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1、硕士学位论文1 绪论1 绪论1 1 研究背景及意义改革开放以来，我国经济取得了巨大发展，平稳而又快速的增长让世界瞩目。从居民收入层面来看，居民收入水平得到快速提高，居民可支配收入显著增加；从经济层面来看，经济快速发展的同时，城市化进程日益加快；从政府宏观政策层面来看，积极拉动内需已成为主流政策方向。以上三方面，都为房地产行业的快速蓬勃发展奠定了基础。房地产行业已成为我国国民经济的支柱性、关键性产业。房地产行业虽然因为一些历史遗留的问题以及背负着“暴利行业”的骂名而饱受诟病，国家政策也一直在对房地产行业进行宏观调控，似乎意味着房地产行业进入所谓的“寒冬”，但从长远发展来看，房地产业受到以下三个方
2、面的影响，仍将保持有强劲的发展态势。( 1 ) 拉动经济增长的三驾马车中，投资和出口已然疲软，相对而言，内需的增长空间值得期待。房地产业作为拉动内需的重要组成部分，将得到有力发展：( 2 ) 有效的竞争机制将带来整个行业的质变。随着外资大举进入国内房地产市场，房地产企业因为优质外资的引进而竞争日益白热化，中国房地产行业的水准、质量得到大幅提高。质变的最终结果导致行业体量的增加；( 3 )抛开许多评论家危言耸听的“房产投机论”，国民的刚性住宅需求依旧十分旺盛。强大刚需的存在，必然带来整个行业的繁荣。虽然房地产行业有着非常良好的发展前景，但因为其行业固有特征，导致房地产行业风险较高。( 1 ) 房
3、地产业的繁荣与衰退呈现较强的周期性。大多数人认为，我国房地产行业的周期为六至七年。回顾1 9 9 2 年，当时我国房地产开始了一轮热火朝天的以投资带动的快速发展，但这波行情在1 9 9 8 年初宣告结束。行业周期的不确定性导致房产行业风险难以消除。( 2 ) 房地产行业对政策较为敏感。政策敏感性主要体现在土地的供应受到政府对土地资源的开发使用计划的直接影响、房地产行业的价格受到政府各项税费的影响、房地产的交易流通受到政府的政策影响以及房地产开发商和购房者的成本受到利率水平的影响等方面。政府政策的不确定性构成了房产行业的风险源之一。( 3 ) 房地产业是资本密集性产业。房产开发前期的拿地费用、后
4、期的建安硕士学位论文1 绪论成本以及整个的市场策划、运作，都需要大量的资金支持。强有力的资金支持保证了房产行业的发展，但资金聚集的同时也聚集了较高的风险。( 4 ) 房地产行业具有较强的投机性。因为房产行业所具有的杠杆效应，导致行业具有投机性的特征，必然带来风险隐患。在我国，房地产融资渠道相对较为单一，商业银行体系成为房地产业的主要资金来源。其中，房地产开发贷款作为房地产信贷的重要组成部分，构成了房地产项目开发的主要资金来源。通常，房地产开发贷款占房地产开发项目总投资的比例达到6 0 甚至更高。商业银行在为房地产行业提供信贷资金的同时，也承受了房地产行业转移的风险。如果房地产信贷风险失控，给整
5、个商业银行产业带来的冲击是不可想象的，最终将会导致金融体系的巨大风险，国民经济运行也会随之受到严重影响。因此，全面认识房地产信贷风险现状、深入挖掘房地产信贷风险原因、积极寻找房地产信贷风险应对策略，不仅能够保障房地产行业持续稳定发展，保障商业银行风险可控，同时对于整个国民经济也是至关重要。研究、防范、管理商业银行房地产信贷风险，具有较强的现实指导意义。本文从工作实际出发，重点围绕农业银行湖南省分行的房地产开发贷款的风险状况分析与防范策略进行研究。1 2 文献综述1 2 1 房地产信贷风险理论发展2 0 0 3 年- - 2 0 0 7 年我国房地产市场飞速发展，房地产将大量信贷风险转嫁给了商业
6、银行。学者关于房地产信贷风险的研究十分丰富。王劲华、杨丽君( 2 0 0 4 ) 认为商业银行应该主要从三方面防范风险：项目审核管理、完善信用制度、加强内部管理。易宪容( 2 0 0 5 ) 则认为我国房地产出现泡沫的主要原因是市场虚假繁荣导致房地产价格被过分高估。易宪容( 2 0 0 9 ) 对房地产与金融的关系从宏观经济的独特视角进行了解读。周盛誉( 2 0 0 9 ) 则结合美国次贷危机的背景对如何防范房地产信贷风险提出了具体解决措施。林娜( 2 0 0 9 ) 指出，金融危机充分暴露了房地产信贷风险，因此对于商业银行而言，提高内控制度、提高信贷质量是工作的重中之重。1 2 2 房地产与
7、金融市场关系A l l e n & G o r t o n ( 1 9 9 3 ) 构造了一种特殊模型，该模型是在连续时间下产生的，并且是有限期届的。并且A l l e n ( 1 9 9 8 ) 提出了新的研究模型，证实资产泡硕士学位论文1 绪论沫是由代理问题导致的。针对泰国1 9 9 7 年之前的房地产行业全盘崩溃的现象W o n g ( 1 9 9 8 ) 构建了数理模型来加以解释。H e r r i n g ( 1 9 9 8 ) 的模型指出银行集中贷款导致房地产繁荣，房地产繁荣酝酿银行危机。丰雷( 2 0 0 2 ) 则通过案例研究的方法，指出中国房地产的泡沫危机并不是全国性的房地产
8、危机，而是只存在于某一些地区的。袁志刚( 2 0 0 3 ) 构建了一个局部均衡模型，指出了三类因素对于形成房地产泡沫有重要影响：行为人预期、银行信贷和政府政策。1 2 3 房地产金融风险的分析A r c h e r ( 1 9 9 9 ) 的研究则颠覆了一些人固有的认知，他们研究发现，个人按揭贷款所带来的信贷风险主要出自信贷发放过程以及房屋销售过程两个环节，而与通常认为的L T V ( 1 0 a n t o v a l u e ，贷款价值比) 并无直接关联。周业棵( 2 0 0 3 ) 认为，要控制和防范房地产金融风险，首先要建立相对应的预警机制。张帆( 2 0 0 3 ) 则通过分析发现
9、，房地产金融风险与房地产行业本身所具有的风险高度相关。陈万铭( 2 0 0 4 ) 则表示建立房地产监控体系的必要性，同时详细阐述了四类可行的宏观监控体系。武康平等( 2 0 0 4 ) 认为必须防范建立健全房地产与金融市场危机的预警机制。苏爱军( 2 0 0 4 ) 则解释了房地产金融中的一个非常重要的问题：信息不对称。李勇( 2 0 0 5 ) 认为房地产估价问题主要出在四方面：其一是估价理论与方法有偏差，其二是估价中介与客户的关系纠缠不清，其三是估价师自身水平，其四则是估价行业协会建设有漏洞。赵文清( 2 0 0 5 ) 认为我国房地产金融风险的成因有两类：内部原因和外部原因。张戈、郭琨
10、( 2 0 1 2 ) 通过建立状态空间模型对房地产开发投资中银行信贷资金的乘数效应进行了实证检验，结果表明：我国的紧缩性信贷调控政策对房地产开投资有显著影响，而刺激性信贷调控政策对房地产开发投资的影响并不显著。解陆一( 2 0 1 2 ) 就银行信贷与房地产价格的因果关系进行实证研究，得出结论：当经济处于萧条时期时，银行信贷对房地产价格的影响比较小；当经济处于繁荣时期时，银行信贷对房地产价格的影响明显增强。费磊( 2 0 1 2 ) 运用向量白回归等方法对利率调整与房价波动的关系进行了实证研究与比较，结果表明：利率调整对房价上涨以抑制作用为主。硕士学位论文1 绪论1 2 4 防范和控制措施房
11、地产信贷风险分为内部风险和外部风险两大类。对外部风险影响因素进行研究分析中，不同学者解读视角不一样。尤伟华( 2 0 0 3 ) 认为经济周期波动性对房地产信贷风险有较大影响，徐建斌( 2 0 0 3 ) 发现信用风险是不可忽视的变量。徐驰良( 2 0 0 3 ) 则从商业银行开展房地产信贷业务时的操作层面进行了阐述，提出要从贷前、贷中、贷后三个方面进行风险控制。易宪容( 2 0 0 6 ) 和罗晓华( 2 0 0 8 ) 则认为国家的宏观经济政策是重要影响因素。陈敏( 2 0 0 7 ) 则从国际资本流动角度对商业银行房地产信贷风险进行了阐述。而对于影响商业银行房地产信贷风险的内部因素，许多
12、学者开展了研究，例如孙爱民( 2 0 0 5 ) 、何勇( 2 0 0 8 ) 、李朝霞( 2 0 0 8 ) 等。胡德风( 2 0 0 7 ) 提出我国需要建立风险管控机制，同时要对还款机制进行创新。蒋伟、张朋能( 2 0 1 0 ) 强调了资金链对房地产企业的重要性，如果房产企业资金链断裂，那么必然会给银行留下许许多多的呆账。唐钰婷( 2 0 1 1 ) 则从商业银行的信贷操作层面提出了一些优化建议。学者认为“信贷资产证券化”是商业银行控制与防范房地产信贷风险的方法之一。刘春红( 2 0 0 0 ) 提出建立“个人住房按揭抵押贷款资产证券化模式”。李雪娟( 2 0 0 6 ) 认为实施“住
13、房按揭抵押贷款证券化”不仅能够控制房地产信贷风险，还有助于缓解信贷机构的流动性困境。秦虹( 2 0 0 6 ) 也强调了住房抵押贷款证券化在防范与控制房地产信贷风险当中的作用。刘舒( 2 0 1 2 ) 通过分析国家统计局相关资料，计算出近年房地产开发贷款余额在银行业贷款总额中占比达到3 7 。由于目前我国房地产贷款的不良率较低，在国家房地产调控政策下银行风险仍然处于可控状态。但潜在风险不可忽视，需要不断完善风险管理体系，提高风险管理水平。付东、雷学军( 2 0 1 2 ) 鉴于房地产金融风险的潜在威胁，建议分别建设房地产市场风险防范体系，商业银行风险防范体系，政府控制和管理体系以及房地产金融
14、风险预警与控制体系。1 3 本文主要内容论文的核心主线是围绕农业银行湖南省分行的房地产开发贷款风险现状、房地产开发贷款风险产生原因以及房地产开发贷款风险应对策略三个方面来展开论述。全文主要包括5 章内容。硕士学位论文1 绪论第1 章，绪论，主要是研究背景与意义分析及相关文献综述，回顾国内外关于商业银行房地产信贷风险研究的理论文献；第2 章，是对商业银行房地产信贷风险特征、分类以及宏微观层面的分析，概述商业银行房地产信贷风险；第3 章，针对本人工作单位农业银行湖南省分行，简述湖南省房地产市场现状和农业银行湖南省分行房地产开发贷款概况，为后续章节做铺垫；第4 章，从房地产行业风险、集团客户过度扩张
15、风险以及信贷管理风险三方面来论述农业银行湖南省分行房地产开发贷款风险产生的原因；第5 章，基于上文内容，提出管理建议。其基本框架如图l 一1 ：1 绪论2 商业银行房地产开发贷款风险3 湖南农行房地产开发贷款状况结论与展望5 管理建议4 湖南农行房地产开发贷款的风险成因图1 - 1 本文基本框架硕士学位论文2 商业银行房地产信贷风险概述2 商业银行房地产信贷风险概述房地产行业的飞速发展离不开商业银行提供的信贷支持，同时房地产行业也为商业银行贡献了丰厚的利润，房地产的发展与商业银行的信贷服务已经有机结合在一起。但有机结合在一起的不仅仅是利益，还有潜在的风险。一方面，房地产行业需要巨大的资本注入，
16、而且资金占用时间长，从房地产开发到最终的销售，每一个环节都蕴含风险；另一方面，由于房地产行业的高利润率，使开发商会倾向于冒险，存在“道德风险”的潜在威胁，使整个房地产行业的信贷风险进一步放大。但商业银行不可能因为存在着信贷风险就放弃房地产信贷这块巨大的蛋糕。商业银行在加快房地产信贷业务发展的同时，不断优化内部风险控制机制，采取更加谨慎的运营策略，以更加科学的方法防范房地产信贷风险。2 1 房地产信贷分类及其风险特征2 1 1 房地产信贷分类房地产信贷分为两类，第一类是银行对房地产开放商发放的贷款，第二类是银行对购房者发放的消费性贷款。房地产信贷风险是指房地产信贷业务发生损失的不确定性。由于房地产行业的周期性、政策敏感性、地域性、资金依赖性及高投入高回报带来的高投机性，使房地产信贷风险与一般的银行信贷风险相比，具有一定的特殊含义( 宗良，2 0 0 1 ) 。2 1 2 房地产信贷风险的特征房地产信贷风险的主体是来自商业银行的房地产信贷资金，客体主要包括两类，其一是与商业银行建立了信贷关系的房地产开发企业，其二是个人住房抵押贷款客户。因此，商业银行
