资产评估基本方法

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1、第二章 资产评估基本方法2u本章教学内容：本章总体介绍资产评估的三个基本方法，以及如 何选择评估方法。 u本章教学目的：要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内 容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据， 了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进 行评估。 u本章重点与难点：对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理 解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法 是掌握资产评估方法的关键。对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径是难点 。 u本章教学时数：课时 u作 业：资产评估过程结构图评

2、估环境社会经济 技术 法律形成问题评价指标综 合分 析选 择实 施意 见1 2 3 4 5 6 7 目的与动机 1资料收集 2 鉴定与评价 3假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法 类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能价值法 统计分析法 观察法 使用年限法 修复费用法 收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节、成本法成本法也称重置成本法，是从待评估资产在评估基准日的复原重置成 本或更新重置成本中扣减其各项价值 损耗，来确定资产价值的方法。 它是 从

3、成本取得和成本构成的角度对被评 估资产的价值进行的分析和判断。一、基本概念二、基本方法资产评估值被评估 资产重 置成本被评估 资产重 置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值综合成新率或1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料3、被评估资产必须是可以再生的或可以复制的三、基本前提重置成本评估方法四、常见的评估方法重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法功能成本 线性函数法功能成本 指数法各种贬值评估方法实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值观察法 使用年限法 修复费用法复原重置成本更新重置成本10重置成本及其估算 实体性贬值及其计算 资产功能性贬值及其计算 资

4、产经济性贬值及其计算五、各项指标的确定（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑 或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平 重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标 准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建 与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。12思考：复原重置成本与更新重置成本有何异同点？现实生活中二者均可得到时，更偏向哪一个？更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同 的，不同之处

5、在于所用材料、技术、设计、标准等方 面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺 制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都 会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更 新重置成本。 注：1)在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。2)如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。例：有一台3年做的桌子，假如原来使用10个人 工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价 格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价 格按现在的价格算

6、。 （原消耗、现价格）由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌 子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用 现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、 现价格）（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进 行计算并累加来估算重置成本的一种 方法。 基本原理：2、重置成本的估算方法计算公式重置成本直接成本间接成本 建造成本构成 ：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成 ：购买价格 安装调试费运杂费人工费 资金成本间接成本构成 ：取得和建造 资产的管理 费用、设计 制图等费用18例：评估机械

7、设备一台，三年前购置。据 了解该设备尚无替代产品，设备帐面原值 10万元，其中买价8万，运输费0.4万，安 装费用（包括材料）1万，调试费用0.6万 。经调查该设备现行价格9.5万，运输费 、安装费、调试费分别比三年前上涨 ，。根据以上资料，试 计算该机械设备重置成本。19重置成本买价运费安装费调试费（） （）（） （万元）20l 课堂练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本 法评估。评估人员收集的成本资料有：该机 器设备的现行市场价格每台180000元，运杂 费5000元，安装成本为20000元，其中原材料 6000元、人工成本13000元、其他费用1000元 ，安装期限较短。评估人员分

8、析认为，被评估资产为外购需安 装机器设备，其重置成本应包括买价（含增 值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由 于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置 核算法估算该机器设备的重置成本。21重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000作业：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。 经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中 ，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元 。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直 接成本上涨

9、40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法

10、基本原理资产重置成本历史成本物价变动指数历史成本计算公式物价指数定基指数环比指数评估基准日物价指数 资产购建时物价指数（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中an表示第n年环比价格变动指数）某机床于2002年购置安装，账面原 值为16万元。2004年进行一次改造，改 造费用为4万元；2006年又进行一次改 造，改造费用为2万元。若定基价格指 数2002年为1.05，2004年为1.28，2006 年为1.35，2007年为1.60。要求：计算该机床2007年的重置成本 例题重置成本计算表时间投资 费用 (万元 )物价 指数 （%）物价变 动指数 （%）重置成本 （万元）2002161.

11、051.60/1.05=1.52161.52 =24.32200441.281.60/1.28=1.2541.25=5200621.351.60/1.35=1.1921.19 =2.3820071.601.60/1.60=1合计31.728练习：某待评估资产购建于2004年9月，账面原值为 100000元，现评估其2008年9月2日的价值。当 时该资产的价格指数为120，评估基准日该 类资产的定基价格指数150，2004-2008同类 资产环比价格指数分别为105%，90.2%， 110%，120%，则确定被估资产价值。29 被估重置成本=100000（150120 ）100=125000（元

12、） 或被估资产重置成本 =1000090.2%105%110%120% =100000125 =125000（元）物价指数法和重置核算法的主要区别 与重置核算法相比，物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因 而确定的是复原重置成本 ；而重置核算 法既考虑了价格因素，也考虑了生产技 术进步和劳动生产率的变化因素，因而 可以估算复原成本和更新重置成本。 一项技术进步较快的资产，采用物价指 数法估算的重置成本往往会偏高 。（3）功能价值法参照物 功能价值被评资产 重置成本（单位生产能力） 含义：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系 ，由参照

13、物成本推算被估资产重置成本的方法。 32 资产资产 重置的目的在于重置其功能，功能相同，购购建成本也应应相同 。 理论假设计算方法A 生产产能力比例法被评资产 重置成本参照资产 重置成本被评资产的生产能力 参照资产的生产能力B 功能成本指数法 参照资产 重置成本被评资产的生产能力 参照资产的生产能力x 公式中的x是一个经验数据，又称为规模经济效益指 数，在美国，这个经验数据一般在0.41.2之间，如 加工工业一般为0.7,房地产行业一般为0.9。被评资产 重置成本某仪器制造厂生产线的重置成本为35万 元，年产量为8000台。现知待评估资产年产 量为6000台。假定该仪器生产线的生产能力 和价格

14、呈线性关系，则待评估资产的重置成 本为：例题待评估资产重置成本=60008000350000=262500（元）36注意：应用这种方法估算重置成本时，首先 应分析资产成本与生产能力之间是否存在 这种线性或指数关系，否则这种方法就不 可以采用。4、统计分析法基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产 的重置成本计算公式某类资产的历史成本被评估资产 的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人 员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同 时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设 备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员 从中抽样选取了5台具有代表

15、性的通用设备，其 账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之 和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本=120080/50=1920（万元）（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值43计算公式资产实体性贬值=重置成本（1成新率）通过观察 确定新旧 程度主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度（1）观察法44p形体物理变化程度 机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等（2）修复费用法这种方法是利用恢复资产功能所支出的 费用金额来直接估算资产实体性贬值的一 种方法。如果资产可以通过修复恢复到其 全新状态，可以认为资产的实体性损耗等 于其修复费用（3）使用年限法p含义使用年限法是利用被评估资产的实际使用年限与其总使用年限的比值