《投资性房地产(公允)_》由会员分享，可在线阅读，更多相关《投资性房地产(公允)_（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 第三节 投资性房地产的核算对于投资性房地产核算有两种方法：l A 成本模式计量l B 公允价值模式计量对于投资性房地产核算有两种方法：l A 成本模式计量l B 公允价值计量l一、公允价值模式计量的核算l1.采用公允价值模式的前提条件l 只有确凿证据表明投资性房地产的公 允价值能够持续可靠取得，才可采用。l 一旦选择采用不能改变l l2. “投资性房地产” 成本公允价值变动（一）外购的投资性房地产l【例如】乙公司2013年3月27日购买一幢商 务办公楼，拟用于招租，买价5000万元， 假定相关税费200万元，银行存款支付。l借：投资性房地产-成本（买价+费用） 贷：银行存款 （二）自行建造的
2、投资性房地产（同成本法）1.达到预定可使用状态前发生的必要支出。2.建造过程中发生的非正常性损失，直接计 入当期损益，不计入投资性房地产成本。 l【例】2012年1月，顺达公司从其他单位购 入一块土地使用权，并在这块土地上建造 三栋厂房。2012年8月顺达公司预计厂房即 将完工，与乙公司签订了经营租赁合同， 将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。合 同规定，该厂房完工时开始出租。2012年9 月10日，三栋厂房同时完工。该土地使用 权的成本为600万元，三栋厂房的造价均为 1000万元，能单独计算。l买土地时： l出租厂房完工时：l自用厂房完工时：l（三） 报表日账务调整l房地产公允价值-房地产账
3、面价值l借：投资性房地产-公允价值变动l 贷：公允价值变动损益l（相反分录）l注意：该核算方法期末不提折旧l【例】戊公司2012年7月1日购进一栋楼房 公允价值3000万元用于出租，于2012年10 月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为2 年，年租金为120万元，租金于每年年末结 清。按照当地的房地产交易市场的价格体 系，该房产2012年末的公允价值为3200万 元，2013年末的公允价值为3120万元。l 该投资性房地产的入账成本3000（万元）；取得该楼房时：借：投资性房地产成本 3000贷：应收账款 30002006年末取得租金时：借：银行存款 30（120/123）贷：其他业务收入 3
4、02006年末当房产的公允价值达到3200万元时，此时的账面价 值为3000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的公允价值变动 收益，具体处理如下：借：投资性房地产公允价值变动 200贷：公允价值变动损益 2002007年末取得租金时：借：银行存款 120贷：其他业务收入 1202007年末当房产的公允价值达到3120万元时，此时的账面价 值为3200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的公允价值变动 损失，具体处理如下：借：公允价值变动损益 80贷：投资性房地产公允价值变动 80（四）公允价计量的投资性房地产后续计量1. 期末不提折旧，但要进行账面调整l 借？：投资性房地产-公允价值变
5、动l 贷？：公允价值变动损益l 2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入l【例题】甲企业为从事房地产开发企业。 2012年8月，甲与乙签订租赁协议，将甲公 司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成 的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为 10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并 开始起租，写字楼的造价为1 000万元。 2012年12月31日，该写字楼的公允价值为ll 200万元。甲企业采用公允价值计量模式 。(开发成本而不是在建工程）l（1）208年10月1日，甲公司开发完成写字楼并 出租 借：投资性房地产一成本 10 000 000贷：开发成本 l0 000 000（2）208年12月3
6、1日，按照公允价值为基 础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 借：投资性房地产公允价值变动 2 000 000贷：公允价值变动损益 2 000 000（五）费用化后续支出l日常维修：（所有权并未转移）l借：其他业务成本l 贷：银行存款（六）资本化后续支出l改建扩建投资性房地产l借：投资性房地产-成本-在建（倒挤）l 贷：投资性房地产成本l 投资性房地产-公允价价值变动l发生费用：l借：投资性房地产成本-在建l 贷：银行存款l完工：l借：投资性房地产成本l贷：投资性房地产-成本-在建（七） 投资性房地产的转换l l自用 出租（增值）均按转换日的“公允价”l1.出租转自用l
7、【例】甲公司将其出租的一栋写字楼收回 自用，当日该写字楼公允价5000万元，账 面成本4500万，公允价值变动借方400万元 。l借：固定资产-5000万l 贷：投资性房地产成本4500万l 投资性房地产公允价值变动400万l 公允价值变动损益（倒挤）100万l【例】甲房地产开发公司将其出租的一栋 写字楼收回待售，当日该写字楼公允价 5000万元，账面成本4500万，公允价值变 动借方400万元。l借：开发产品-5000万l 贷：投资性房地产成本4500万l 投资性房地产公允价值变动400万l 公允价值变动损益（倒挤）100万l2.自用转出租l差额若为借方：公允价值变动损益l差额若为贷方：资本
8、公积（处置时转为：其他业务收入）l【例】甲公司将其自用的一栋写字楼转为 出租，原值4500万，已提折旧2000万元。 转换日公允价3000万元。l借：投资性房地产成本3000l 累计折旧-2000l 贷：固定资产4500l 贷：资本公积500l【例】甲公司将其自用的一栋写字楼转为 出租，原值4500万，已提折旧2000万元。 转换日公允价1000万元。l借：投资性房地产成本1000l 累计折旧-2000l 贷：固定资产4500l 借？【例】2012年3月10日甲房地产开发公司将其 写字楼出租，当日该写字楼公允价5800万 元，账面5500万；2012年12月31日公允价5900万。l2012年
9、3月10l2012年12月31l借：投资性房地产成本5800l 贷：开发产品-5500l 资本公积l人的自信来自哪里？来自三个方面 :l 一是知识，二是才能，三是勇气。 （八）投资性房地产处置1.按实际收到的款项借：银行存款贷：其他业务收入2.按当时投资性房地产的账面余额借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动3.将累计公允价值变动转入其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本借：其他业务成本贷：公允价值变动损益4.借：资本公积（注意出现资本公积的时点）贷：其他业务收入l【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼出 售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙 公司已用银行存款付清。出售时
10、，该栋写 字楼的成本为12000万元，公允价值变动为 借方余额1000万元。假定不考虑营业税等 税费。l（1）收取处置收入借：银行存款 150000000贷：其他业务收入150000000 （2）结转处置成本借：其他业务成本 130000000 贷：投资性房地产写字楼（成本） 120000000写字楼（公允价值变动） 10000000（3）结转投资性房地产累计公允价值变动借：公允价值变动损益 10000000贷：其他业务成本 10000000 【例】2013.1.1甲公司将其自用的一栋写字 楼转为出租，原值4500万，已提折旧2000 万元。转换日公允价3000万元。l2013.6.30该写字
11、楼公允价4000万元。l2013.7.1出售，售价5000万元存入银行。第四节 计量模式的变更l一、投资性房地产核算方法l 成本法计量 l 公允价值模式计量 二、特殊规定一旦采用公允价值模式计量，不得转 为成本计量模式。三、成本模式转公允价模式的条件1. 房地产市场比较成熟，能提供公允价，满 足公允价模式计量。（随时可取的房地产的公允价）2.属于会计政策变更3.调整“期初留存收益”【例】甲有一写字楼对外出租，该写字楼原 值1200万，折旧120万元，采用成本模式核 算。2013.9.16日改为公允价值模式核算，当日改 写字楼公允价1250万元。甲企业25%的所得税率，10%提取盈余公积l借：投
12、资性房地产-成本 1250万元l借：投资性房地产累计折旧 120万l 贷：投资性房地产写字楼 1200万l 贷：利润分配-未分配利润 170万元l借：利润分配-未分配利润l 贷：应缴税费企业所得税l借：利润分配-未分配利润l 贷：盈余公积l1.关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正 确的有（）。A、采用公允价值模式计量的，不对投资性房 地产计提折旧或进行摊销B、采用公允价值模式计量的，应对投资性房 地产计提折旧或进行摊销C、已采用公允价值模式计量的投资性房地产 ，不得从公允价值模式转为成本模式D、已采用成本模式计量的投资性房地产，不 得从成本模式转为公允价值模式l2.下列属于投资性房地产的有（ ）。A、企业生产经营用的土地使用权B、企业出租给本企业职工居住的宿舍C、企业拥有并自行经营的旅馆饭店D、将其拥有的旅馆饭店部分或全部出 租，且出租的部分能够单独计量和出售的 ，出租的部分可以确认为投资性房地产
