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1、单身公寓市场分析单身公寓市场分析宁波的单身公寓从 1997 年生活大师的首创,经过 2000 年开始的热销,在最近几年的发展中,“单身公寓”这种产品犹如雨后春笋般的涌现,在二手房市场中,已经交付的单身公寓,如:星河明珠、格兰云天一期、白云星座、东城名座等有大量的房源推出,但成交量并不活跃;一手房市场中,目前在售的,如:时代华庭、时代丰润、城市 QQ、格兰云天二期、新时代、维科星晨、新家坡、丽晶国际等,都有或多或少的余房未销售;即将开盘的有春江花城、北岸琴森等,包括小城花园在内,明年单身公寓推出销售的量将是有增无减,而且大部分都集中在鄞州区。一、一、单身公寓二手房市场、租赁市场分析单身公寓二手房
2、市场、租赁市场分析可参照楼盘有:案名区域位置建筑面积(m2)项目规划交付期限(年)目前市场价格(元/ m2)/目前租金入住情况目前售价(均价)生活大师南宁永巷60008F,产品主力面积为 32 m2,挑高 4.8 米,共160 户999000(简单装修);4F32 平米,1500 元/月70%朝南 9500朝北 8000天海华庭苍松路3050024F,产品的主力面积为 4050 m2,260 户20027380 元/平米;5 平米,1750 元/平米80%朝南 7000朝北 5500新居时代镇安街170009F,产品的主力面积为35 m2,205 户20025000(客厅挑高部分送,挑高层算面
3、积,不带装修);42 平米 3500 元/月;12F50%朝南 7200朝北 6000城市先锋广济街900015F,产品的主力面积 35 m2、65 m2,160 户200310000(平层,精装修)50 平米 2500 元/月;7F60%朝南 12000朝北 8500商都大厦科技园区1800010F,产品的主力面积4050 m2,200 户200375008000(挑高,不带装修,层高 5 米) ;5500(平层) ;3F,41平米,1100 元/月50%左右朝南 7300朝北 6700格兰云天一期天童北路15 万9F,产品的主力面积 35 m2,300 户200410000(4.8 米)
4、;34平米,5F,1200 元/月70%左右11000星辰明珠兴宁路2300017F,产品的主力面积48 m2,300 户20049500(挑高 4.8 米) ;50 平米 2500 元,7F60%左右朝南 8400朝北 7500好阳光商务公寓百丈路3200015F,产品的主力面积4560 m2,共 420 户20049500(平层,精装修) ;60 平米 3500 元/月;3F80%左右12000摩登雅舍甬港北路1200012F,产品的主力面积3545 m2,共 200 户20048000(平层,简单装修)6F,35 平米,1500 元60%左右朝南 8000朝北 7000通过对单身公寓二手
5、房市场的调查,不难发现目前的单身公寓存在一些弊端:1 1、高租金、高租金:现今已交付的单身公寓所处地段比较成熟,周边配套非常齐全,一直为大批外地来甬的高级白领所推崇,在租赁市场历来是高端产品的代表。因此租金较高,价格从1500 元/月至 3500 元/月不等,远远高于其同类地段的普通住宅的价格。随着城市功能的逐步完善,加之中心地段土地的稀缺,其价格依然稳中有升。2 2、入住率不高、入住率不高:即使是位于顶级地段的城市先锋、生活大师入住率也只达到 60-70%似乎不可理喻,其实也不难理解。毕竟单身公寓有点孤芳自赏的贵族气息,更崇尚简约化,快餐式的生活方式,但这种生活方式并不为大多数的宁波人所向往
6、。3 3、单身公寓并不纯粹、单身公寓并不纯粹:像摩登雅舍,原先是一座烂尾楼,而且烂了好几年,只是后来由开元房产将其改装成单身公寓。因此无论是建筑设计还是配套服务,均无法达到概念中的单身公寓之要求。而天海华庭其下面几层为宾馆,更是遭遇了住户与宾馆客户同走一个楼梯的尴尬。二、目前在售的个案分析二、目前在售的个案分析1、案名:时代华庭、案名:时代华庭位置位置:兴宁路 30 号(老元康水果行地块)开发商:开发商:康龙、银亿房产总建筑面积总建筑面积:30300 平方产品规划:产品规划:2 幢*21F开盘时间:开盘时间:2004 年 12 月 8 日交付时间:交付时间:2006 年 10 月 31 日概况
7、概况:1、挑高 5.2 米的产品不带装修、基价为 11000 元/m2,均价为 12000 元/m2,分布在 16F21F,面积为 37 m249 m2。共有 96 套,现已售 73 户左右,东首已全部售完,南面仅剩顶楼。22、层高 2.9 米的从 2F15F,共 224 户,目前销售率为30%;已销售部分以低楼层、朝南居多,带装修,装修标准为 1000 元/m2。起步价 8300 元/,均价 9200 元/分析分析:、地段好,有升值潜力。、在同类产品中层高较高,可轻松分割两层、实用率高。主要抗性主要抗性:挑高产品不带装修且单价太高,总价在 52 万/套起。市场上的竞争楼盘多,使之竞争有优势很
8、弱。2、案名:时代丰润案名:时代丰润位置:位置:中山东路与甬港北路交叉处开发商开发商:丰润置业有限公司总建筑面积:总建筑面积:18034 平方产品规划产品规划:1 幢*12F开盘时间开盘时间:2004 年 10 月 26 日交付时间交付时间:2006 年 12 月 31 日概况概况:1、挑高 4.8 米不带装修、没有夹层按一层面积,共计 275套销售率已达 85%以上(朝东 4 F12F、朝西 4 F11 F、朝北 4 F9 F、朝南 4 F10 F) ;朝南 11 F 挑高 5.2米共 11 套已全部销售完。共 286 户,余下房子多是小面积、楼层较高(6F、9 F) ,余房 40 套。起价
9、 9000 元/,均价 10800 元/。2、层高为 3.3 米仅 3F 一层共 41 户。东面 10 套、南面 14 套、西面 7 套、北面 10 套。其中东西首为开发商保留户,北面 38m2全部售完(因为价格低、总价 25 万左右) ,现仅剩余 2 套 42 m2总价 35 万左右。开盘均价 7600元/m2,现均价 8000 元/m2,不带装修。分析:分析:、地段好,是中山路上唯一在售的楼盘。、周边地区的租赁市场较为活跃,投资前景理想。主要抗性主要抗性:、单面采光。、临马路、环境嘈杂。、单幢建筑、不成规模并且无配套设施。3、案名:格兰云天、案名:格兰云天.锋尚锋尚位置位置:四明路与天童北
10、路交汇处开发商开发商:宁波信达中建置业有限公司总建筑面积总建筑面积:2000 平方产品规划产品规划:2 幢*18F开盘时间开盘时间:2004 年 10 月 10 日交付时间交付时间:2006 年 12 月 31 日概况:概况:1、54m2户型为一室一厅,户数为:每层 2 套*16 F*2 幢共 64套、均价为 7000元/m2带装修、总价在 40 万/套。分析分析:该户型设计较合理、实用,现已全部售完。2、77 m2户型为二室一厅,户数为:每层 2 套*16 F*2幢共 64 套均价为 7000 元/m2带装修、总价在 40 万/套;目前仅余 2 套。分析:分析:、该户型设计分布在东西首,具有
11、双面采光,既可作单身公寓也可作小户型,客户群体广。、在 2#楼的 3F4F 间配有洗衣房、棋牌室等生活配套,符合单身公寓的品质,为单身贵族们提供了便利。、 “格兰云天”品牌过硬、知名度较高。、样板房装修简洁、大方、效果佳,是销售成功的主要因素。33、 30的有 32 套(每层 2 套*16 层) ,36的有 64套(每层 2 套*16 层*2 幢) ;层高为 2.9 米,带装修单面采光,均价 7000 元/,起步价 6500 元/;目前对外宣称已全部售完,但内部还有几套。主要抗性:主要抗性:、开发数量太多,对投资者而言有一定的风险。、鄞州区目前入住率很低、人气不旺。、离市区有一段距离。4、 案
12、名:新家坡案名:新家坡位置位置:7 路车长丰终点站开发商开发商:宁波金庭房地产开发有限公司总建筑面积:总建筑面积:15 万平方产品规划产品规划:2 幢*9F开盘时间开盘时间:2004 年 8 月交付时间交付时间:2006 年 5 月概况概况:层高 2.8 米从 2 层起销售,面积为 38 m254 m2共 336 套、精装修、均价为 6400元/m2,目前余下的是高楼层的朝南 38 m2户型。分析:分析:、装修方案有多种,供客户自由选择。、样板房设计效果不是很理想。、地段太偏,交通不便利。5、案名:丽晶国际、案名:丽晶国际位置:位置:育才路上开发商:永京房产开发商:永京房产信宏房产信宏房产总建
13、筑面积:总建筑面积:15 万平方产品规划:产品规划:1 幢*17F开盘时间开盘时间:04 年 10 月交付时间:交付时间:06 年年 10 月月概况:概况:层高为 2.9 米,户数:一层 12 套*16F(1 F 为商铺)共 189套,面积范围 40 m270 m2,以 46 m260 m2为主力面积;起步价 5980 元/m2,均价为 7000 元/m2,总价 35 万40 万/套;目前已销售 75%,余房中以 4060、东、西朝向为主。分析分析:、地段好。、配套完善,有 5000的中庭花园,并与国际村共享会所、网球场等。、不带装修,白坯房出售、对于单身贵族而言有点麻烦。6、 案名:城市案名
14、:城市 QQ位置位置:福明家园的北面开发商开发商:宁波建东置业总建筑面积:总建筑面积:57427 平方产品规划产品规划:1 幢*15F开盘时间开盘时间:2004 年 12 月 18 日交付时间交付时间:2006 年年底概况概况:层高为 2.9 米,户数:一层 24 套(14 套朝南、10 套朝北)带装修,共 336 户;面积为:3043,起步价 5800 元/m2,均价 6700 元/m2;目前销售率为 70%,余房中以40朝南部份为主,总价 30 万左右此部份房源,原为开发商保留户。分析分析: 、地段好,有升值潜力。、最大卖点是低总价,能吸引投资客。主要抗性主要抗性:、与拆迁户在一起,档次不
15、高。、社区配套不完善。7、案名:新时代、案名:新时代位置:位置:中兴路与宁穿路交叉口开发商:开发商:宁波建材房地产开发有限公司总建筑面积:总建筑面积:14 万平方产品规划:产品规划:1 幢*14F开盘时间开盘时间:2004 年 12 月 19 日交付时间交付时间:2007 年 6 月概况概况:层高为 2.8 米共 78 户面积范围 4956,均价8000 元/,总价 40 万/套;北面是走廊,全是南面户型,与一般的酒店式公寓多了厨房的设计,且此房精装修,标准为 700 元/并送家电,如:热水器等。销售情况较好,目前仅余几套高楼层。分析分析:、地段好、周边配套设施完善。、小区规模大,配有 100
16、0的星级会所和 6000的景观中庭。主要抗性主要抗性:单面采光,不通风,但由于是朝南所以客户还是可以接受的。8、案名:维科星城案名:维科星城位置位置:华严街与大步街交汇处开发商开发商:维科集团,维科置业总建筑面积:总建筑面积:3 万平方产品规划产品规划:1 幢*11F开盘时间开盘时间:2004 年 11 月 26 日交付时间交付时间:2006 年 6 月 30 日概况:概况:层高为 2.9 米共 116 户,12 户为一层(其中朝南 6 户、朝北 4 户、东西首各一户) ,面积范围 3060,均价 10000 元/,总价 30 万40 万;现已销售95%,余房多是 46朝南的户型。分析分析:、地段好,属华严街地块之一、周边配套设施齐全。、三幢建筑一字排开,不存在遮档的问题。、开发商品牌过硬,知名度高。、虽是酒店式单身公寓但户型设计中有厨房及餐厅功能。、带装修且送部份家电。主要抗性