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1、单身公寓市场分析单身公寓市场分析宁波的单身公寓从 1997 年生活大师的首创,经过 2000 年开始的热销,在最近几年的发展中,“单身公寓”这种产品犹如雨后春笋般的涌现，在二手房市场中，已经交付的单身公寓，如：星河明珠、格兰云天一期、白云星座、东城名座等有大量的房源推出，但成交量并不活跃；一手房市场中，目前在售的，如：时代华庭、时代丰润、城市 QQ、格兰云天二期、新时代、维科星晨、新家坡、丽晶国际等，都有或多或少的余房未销售；即将开盘的有春江花城、北岸琴森等，包括小城花园在内，明年单身公寓推出销售的量将是有增无减，而且大部分都集中在鄞州区。一、一、单身公寓二手房市场、租赁市场分析单身公寓二手房
2、市场、租赁市场分析可参照楼盘有：案名区域位置建筑面积（m2）项目规划交付期限（年）目前市场价格（元/ m2）/目前租金入住情况目前售价（均价）生活大师南宁永巷60008F，产品主力面积为 32 m2，挑高 4.8 米，共160 户999000(简单装修)；4F32 平米，1500 元/月70%朝南 9500朝北 8000天海华庭苍松路3050024F，产品的主力面积为 4050 m2，260 户20027380 元/平米；5 平米，1750 元/平米80%朝南 7000朝北 5500新居时代镇安街170009F,产品的主力面积为35 m2,205 户20025000(客厅挑高部分送,挑高层算面
3、积,不带装修)；42 平米 3500 元/月；12F50%朝南 7200朝北 6000城市先锋广济街900015F,产品的主力面积 35 m2、65 m2，160 户200310000(平层，精装修)50 平米 2500 元/月；7F60%朝南 12000朝北 8500商都大厦科技园区1800010F，产品的主力面积4050 m2，200 户200375008000（挑高，不带装修，层高 5 米） ；5500（平层） ；3F，41平米，1100 元/月50%左右朝南 7300朝北 6700格兰云天一期天童北路15 万9F，产品的主力面积 35 m2，300 户200410000（4.8 米）
4、；34平米，5F，1200 元/月70%左右11000星辰明珠兴宁路2300017F，产品的主力面积48 m2，300 户20049500（挑高 4.8 米） ；50 平米 2500 元，7F60%左右朝南 8400朝北 7500好阳光商务公寓百丈路3200015F，产品的主力面积4560 m2，共 420 户20049500（平层，精装修） ；60 平米 3500 元/月；3F80%左右12000摩登雅舍甬港北路1200012F，产品的主力面积3545 m2，共 200 户20048000（平层，简单装修）6F，35 平米，1500 元60%左右朝南 8000朝北 7000通过对单身公寓二手
5、房市场的调查，不难发现目前的单身公寓存在一些弊端：1 1、高租金、高租金：现今已交付的单身公寓所处地段比较成熟，周边配套非常齐全，一直为大批外地来甬的高级白领所推崇，在租赁市场历来是高端产品的代表。因此租金较高，价格从1500 元/月至 3500 元/月不等，远远高于其同类地段的普通住宅的价格。随着城市功能的逐步完善，加之中心地段土地的稀缺，其价格依然稳中有升。2 2、入住率不高、入住率不高：即使是位于顶级地段的城市先锋、生活大师入住率也只达到 60-70%似乎不可理喻，其实也不难理解。毕竟单身公寓有点孤芳自赏的贵族气息，更崇尚简约化，快餐式的生活方式，但这种生活方式并不为大多数的宁波人所向往
6、。3 3、单身公寓并不纯粹、单身公寓并不纯粹：像摩登雅舍，原先是一座烂尾楼，而且烂了好几年，只是后来由开元房产将其改装成单身公寓。因此无论是建筑设计还是配套服务，均无法达到概念中的单身公寓之要求。而天海华庭其下面几层为宾馆，更是遭遇了住户与宾馆客户同走一个楼梯的尴尬。二、目前在售的个案分析二、目前在售的个案分析1、案名：时代华庭、案名：时代华庭位置位置：兴宁路 30 号（老元康水果行地块）开发商：开发商：康龙、银亿房产总建筑面积总建筑面积：30300 平方产品规划：产品规划：2 幢*21F开盘时间：开盘时间：2004 年 12 月 8 日交付时间：交付时间：2006 年 10 月 31 日概况
7、概况：1、挑高 5.2 米的产品不带装修、基价为 11000 元/m2，均价为 12000 元/m2，分布在 16F21F，面积为 37 m249 m2。共有 96 套，现已售 73 户左右，东首已全部售完，南面仅剩顶楼。22、层高 2.9 米的从 2F15F，共 224 户，目前销售率为30%；已销售部分以低楼层、朝南居多，带装修，装修标准为 1000 元/m2。起步价 8300 元/，均价 9200 元/分析分析：、地段好，有升值潜力。、在同类产品中层高较高，可轻松分割两层、实用率高。主要抗性主要抗性：挑高产品不带装修且单价太高，总价在 52 万/套起。市场上的竞争楼盘多，使之竞争有优势很
8、弱。2、案名：时代丰润案名：时代丰润位置：位置：中山东路与甬港北路交叉处开发商开发商：丰润置业有限公司总建筑面积：总建筑面积：18034 平方产品规划产品规划：1 幢*12F开盘时间开盘时间：2004 年 10 月 26 日交付时间交付时间：2006 年 12 月 31 日概况概况：1、挑高 4.8 米不带装修、没有夹层按一层面积，共计 275套销售率已达 85%以上（朝东 4 F12F、朝西 4 F11 F、朝北 4 F9 F、朝南 4 F10 F） ；朝南 11 F 挑高 5.2米共 11 套已全部销售完。共 286 户，余下房子多是小面积、楼层较高（6F、9 F） ，余房 40 套。起价
9、 9000 元/，均价 10800 元/。2、层高为 3.3 米仅 3F 一层共 41 户。东面 10 套、南面 14 套、西面 7 套、北面 10 套。其中东西首为开发商保留户，北面 38m2全部售完（因为价格低、总价 25 万左右） ，现仅剩余 2 套 42 m2总价 35 万左右。开盘均价 7600元/m2，现均价 8000 元/m2，不带装修。分析：分析：、地段好，是中山路上唯一在售的楼盘。、周边地区的租赁市场较为活跃，投资前景理想。主要抗性主要抗性：、单面采光。、临马路、环境嘈杂。、单幢建筑、不成规模并且无配套设施。3、案名：格兰云天、案名：格兰云天.锋尚锋尚位置位置：四明路与天童北
10、路交汇处开发商开发商：宁波信达中建置业有限公司总建筑面积总建筑面积：2000 平方产品规划产品规划：2 幢*18F开盘时间开盘时间：2004 年 10 月 10 日交付时间交付时间：2006 年 12 月 31 日概况：概况：1、54m2户型为一室一厅,户数为:每层 2 套*16 F*2 幢共 64套、均价为 7000元/m2带装修、总价在 40 万/套。分析分析：该户型设计较合理、实用，现已全部售完。2、77 m2户型为二室一厅，户数为:每层 2 套*16 F*2幢共 64 套均价为 7000 元/m2带装修、总价在 40 万/套；目前仅余 2 套。分析：分析：、该户型设计分布在东西首，具有
11、双面采光，既可作单身公寓也可作小户型，客户群体广。、在 2#楼的 3F4F 间配有洗衣房、棋牌室等生活配套，符合单身公寓的品质，为单身贵族们提供了便利。、 “格兰云天”品牌过硬、知名度较高。、样板房装修简洁、大方、效果佳，是销售成功的主要因素。33、 30的有 32 套（每层 2 套*16 层） ，36的有 64套（每层 2 套*16 层*2 幢） ；层高为 2.9 米,带装修单面采光,均价 7000 元/,起步价 6500 元/;目前对外宣称已全部售完,但内部还有几套。主要抗性：主要抗性：、开发数量太多，对投资者而言有一定的风险。、鄞州区目前入住率很低、人气不旺。、离市区有一段距离。4、 案
12、名：新家坡案名：新家坡位置位置：7 路车长丰终点站开发商开发商：宁波金庭房地产开发有限公司总建筑面积：总建筑面积：15 万平方产品规划产品规划：2 幢*9F开盘时间开盘时间：2004 年 8 月交付时间交付时间：2006 年 5 月概况概况：层高 2.8 米从 2 层起销售,面积为 38 m254 m2共 336 套、精装修、均价为 6400元/m2，目前余下的是高楼层的朝南 38 m2户型。分析：分析：、装修方案有多种，供客户自由选择。、样板房设计效果不是很理想。、地段太偏，交通不便利。5、案名：丽晶国际、案名：丽晶国际位置：位置：育才路上开发商：永京房产开发商：永京房产信宏房产信宏房产总建
13、筑面积：总建筑面积：15 万平方产品规划：产品规划：1 幢*17F开盘时间开盘时间：04 年 10 月交付时间：交付时间：06 年年 10 月月概况：概况：层高为 2.9 米，户数：一层 12 套*16F（1 F 为商铺）共 189套，面积范围 40 m270 m2，以 46 m260 m2为主力面积；起步价 5980 元/m2，均价为 7000 元/m2，总价 35 万40 万/套；目前已销售 75%，余房中以 4060、东、西朝向为主。分析分析：、地段好。、配套完善，有 5000的中庭花园，并与国际村共享会所、网球场等。、不带装修，白坯房出售、对于单身贵族而言有点麻烦。6、 案名：城市案名
14、：城市 QQ位置位置：福明家园的北面开发商开发商：宁波建东置业总建筑面积：总建筑面积：57427 平方产品规划产品规划：1 幢*15F开盘时间开盘时间：2004 年 12 月 18 日交付时间交付时间：2006 年年底概况概况：层高为 2.9 米,户数:一层 24 套（14 套朝南、10 套朝北）带装修，共 336 户；面积为：3043，起步价 5800 元/m2，均价 6700 元/m2；目前销售率为 70%，余房中以40朝南部份为主，总价 30 万左右此部份房源，原为开发商保留户。分析分析： 、地段好，有升值潜力。、最大卖点是低总价，能吸引投资客。主要抗性主要抗性：、与拆迁户在一起，档次不
15、高。、社区配套不完善。7、案名：新时代、案名：新时代位置：位置：中兴路与宁穿路交叉口开发商：开发商：宁波建材房地产开发有限公司总建筑面积：总建筑面积：14 万平方产品规划：产品规划：1 幢*14F开盘时间开盘时间：2004 年 12 月 19 日交付时间交付时间：2007 年 6 月概况概况：层高为 2.8 米共 78 户面积范围 4956，均价8000 元/，总价 40 万/套；北面是走廊，全是南面户型，与一般的酒店式公寓多了厨房的设计，且此房精装修，标准为 700 元/并送家电，如：热水器等。销售情况较好，目前仅余几套高楼层。分析分析：、地段好、周边配套设施完善。、小区规模大，配有 100
16、0的星级会所和 6000的景观中庭。主要抗性主要抗性：单面采光，不通风，但由于是朝南所以客户还是可以接受的。8、案名：维科星城案名：维科星城位置位置：华严街与大步街交汇处开发商开发商：维科集团，维科置业总建筑面积：总建筑面积：3 万平方产品规划产品规划：1 幢*11F开盘时间开盘时间：2004 年 11 月 26 日交付时间交付时间：2006 年 6 月 30 日概况：概况：层高为 2.9 米共 116 户，12 户为一层（其中朝南 6 户、朝北 4 户、东西首各一户） ，面积范围 3060，均价 10000 元/，总价 30 万40 万；现已销售95%，余房多是 46朝南的户型。分析分析：、地段好，属华严街地块之一、周边配套设施齐全。、三幢建筑一字排开，不存在遮档的问题。、开发商品牌过硬，知名度高。、虽是酒店式单身公寓但户型设计中有厨房及餐厅功能。、带装修且送部份家电。主要抗性
