四城区房地产发展特征以及相互关系 64第二节 桂林市各区域楼盘调研 68第三节 桂林市房地产价格分析 89第四节 桂林市各类型物业综合分析 91第五节 桂林房地产市场竞争力前景分析 99桂林市消桂林市消费费市市场调场调研研第一节 置业意向调查 101第二节 购买

4、偏好分析 104第三节 购买行为分析 114第四节 购买决策分析 116第五节 调查问卷客户构成基本情况 120第六节 媒体认知渠道 124第七节 多重因素相关分析 125第八节 调查数据误差评估 141第九节 消费市场综合评析 142桂林市房地桂林市房地产产市市场营销场营销策划策划调调研研第一节 桂林房地产市场背景 144桂林市房地产调研报告南南 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 2611022 26231664第二节 桂林市目前的总体营销方式 144第三节 桂林房地产广告媒体调查 149第四节 2004 年桂林楼市广告投放总体分析 151调调研内容研内容总结总

5、结 154第三部分 依据市场需求对本项目提出的初步建议产产品建品建议议第一节 物业类型建议 156第二节 建筑风格及建筑形式建议 156第三节 建筑细部建议 157第四节 户型建议 158配套建配套建议议 159营销营销推广策略建推广策略建议议第一节 销售策略 160第二节 推广策略 161附录： 1、楼盘调查表（商品住宅类）2、消费者调研问卷表3、有关参考文献第一部分第一部分 调查目的、方法、调查组织与实施调查目的、方法、调查组织与实施桂林市房地产调研报告南南 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 2611022 26231665（一）（一）调查调查目的目的通过客观

6、深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解桂林市宏观经济、房地产行业状况、市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划甲山项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，对后续营销推广策略提供有力支持，最终实现项目投资效益回报的最大化。（二）（二）调查调查内容内容1、桂林市宏、桂林市宏观经济环观经济环境境调查调查（1）宏观经济及市政规划（2）桂林房地产现状2、桂林市土地状况、桂林市土地状况调查调查3、桂林房地、桂林房地产产行行业业状况状况调查调查4、 、竞竞争市争市场调查场调查（个案（个案对对比）

7、比）（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局、配套服务功能及功能分区等。（2）商品房成交量统计。5、桂林市房地、桂林市房地产营销产营销推广推广调查调查目标客户选择决策、市场定位与宣传重点、营销组合策略等。6、消、消费费者需求市者需求市场调查场调查未来三年内市民置业意向、购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、桂林市房地产调研报告南南 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 2611022 26231666配套设施重要性）、购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）、购买行为（适宜置

8、业时期、销售行为主动性、付款方式）、价格支付能力、对物业配套的需求、购买人群等。（三）（三）调查调查方法方法1、宏、宏观调查观调查、土地状况、房地、土地状况、房地产产行行业业状况、各楼状况、各楼盘销盘销售情况售情况调查调查房管、土地、规划、统计、房地产公司、代理公司等相关部门资料收集、报刊文献资料收集与分析。2、需求市、需求市场调查场调查 专项访谈问卷（50 人次） 入室主体问卷（400 人次） 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）3、 、竞竞争市争市场调查场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 深度访谈（四）（四）调查组织调查组织与与实实施施1、市、市场调查报场调查报告

9、工作人告工作人员员名名单单项目总顾问：刘嘉逵项目负责：陈伟执行负责：张增泉、谢宏刚资料整理：陈文超、石桂卿报告编撰：时剑力调查人员：莫天资、陈文超、梁杰、廖懿静、李玉花、潘成英、文哲、陈欣、莫萍、周旋、杨亮、王虔、李范、李范、卢品毓、时剑力2、调查调查的的组织组织与与实实施施桂林市房地产调研报告南南 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 2611022 26231667第二部分 调查内容第一章第一章 城市城市规规划和城市建划和城市建设设第一第一节节 桂林概况桂林概况组织实施组织实施方案设计 问卷设计定稿、 印刷 调查员、督导培训 访问实施 楼盘个案调查 深度访谈 数据

10、收集 数据整理录入 计算机处理 报告撰写 递交报告第一周 第二周 第三周 第四周桂林市房地产调研报告南南 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 2611022 26231668桂林桂林简简介介桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，地处亚热带，气候温和，年平均气温在 19左右。广西壮族自治区东北部，行政区划 5 个城区和 12 个县，行政区域总面积 27809 平方公里。其中市区面积 565 平方公里。总人口 490.47 万人，其中市区人口 71 万人。人口自然增长率为 0.42%，人口密度为每平方公里 171 人。 桂林有汉、瑶、壮、苗、侗

11、、仫佬、毛南、回、京、彝、水、满、土家等 13 个主要民族，另有 28 个其他少数民族成分。其中，汉族人口占 84.4%；少数民族人口占 15.6%。秀丽的山水与浓郁的民俗风情相结合，使原已妩媚的山水更有了几分生动；也使纯厚的民俗风情增添了几分清丽和脱尘。 桂林地区属岩溶地貌。据地质研究，大约在三亿多年前，桂林原是一片汪洋大海。由于地壳运动，海沉积的石灰岩上升为陆地，后经风化和溶蚀，终于形成了神姿仙态的峰林，幽深瑰丽的溶洞和神秘莫测的地下河。这些特殊的地貌与景象万千的漓江及其周围美丽迷人的田园风光融为一体，形成了独具一格、驰名中外的“山青、水秀、洞奇、石美”的“桂林山水”，并有了“桂林山水甲天

12、下”的美誉。 自古以来，桂林就是文人墨客感物抒怀，从大自然中寻取灵感的首选之地，这从遍布桂林市的各种碑刻中便可窥得一斑。但从旅游业这一意义上来说，则起步于 1970 年代。20多年来，桂林市旅游业飞速发展，旅游设施逐步完善。设备一流的国际机场以及铁路、公路网络四通八达；拥有 2 家五星级酒店、3 家四星级酒店和 10 多家三星级酒；旅行社以及与旅游相关的饮食、娱乐、购物服务更是遍布桂林市各个角落。目前，每年接待来桂林旅游的国内外游客达千万人次，其中海外游客近百万人次。二，行政区域二，行政区域桂林市房地产调研报告南南 南宁宝资嘉项目咨询有限公司 民族大道民族宫华联两河流域 8 楼 2611022

13、 26231669桂林市是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，享有山水甲天下之美誉。她地处广西壮族自治区东北部，东经 45-10910440，北纬 2418-2541，市辖秀峰、象山、七星、叠彩、雁山五城区和 灵川、兴安、全州、临桂、阳朔、平乐、荔浦、龙胜、永福、恭城、资源、灌阳十二县，行政区域总面积 27809 平方公里，其中市区面积 565 平方公里。三、三、规规划管理：划管理：桂林的城市规划突出风景游览和历史文化名城的城市特色，注重山水环境保护与经济发展的关系，以“重两顶桂冠，促经济发展，保生态环境，跨世纪决策”为指导原则，以“保护山水名城，建设园林城，发展生态城”为发展目标，规划布局合理，形式新颖，形成具有桂林特色的城市发展的基本空间布局模式：（1）古城居中再现历史名城核心风貌。（2）两江、三契奠定山水城市格局。（3）双环三边建立园林城市骨架。（4）四轴多中心强化城市经济职能。