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1、 从蟹岛度假村提升看乡村旅游升级 旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 旅游运营网 http:/ 创意建筑设计网 http:/ 版权声明：该报告的所有图片、表格及文字内容的版权归北京绿维创景规划设计院所有 旅游运营网旅游运营网 http:/ 起源于 20 世纪 90 年代的乡村旅游，在经过高速发展期后，取得了很好的成绩，但不可避免的，也出现了一些不适应市场需求的现象。乡村旅游要想获得持续性发展，必须在解决这些问题的基础上，突破以往发展的瓶颈，实现乡村旅游的
2、升级。 近日，我院组织五位省级办事处主任对北京蟹岛绿色生态度假村进行考察，就本项目的现状及存在问题进行了梳理，并根据资源优势、市场优势和未来可持续发展要求，提出了蟹岛未来的升级发展思路。想借此，提出我国乡村旅游的升级之路。 一、我国乡村旅游发展中遇到的问一、我国乡村旅游发展中遇到的问题题 1 1、追求城市化，失去乡村本色、追求城市化，失去乡村本色 乡村旅游赖以发展的基础就是其不同于城市的生活环境及民俗风情， 但在发展过程中，乡村旅游存在着一定的“去农化”倾向，盲目追求城镇化、洋化、高档化，尤在景观设计、房舍风格、乡路铺设、建筑用材等方面表现明显，形成了较多的介于城乡之间的建筑形式，表现生硬，与
3、主题不和谐。加之接待设施的大规模高强度建设，以“生态、绿色”为核心的吸引力逐渐弱化，难以满足城市居民追求生态旅游的市场需求。 2 2、产品同质化、产品同质化 从发展现状来看，乡村旅游的产品开发已面临着严重的同质化问题。表现为旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商 一定区域内一种模式、一类产品、一种游憩方式雷同，要么都是农家乐，要么都是垂钓，要么都是虹鳟鱼，这就极易形成同质化竞争，不利于旅游市场的健康发展。客观上看，是由于资源的同质性引起的，但以市场需求为导向的发展规划、合理的布局、 适当的联合发展， 可以规避此问题，
4、推动乡村旅游业的特色化发展。 3 3、产品低级化，缺少精品、产品低级化，缺少精品 目前，在乡村旅游发展的大众化趋势中，一定程度的存在着简单、低档等初级阶段特征， 一些地方的接待设施呈现破败之相， 一些地方的乡村旅游沦为了 “京郊大公园” 、 “采摘园” 、 “烧烤园” ，难以适应市场新的需求变化。我们虽然要防止片面追求不切实际的发展档次，但也要避免低档次的发展蔓延，应在保持乡土化、地方化、特色化的同时，按照资源的特质和市场的需求特征，瞄准国际旅游市场和国内高端市场的消费需求，开发和培育精品化的休闲度假产品，也以此促进全国乡村旅游发展水平的提升。 马术训练场马术训练场 4 4、定位不明确，主题不
5、突出、定位不明确，主题不突出 “五里不同风，十里不同俗” ，不同的地方，不同的条件，形成的特质也是不一样的，即每一个乡村都有自己的“品” 。开展乡村旅游时，应将这一地域的内涵挖掘出来，以此来明确定位、突出主题，从而形成差异化竞争。但目前，很旅游运营网旅游运营网 http:/ 多乡村旅游项目，并没有做出自己的特色来。农业、温泉、采摘、体育休闲、会议等旅游产品繁多，未很好整合，造成了旅游区缺乏鲜明的主题，给人大而杂的感觉。 二、蟹岛度假村实例解析二、蟹岛度假村实例解析 蟹岛度假村是以开发、生产、加工、销售有机食品为本，以旅游度假酒店为载体，集种植养殖、度假休闲、生态农业观光为一体的绿色环保型的观光
6、农业企业。 业态形式丰富， 区域内分布了、 生态农家餐厅、 等丰富业态， 生态农业观光、采摘、健身娱乐、垂钓、戏水、沙滩娱乐、演艺、桑拿洗浴、儿童乐园、休闲购物、特色餐饮、烧烤、会议、温泉会所、房车营地、滑雪场、高尔夫练习场、马术训练场、木屋、别墅、老北京四合院等产品，形成了泛旅游产业框架雏形。经过十多年的发展，蟹岛已实现农游合一，构建起了成熟的旅游产品体系，以销售绿色，自产自销，基于生态链的休闲农业发展，成就了生态型乡村生活体验，真正体现了“都市旅游农业大全”的独特理念。目前游客接待量平均每天达到5000-6000 人。 经过实际调查及深入思考，我们认为蟹岛度假村在取得巨大成绩的同时，还面临
7、着“三化四不”的发展局限即建设城市化、游憩公园化、产品同质化、定位不明确、主题不突出、布局不合理、软硬件不配套。 蟹岛平面布局图蟹岛平面布局图 我院组织五位省级办事处主任对蟹岛现状进行了调查，进行深入思考后，提旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商 出了提升建议，希望由此找到乡村旅游升级的路径。 提升方案一：走向旅游综合开发提升方案一：走向旅游综合开发 在五位考察的省级办事处主任中，有三位不约而同的提出了蟹岛旅游度假村要走“空间向外拓展、产业融合发展、功能复合配置”的“旅游综合体”发展之路。要突破单一旅游产业，形成泛旅
8、游产业整合、突破旅游产业链式结构，构建产业集成立体模式、跳出项目看项目、跳出单项目资源的局限，强化周边资源整合。 魏晓刚和陈慕挺均认为，蟹岛旅游综合体的打造，需立足北京乡村旅游的发展趋势及竞争格局，结合蟹岛度假村现有项目的实际情况，从“总体目标、开发模式、具体手法”三个层面来明确未来蟹岛度假村项目提升的发展思路，形成基本框架。 第一，总体目标第一，总体目标打造“打造“现代生态农业现代生态农业休闲度假目的地”休闲度假目的地” ，重塑北京乡村重塑北京乡村旅游的形象旅游的形象典范典范 蟹岛作为北京首批乡村旅游的示范点，承载着整合北京乡村旅游资源、推动北京旅游产业升级的重要使命， 在旅游创新开发方面应
9、当成为全市乃至全国的榜样。从这个意义上说，蟹岛集团如果能够依托本项目，联合周边几个景区景点进行跨地区、跨行业整合，以打造休闲度假目的地为目标，构建“京郊休闲度假综合体” ，联合打造“京郊乡村休闲度假区” ，必将对全市休闲度假区开发产生强大的示范作用，从而促进整个北京地区旅游产业的休闲化升级。 并且本项目将有可能成为北京市旅游产业升级试点的重点项目， 并争取到政府相关部门在土地供给、专项资金、优惠政策等方面的强大支持，这是本项目快速发展的重要前提。 第二，开发模式第二，开发模式构建构建“现代“现代生态农业休闲生态农业休闲度假度假综合体综合体” 旅游运营网旅游运营网 http:/ 当今， “旅游综
10、合体”已经成为中国旅游升级的创新模式、旅游综合改革的战略抓手、休闲地产开发的重要手法，是休闲时代最能够带动区域旅游大发展的超级载体。 因此， 我们建议， 在蟹岛项目提升整合中， 要想获得巨大的综合收益，必须遵循“旅游综合体”的开发模式来发展打造以生态环境为基础，以农业文化为主题灵魂，以资源整合、联合开发为手段，通过旅游休闲为导向的土地综合开发， 形成融合 “核心吸引中心、 休闲聚集中心和延伸发展中心” 于一体的 “现代生态农业休闲度假综合体” 。 “核心吸引中心”“核心吸引中心” 是构筑项目核心吸引力的基石， 主要目的在于吸引人气。除了现有的三点钟农业园、四合院等主要项目，我们建议还可以打造以
11、大地景观为标志的农业观光、 以循环经济展现为亮点的农业农业互动体验和主题游乐项目。 “休闲聚集中心”“休闲聚集中心”是留住客人并扩大其消费的载体，主要包括满足游客全方位休闲需要的度假酒店群、主题商街、养生项目、运动项目、主题演艺项目等，这些休闲项目创造特色的关键在于运用生态农业文化进行创新性的主题包装。 可以开发的项目包括主题商务会议中心、民俗主题休闲商街、温泉 SPA 等养生休闲旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商 项目、运动休闲类项目（高尔夫、滑雪滑草、拓展、马会等）和文化主题演绎类项目（国际啤酒节、光影主题秀等
12、） 。 “延伸发展中心”“延伸发展中心”是创造利润与获取土地增值效益的根本，主要是依托蟹岛现有生态环境进行的休闲地产产品的开发，包括现代服务业的延伸发展，这是项目综合开发获取巨大收益的核心，但必须以前两个中心作为基础。创造差异化竞争力的关键在于运用生态农业文化进行创新包装。 可以开发的项目包括休闲地产社区（民俗院落） 、七星级房车社区和葡萄酒庄。 第三，第三，具体手法具体手法绿色、循环、休闲、地产、联合绿色、循环、休闲、地产、联合 1、强力突显蟹岛“绿色生态、农业资源循环”特色。恢复整合现有的生态环境，树立标志性的景观形象，通过创意整合，将农业资源循环与游憩设计相结合，形成核心吸引力，重塑优质
13、生态形象； 2、创新注入休闲功能。对现有的业态进行整合，优化温泉、滑雪、商务会议中心、农家餐馆等成熟项目，提升高尔夫、滑草、马会等辅助项目的开发品质及特色，创新性的注入时尚的休闲功能，如国际啤酒节、文化演艺中心（采用新多媒体技术的大型光影实景演出）等； 3、 以高端地产为核心。 将现有的房车营地升级为高规格的七星级房车社区，形成使用权的转售模式； 将生态环境极佳的农家院落部分改变以租赁为主要运营模式变为产权出售；将马会旁的木屋别墅进行升级，形成使用权的转售模式；利用农业园的闲置地块，可考虑葡萄酒庄（依据地块的土地性质而定）的设置，进而开发高端地产。 4、与周边实现资源整合、联合打造。资源整合、
14、联合打造是基本战略，需要在北京市旅游局的协调和统一部署下，由蟹岛集团与周边各方、各业主进行充分协商，整体规划、统一布局，联合发力，才能达成战略目标。 另外，戴晓东认为蟹岛要想从“单一度假村”转变为“旅游综合度假村” ，需跳出乡村做田园，立足本土做国际，主打京韵田园与国际休闲，并从以下三个层面来明确发展思路： 旅游运营网旅游运营网 http:/ 第一，第一，定位明确化。定位明确化。对定位进行深化、明确化，形成一个能整合地域文化特色并具有完整支撑体系的鲜明定位。 第二，第二，规划再优化。规划再优化。从旅游发展需求倒过来对项目规划提出优化要求，特别要对综合的旅游度假目的地提出新的发展构想。将功能区域
15、进行整合，规划一心三园。 旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商 一心三园一心三园 第三，第三，产品落地化。产品落地化。从长远结合、功能完整并具有强大核心吸引力的角度，对核心景区的项目进行落地化的深度策划与规划设计。建议策划以下几个亮点： 另外，重大活动策划也是实现产品落地化的重要方面。戴晓东策划了四大节旅游运营网旅游运营网 http:/ 庆与四大主题演绎活动： 提升方案二：打造城郊休闲、度假体验空间提升方案二：打造城郊休闲、度假体验空间 黄浩认为，针对蟹岛目前发展中存在的问题，应挖掘特色乡农文化，针对都市人群，打造城郊休闲、度假体验空间。从战略上，交通客流导入，彰显区位优势；主题品牌突显， “郊点”变“焦点” ；明确总体定位，产品转型升级；软硬两手并抓，旅游功能饱满；乡土文化挖掘，产业链条延伸；对准京城内外，打造国际庄园。 1 1、明确定位、明确定位 黄浩将项目的主题定位为蟹岛生态农庄 休闲第一驿站或者绿色蟹岛 度假天堂，形象定位为度假蟹岛，最绿色的城郊农园或蟹岛，北京人休闲的第一站。目标市场定位为京津等城郊休闲市场、商务政务公务市场和北京内外度假旅游市场。 2 2、产品升级、产品升级
