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1、Unique Partner & Customer Skills 关于河西2007G13地块产品开发的思考谨呈：金地房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京优派克思地产整合平台所有，未南京优派克思地产整合平台书面许 可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议4本项目位于规划中的云锦路东面，属于南湖和 奥体商圈的辐射的范围占地面积：8.9万，容积率1.7；土地价格：8.4亿元，楼面地价5530元/平米；用地性质：商住办公二类居住用地
2、；交付条件：拆成自然平整基本指标基本概况N城市副中 心区域半径2.5km南湖区半径2km云锦路本项目5金地集团作为上市公司在南京的第一个项目， 品牌和利润均需考虑金地集团团成功开发发的建议议开发发要求市场调场调 研公司产产品设计设计 公司在房地产界知名品 牌上市公司，要 求品牌和利润双 丰收。按照本项目的开发背景有针对性的调研；要求具备对南京市场有过深入研究和开发经验有服务豪宅成功开发的前期服务经验。首先应具备综合型物业规划设计的成功经验，尤其对于高端项目的产品设计创新方面；其次要求具备与开发公司、市调公司充分协作的能力。本项目作为金地集团在南京的首个房地产项目，项目的楼面地价成本较高 ，前期
3、的市场环境研究及产品规划设计工作均需与专业公司合作。开发背景6本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品项目产品组合建议建议7规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形 象，实现成本利润率25%以上 我们以金地集团的目标为基本 出发点，同时结合项目地块的 基地条件客户目标 充分考虑项目的品牌营销因素； 用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。金地集团 项目地块内可直接利用的自然资源不多； 地块的现状道路系统差； 周边的区域形象较差，不具备历史资源的沉淀。基地条件 8本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析
4、及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议9项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益？怎样在树立品牌的同时实现25%以上利润的 产品组合，并做到最大利润？ 问题1 我们的一切研究都以客 户的目标为出发点，以市 场为导向。住宅产品如何组合？商业、办公应该如何配 比？怎样能够迅速树立品牌，实现 低风险快速操作问题 210本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议地块解析城市背景房地产市场11地块解析及市场背景 地块解析城市背景房地产市场12地块四至：周边现状路网不发达，临街面偏离 主干道，主要临街面道路还处于规划拆迁中
5、 地块北面为旧有的商品房和部 分安置房，靠集庆门大街为公 交公司的临时停车站； 地块西边为城市规划的云锦路 ，预期这一规划道路的西面大 量平房将被拆除，其地块将挂 牌出让，届时本项目与江东中 路的地铁2号线站点仅500米左 右； 地块南面为将要拆迁的市医药 中等专业学校； 地块东面有一名为新禧家园的 老小区，湖西街对面为南湖小 区； 地块的现状交通存在不便，只 能从东面的靠湖西街的一天小 巷进入，且周边居住小区多数 为90年代以前和待拆迁的平房 ，市场形象不佳地块解析N云锦路本项目北面南面东面西面13地块块 编编号NO.2 00 7G 13 地块块 位 置建邺区集庆门 大街以南， 云锦路以东
6、，市医药中 等专业学校 以北 容积积率 1.7 用地 性 质质二类居住用地 151887.52规规划面 积积9076 0.1 平 方 米 实际实际 出 让让 面 积积89345.6平方米挂牌时时 间间2007 年 03 月 02 日 成交 价 格84000万元 规规划要 点参 考 (有 正式 公告 ，以 公告 为为准 )土地坐落：南京市建邺区所 街地块，集庆门大街以南 ，云锦路以东，市医药中 等专业学校以北； 用地总面积为90760.1平方米 ，市政配套用地面积 1414.5平方米，实际出让 面积为89345.6平方米；规划用地性质：二类居住用 地；容积率：1.7；建筑密度：22%；绿地率：4
7、0%；建筑高度：60米；建筑间距系数：1.35； 本项目地块的经济指标决定项目的开发成本较 高，楼地面价格高达5530元/平米地块解析14地块周边现状商业氛围不浓厚，属于典型 的城郊结合部商业，公共配套情况一般 商业：项目西面沿江东路集中了五洲 、金盛、石林、金陵四大装饰城，距 离奥体商业中心2.5公里 市场：项目地块西北面和东南面均有 一华润苏果，项目北面集庆门大街和 东面湖西街沿街分别为汽修五金类和 社区类商业 公共配套：地块东面600米左右的省 第二中医院； 政府机关：南面800米左右为河西建 设指挥部； 交通：公交线路集中在集庆门大街， 有68/78路的终点站，还有 80/81/83/
8、103/57/82等，规划建设中的 地铁2号线将是本项目的最大利好； 其他：邮政储蓄所、银行。地块解析本项目15光明 城 市朗诗 国 际 街 区本项 目 地 块简评地铁较远步行 10 分 钟步行 8- 15 分 钟优于光明 、与朗诗 相当距 CB D1000 米 1000 米 3000 米 较两者远距绿 博 园35003000 米 5000 米 略优于两 者距公 交 点步行5 分 钟步行 15 分 钟 以 上步行 3- 5 分 钟与光明相 当，优于 朗诗距地 铁 站较远步行 15 分 钟步行 5- 10 分 钟优于两者距奥 体 心2000 米 1500 米 2500 米 较两者远距长 江 三
9、桥10分 钟 车 程12分 钟 车 程8分 钟 车 程三者相当距过 江 隧 道6500 米 5500 米 3500 米 优于朗诗 ，光明距商 业 中 心步行 20 分 钟 左 右步行 5- 8 分 钟步行 30 - 35 分 钟较两者差结论较区域内高档项目，区位条件 一般，不具有明显优势本项目地块价值较板块内现有高端项目不具 备明显优势地块价值16配 套 设 施本 地 块天 泓 山 庄天 正 湖 滨世 茂 滨 江三山 板 块 别 墅 文 脉 属 性11221日 常 商 业44144教 育 配 套23244娱 乐 休 闲34234医 疗 配 套33234交 通 条 件公 交 便 利44134私
10、车 交 通21231交 通 拥 堵31331交 通 噪 音21331环 境 景 观可 视 景 观11211距 离 景 观 区11111空 气 质 量21321城 市 角 色产 业 发 展14322历 史 接 受12223合计3031293632与全市典型高端项目相比，本地块价值仅优于天正湖 滨，与天弘山庄项目地块价值相当地块价值17总结：本项目属于城市新中心辐射的中等规模综合性项 目，临近南湖片区不利于打造高端项目属性具象诠释诠释区位城市中心与副中心结合 区域p区域相对成熟，但印象较为陈 旧，郊区感强 p项目临近传统 上的治安混乱、形象差的南湖片区交通公交组织 便利p北边临 城市集庆门 ，西面
11、靠主干道江东中路，规 划建设中的地铁将进一步提高对外交通便捷度环境生活设施完善p周边有医院、银行、超市、中学、小学、幼儿园 等郊区商业氛围p项目西面沿江东中路为装饰城，沿集庆门 大街为 汽修五金类商业，这是郊区商业发 展启动阶 段的 重要标志项目中等规模综合项目p占地8.9万，容积率1.7地块地块方正，但临街面窄 ，地价成本高p项目仅有西面临规 划中的云锦路，但项目地块方 正利于规划 p项目的地价成本超过了5500元/平米的楼地面价格限制 条 件地块土地性质的规定p土地使用权出让年限 ：居住份额用地70年 ，酒店式公寓中居住 份额用地65年,商业 、办公份额用地40年 ，其它份额用地按法 定最
12、高出让年限。 地块解析18地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场19以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口， 南京远景城镇人口按1000万人预留，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建 设用地在700平方公里左右，南京将成为都市圈内的核心城市 范围：总面积为2947平方公里 ，占市域总面积的45%。至珠 三角至闽三角至上海至徐州至 武汉至京津唐至胶东南京市 空间结构：“以长江为主轴，以 主城为核心，结构多元，间隔 分布，多中心，开敞式的都市 发展区空间格局”。 经济核心发展城市，承载了长 三角经济辐射中部区域的核心 地位。 “一小时经济圈”辐射城市：扬 州、
13、镇江、马鞍山、滁州、芜 湖、淮安、巢湖等。至珠三角至闽三角至上 海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市南 京扬 州镇 江芜 湖滁 州马 鞍 山城市规划背景20多中心格局规划可以充分发挥南京作为区域中心城市的职能，完善主城中心体系。同时主城区的优势地位仍将得到进一步加强，成为社会精英上流阶层居住的场所。 南京市区呈多中核发展的城市格局；城市中心由单核向 双核的城市规划发展过渡，河西的发展前景有较好的政 策利好城市规划背景 为缓解老城区城市压力，南京实施 “一城三区”的发展新战略，以主 城为核心，结构多元，多中心的城 市发展格局，将打破以新街口为中 心的“单核”城市发展布局； “单核”城市发展布局的突
14、破，主 城区板块扩大，城市空间概念得以 延展，为目前主城区以外的房地产 板块尤其是河西新城区预留了一定 的发展空间。 城市经济的快速发展带来未来南京 CBD之“双核”发展需求， 从城市发展的角度来看，城市化到 一定的程度后，往往需要“双核” 来承担城市CBD发展 “领头羊”的 地位，且从功能、性质来看， “双核”两者在产业类型、分布结 构以及功能等级上，将呈同级别趋 势。从现状和未来发展趋势来看， 河西新城区未来将与主城区新街口 并驾齐驱，成为南京CBD的“双核 ”。双核新 街 口21 河西成为承载南京城市化进程向外扩张所带来的人口及产业等方面的流动的理想区域； 阶段性供求失衡与心理恐慌造成的
15、市场调整已经完成，奥体迎来快速发展期。“一城三区”，奠定奥体发展新布局河 西 新 城 区绕城 公路老城 区未来的城 市副中心城市规划背景22人均GDP与房地产发展的关系经济发展城市经济发展实力不断增强，南 京市的房地产市场进入平稳的发展阶段国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个 地区房地产市场的发展阶段。城市经济背景23人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度 明显加快，城市化进程提速人口及城市化24根据国际研究城市发展的惯例，南京的城市发 展开始进入稳定发展的第四阶段不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定
16、发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市发展特 征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城市界定25 居民人均可支配收入快速增长，说明居民的购买能力不断增强 和消费层次的提高，一定程度上也是造就近几年南京房地产市 场供需两旺态势的因素之一。较强的收入支配能力，加上对“ 一小时都市圈”城市的辐射带动作用，这些因素都构成了发展 商业的有利条件； 储蓄存款总额保持稳定的增长，但储蓄总额/金融机构储蓄存 款比例的先抑后小幅上扬，侧面反映居民消费趋向保守，消费 比较谨慎； 人均可支配收入保持稳定的增长， 居民的消费支出在2005年 出现了大幅增长，2006年出现
