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1、用心构筑美好生活*1样板展示区策划报告 （多案例汇总）用心构筑美好生活*2目 录一、样板展示区的实施前提二、样板区与总图和工程节点的关系三、通达项目的关键路径包装四、客户体验及样板区交通组织流线五、样板展示区功能定位六、样板展示区客户接触点策划七、样板房的客户描述及风格建议 八、样板展示区物业服务要求用心构筑美好生活*3一、样板展示区的实施前提用心构筑美好生活*4工作要点1、样板展示区涉及到营销、设计、工程、成本、配套部五大模块，并需要由总经理牵头进行系统资源整合的工作2、样板展示区作为产品力的重要体现，在产品定位阶段必须前置考虑3、在概念方案阶段，各部门需从可实施角度对方案进行评估，也可借助
2、施工图、景观设计单位共同论证，保证方案的可执行性（尤其是配套的可实施性）用心构筑美好生活*5条 件 施工单位确定 施工动线组织及专项方案 技术交底 进场施工 过程监督、进度控制 竣工验收 报建、报批 配套施工队伍组织 政府相关部门协调 地块红线内管线走向预埋管线、市政管线迁移 管线保护措施 样板区验收售楼处、工法样板房、工地外围导视系统等尽量提前23个月完成，用以蓄客接待样板房、样板区提前12个月完成，用以客户转化开盘前锁定客户会所、商业配套等按实际交付时间完成，用以不断的塑造卖点拓展新的客户工 程 节 点配 套 节 点销 售 节 点用心构筑美好生活*6职 能 分 工配套、工程进度l 项目主要
3、里程碑节l 样板区计划l 配套建设、项目施工安排设计方案l 样板区范围大小及位置l 样板区与总图的关系分析（场地标高、车库开 挖、综合管线）l 样板区景观概念设计l 样板区交通流线组织 成本预算l样板展示区成本预算营销需求l 开盘时间 l 样板展示要求（展示区面积；样板房套数；装修风格；景观；会所；售楼处；看房动线等）样板展示区必须是“以总经理牵头、落实的一把手工程”用心构筑美好生活*7二、样板区与总图和工程节点的关系 以新江湾项目为例进行分析用心构筑美好生活*8地块现状示意21根据目前的道路情况，主要人流方向只 能从国权北路进入项目基地，但是该道 路路副较小，且沿线的环境比较杂乱， 以此作为
4、人流的导入对项目的定位有很 大的影响，不建议该方案利用目前新江湾城已经形成的生 态居住区景观，从青石路延伸段 进入项目，有利于营造项目大新 江湾城的概念，但实施的最大关 键是民府路的建设进度是否可以 达成用心构筑美好生活*9总图示意人流导入动线用心构筑美好生活*10车库示意多层区 79辆（39辆为子母车位，40辆为普通车位），1.2辆/户联排区 142辆（含访客），2辆/户用心构筑美好生活*11营销需求1、开盘销售：联排与多层分期销售2、样板展示要求l 售楼处：利用三套别墅打通，整体作为售楼处（通过市场调研，如在大宁商圈附件设置临时售楼处，月租金10万，成本耗费较大）l 样板房：联排2套，“传
5、统户型”与“创新户型”各一套多层2套，“1-2层复式”与“3层平层”各一套l 看房动线：联排销售开盘时仅存在“售楼处-联排样板房”一条动线，当联排销售进入尾声，公寓开始主推时会出现 “售楼处-公寓样板房”与“售楼处-联排样板房”两条动线，建议考虑空间的区隔、防止干扰备注：按照规划要求需考虑450平米左右的配套用房面积用心构筑美好生活*12设计与工程存在的联动关系1、本项目受用地布局和物业形态的约束，设计中需要设置大量的地下停车位，存在近乎于满铺基地的地下车库2、如果样板区设计于地下车库之上，则样板区建设必须开始于地下车库整体完成之后，整体交付时间均需后移.如果将样板区建设脱离与小区工程建设关键
6、线路之外，则要求样板区的设计必须与地形集中车库脱开，存在独立性3、有3套联排被售楼处占用，当项目进度接近尾盘销售时，可将售楼处迁至配套用房处（公寓位置）用心构筑美好生活*13总图与样板展示区范围：方案一用心构筑美好生活*141、样板区面积6500左右，展示完整性强，表现效果好，从入口中心景观售楼处样板房（联排+公寓）可以形成完整的动线，同时在各 个节点都可以有独立成形的展示效果，现场感染力对销售有很大促进2、工程交付时间需要延迟到2011年9月初，销售开盘时间顺延至2011年9月中，且销售标准几乎达到准现房销售,对于前期资金的投入要求较高3、地库、中央景观无需分期，一次成型完成交房标准，利于进
7、行成本控制，对于道路、管线方面实施也相对有利4、针对目前总平面的户型设计，需要进行局部调整，在样板区内（标志处）设置一组特殊户型，以便在中央景观处呈现更出色的表现，同时有利于样板区面积的合理控制用心构筑美好生活*15方案二总图设计用心构筑美好生活*161、样板区面积3000左右，其中包括售楼处、样板房（联排+公寓），依照目前的总图布局，联排和公寓各成一块，缺乏系统性和规模性，但是由于联排与公寓的销售周期有一定间隔，因此只是在展示效果上存在一定缺陷，周边为施工工地，对于展示联排效果不利2、按照工程交付时间为2010年3月中旬，因此销售时间可以较方案一提前半年，预计在2010年4月中旬，且采取与地
8、库脱开建设的方式，工期方面可控性强用心构筑美好生活*17三、 通达项目的关键路径包装 以廊坊项目为例进行分析用心构筑美好生活*18大学城周边 项目说明： 图中蓝色箭头代表东门至项目路线 图中红色箭头代表南门至项目路线 绿色箭头为交汇后的至项目路线 图中1代表张衡路与体育场路口交通指示牌、2代表张衡路与雪芹路交通指示牌、3代表张衡路与毕昇路交叉口路牌、4代表毕昇路岔道口交通指示牌（岔道通往河畔公寓）1234用心构筑美好生活*19市区 项目说明： 路线一：红色箭头，和平路至云鹏道 路线二：蓝色箭头，和平路、艺术大道至四海路或华祥路用心构筑美好生活*20北京 项目12345说明： 两个红旗为高速两条
9、出口 红色箭头为抵达路线 图中1为广告牌、2为云鹏道与1号楼交口交通指示牌3为1号路与华创天元公司指示牌、4为大学城东门广告牌，5为毕昇路广告牌用心构筑美好生活*21四、 客户体验及样板区交通组织流线 以廊坊等项目为例进行分析用心构筑美好生活*22客 户 体 验 描 述一期别墅客户： 廊坊市区及下属区县客户为主，北京客户作为辅助导入 向往低密度别墅规模化社区生活，对生活具有一定梦想 有一定经济实力，但并非富豪 小资情调，以自然田园、精致格调取代奢华的豪宅及其尊贵感 喜欢地中海小镇的自由、闲适风情 高素质的居住群体及高尔夫球场的自然景观用心构筑美好生活*23客户敏感点一期别墅客户： 南北花园面积
10、 地下室利用及采光、通风 别墅外立面风格及材质 花园停车 宅间道路的绿化处理 智能化设施及保安系统 物业服务能力用心构筑美好生活*24客户体验的情感、氛围营造服务 体验生活 场景确定 基调项目 可达情境营造客户感知外部导示售楼处样板房人员质素完整系统的对项目核心价值点的感知及提升用心构筑美好生活*25龙湖睿城交通组织流线样板楼售 楼 处停车场考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。回路一回路二用心构筑美好生活*26五、 样板展示区功能定位 以廊坊项目为例进行分析用心构筑美好生活*27原则一：
11、展示形象吻合项目定位原则二：展示形象高于项目定位原则三：突出展示中的细节品质原则四：抓住主题，无限放大用心构筑美好生活*28样板区功能构成要素现场展示物料展示外部展示户外广告楼体灯光字/条幅 形象墙报版、LED（电子显示屏）售楼处标示系统看楼通道、大堂、样板房景观园林楼书、折页纸袋、水杯 户型单张置业计划用心构筑美好生活*29外部展示包括户外广告/条幅、楼体灯光字、形象墙等，有的项目还会增加LED展示。根据外部展示的构成要素，其展示应该达到迅速传达项目信息、树立项目知名度和形象，吸引客户关注的目的 户外广告等属媒体展示手段，因此其展示应该根据吻合项目整体VI系统的基本原则来达到吸引眼球、使客户
12、形成记忆点并逐步建立项目知名度和形象的目的 楼体灯光字的设计应该根据醒目、强昭示性的基本原则，来吸引客户关注 形象墙的设计除了在保持醒目、整洁以外，更应该与项目的定位气质充分契合外 部 展 示用心构筑美好生活*30外 部 展 示一、楼体发光字运用用心构筑美好生活*31外 部 展 示二、楼体、安全网巨幅运用用心构筑美好生活*32外 部 展 示三、LED电子显示屏用心构筑美好生活*33外 部 展 示四、户外形象广告用心构筑美好生活*34“十九城邦项目”样板展示分为两个部分，外部由凤河桥至项目会所，内部由会所至样板区1.外部环境布置的目的为：自客户进入项目区域开始，使客户能对周边区域的环境、设施状况
13、等产生好感（减少不良因素对购房心理的影响）。故此外部环境的布置重点工作在于对可改变的进行优化，如绿化带、路况、电话亭等；对不可改变的进行遮挡，主要是科技发展大厦前面的广场。2.内部环境布置的目的为：实现或超越客户的心理期望值。客户在来到项目之前，必然带着若干畅想，如我们宣传的地中海风情、项目自身的环境等等。实现该目的的方法是对客户驶入项目、参观项目的每一个关键节点进行排序，依据客户心理处理好每一个节点。用心构筑美好生活*35二 期 体 育 场回路周边环境现状图毕昇路李四光道科技发展大厦凤河桥黄金分割点用心构筑美好生活*36二 期 体 育 场回路毕昇路李四光道科技发展大厦凤河河畔公园学生公寓香榭
14、里舍桥至项目回售楼处外 部 展 示用心构筑美好生活*37外 部 展 示NO.1.凤河桥装饰NO.2.公园美化NO.3.道路修葺NO.4.环境美化NO.5.名人牌美化NO.6.灯杆道旗NO.7.电话亭美化NO.8.停车站美化NO.9. 围 挡 美 化NO.10.高尔夫球场、科技发展大厦、会所前树木移植用心构筑美好生活*38外 部 展 示1.凤河桥是大学城一期、二期的黄金分割点，做好凤河桥的环境有利于打造领域感，客户从此点开始体验旭辉.十九城邦周边优美的环境。同时因凤河桥及凤河现状堪忧，布置好该景观点有利于减少不利因素对客户心理的消极影响2.毕昇路北段环境绿化尚可，但缺乏层次感且单调。处理好北段市
15、政绿化带可以增强客户的好感3.科技发展大厦是客户临近项目时第一影响因素，因此必须处理好大厦门前的环境此点若缺失，将会使之前的工作徒劳、之后的销售成果大打折扣4.会所广场是客户对项目本身的第一判断，是形成客户对项目第一印象的重要因素客户来项目之前有一定的心理期盼，如环境优美、惬意、地中海风情等，若广场处理不当，使客户降低评价，或感觉平平，不利于销售工作的展开用心构筑美好生活*39李四光道凤河河畔公园二 期 体 育 场回路毕昇路科技发展大厦学生公寓香榭里舍桥外 部 展 示用心构筑美好生活*40二 期 体 育 场回路毕昇路李四光道科技发展大厦凤河河畔公园学生公寓香榭里舍桥外 部 展 示用心构筑美好生
16、活*41户外广告样板区展示构成要素物料展示外部展示楼体灯光字/条幅 形象墙报版、LED（电子显示屏）售楼处现场展示标示系统看楼通道、大堂、样板房景观园林楼书、折页纸袋、水杯 户型单张置业计划用心构筑美好生活*42现 场 展 示现场展示主要包括售楼处、大堂、看楼通道、样板房和园林等等，是客户到达项目现场后的主要关注点，因此现场展示的好坏、成功与否，往往会决定客户对一个项目直观感受，并进而决定其是否购买项目,项目现场展示应达到提升项目形象、打造项目独特气质的目的： 售楼处是接待客户的主要区域，因此售楼处的设计应本着科学的尺度划分、功能区隔、项目形象的传递、卖点的展示，体现舒适亲近的参与感的原则来设计，售楼处的功能分区分为接待区；沙盘区；吧台区；办公区；公示区；展示区；洽谈区； 大堂、园林、看楼通道是客户现场体验重要的渠道、客户对项目的最直观的感
