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1、楼盘创新的新模式楼盘创新的新模式转载一提到楼盘创新，许多开发商是又喜又忧，喜的是很多楼盘都是依靠创新成就了旺销的局面；忧的是产品的更新换代日趋加快，消费者的要求越来越摸不准，产品创新的挖掘也就面临着日渐局促的局面。大多数企业的营销人员总是提倡一切创新从满足顾客的角度出发，要倾听顾客的意见来进行产品的创新，于是进行大量的消费者调研和访谈，但是顾客通常只会要求对现有产品稍作改进，很难提出什么建设性的意见，而当这些改进后的产品投放市场后，所获得的效果往往都达不到预期的效果，尤其是产品定位与二次、三次以上置业人群时，小小的改动是无法吸引顾客更换他们当前的居所的。这其实与人的固定模式思维有关，撇开顾客是
2、非专业人士的因素，事实上顾客对于自己未来的要求是一种很模糊的概念，他们其实并不清楚自己具体要什么，甚至对于自己当前的需求也同样如此。但是如果脱离顾客，一切只听凭主创人员自己天马行空般的想象又是不切实际和违背市场的。如何使产品与现有产品拉开距离，同时又能引起顾客的兴趣呢？根据俄罗斯工程师根里奇阿尔特舒勒（GenrichAltshuller）的“系统化创造性思维”（systematicinventivethinking）理论以及对全世界各大公司产业创新记录的研究，以色列的一批专家学者提出了产品创新的新方法，即以严格的“框架内”思维方式来取代产品创意上的漫无边际，与大多数新产品开发不同的是，“它着眼
3、于现有产品及特性，而不是顾客及其未满足的需求。其主要精神既是：不仅要倾听顾客的呼声，还要聆听来自产品的声音。这种方法原理是将产品的基本元素罗列出来，同时根据产品的直接环境的构成及其特性，在该方法提供的五大通用创新模式中，选择一种或多种方式巧妙地处理这些元素，创造出新的产品。由于这种产品创意源自现有产品，并且考虑到当前的技能、技术水平，因此创意无法付诸生产和销售的可能性被大大降低。而且这种摈弃了顾客或者市场营销人员的先人之见、运用系统化模式来获得的创意，往往能使设计构思不落巢臼”。这五大创新模式分别为“简化模式”、“扩增模式”、“分解模式”、“任务综合模式”以及“改变属性依附关系模式”。房地产楼
4、盘的创新也隶属于产品创新，这种“倾听产品的声音”的创新方法同样也适用于房地产行业，大部分得到市场欢迎的创新楼盘都可以从其身上发现一到数种上面提到的模式。在套用这些模式时最重要的就是罗列现有产品的基本元素，这些基本元素可以从各个方面进行划分，首先是产品的各个部件及特性，如从楼盘的规划设计到建筑材料；其次是产品的直接及间接的环境，确定环境的构成及其特性，如市场环境、营销手段、消费者心理等；最后根据五大模式来处理这些元素，创造出新的产品。经过这一过程来开发的产品是“形式决定功能”的产物，无论其有多么荒诞不经和难以想象都没关系，由于所有的新产品都是基于现有的产品，因此无论是开发难度还是技术水平都是在现
5、在所能承受范围内，同时由于新产品已经产生了直观效果，这时再进行市场可行性的评估将会非常容易。五大创新模式一“简化模式（Subtraction）”即去除某些产品的组成部件，尤其是那些看上去甚至是不可或缺的部分。一般在开发新产品时，设计师总是根据顾客的要求在旧产品上增加新的功能，如房间分割越来越细化，虽然完全符合逻辑，但是事实上细小的改变很难改变顾客的购买模式，并且只会使产品越来越复杂，导致“功能蔓延症”。对于有些人来说，一进自己家像进迷宫一样的感受并不好。运用简化模式时候，我们所采取的就是反其道而行之的方法，不是通过增加什么因素来改进产品，而是去除一些因素，尤其是是那些在我们常识中认为是不可缺少
6、的部分。例如房间隔断。一般来说，一间普通公寓主要是由客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台组成，这是最基本的功能分区，以前只是在小户型中采用房间无隔断设计，因为小户型尤其是是超小户型受到面积限制，只能迫不得已采取无隔断设计。但是在面积比较大的情况下做无隔断设计就是一种简化模式的创新，整个房子就是一个无障碍空间，极简主义的表现，迎合现代一些人对空间感的要求，并且可以从个性化的角度出发，进行完全自由的组合分隔，同时这种无隔断设计不是简单去除墙体的做法，在进行这种设计的时候，就要求对房子整个结构进行创新调节，如传统的框架结构就不能做到完全的无隔断，承重墙是必需的，而只有采取钢结构后才能建造这种大跨度无隔断设
7、计，同样在房间节能、通风、采光上也要相应采用的新技术来提高居住舒适度。现代人呆在厨房的时间越来越少，尤其是中厨，很多人现在对于厨房的要求只要简单的加热清洗功能就成，这也为敞开式厨房带来了很大的市场，无论是敞开式厨房还是卫生间，只要处理好通风及排水问题，都可以很好的做到封而不闭、敞而不污的形式，真正体现无障碍空间的价值二扩增模式(Multiplication)对产品的现有部件做一份或多份复制，然后对这些复制品进行重要的改动。在这里复制并不是指单纯的数量的累计，功能重复不是我们所追求的效果，而是通过量变达到质变的效果，最关键的就是复制并且要改动。例如吉利双锋剃须刀片，所增加的第二块刀片不光是为了增
8、加剃须面积，其真正的功能是把第一块刀片未剃干净的胡须从根部提起并刮干净。在房间设计上，有的项目出现卫生间越来越多的现象，很多不是别墅的高档住宅都会有四到到五个左右的卫生间，除了主卧有单独的卫生间外，儿童房或老人房也有单独的卫生间，这是从体贴家人的角度出发；客卧增设卫生间，是主人体贴和重视客人的象征，另外很多人其实也不愿家人与外人共用一个卫生间；客厅附近增设只有盟洗和如厕功能的卫生间，其实对于大部分客人来说需要的也只要有以上两个功能的卫生间；佣人房再单设一个专用的卫生间，也是为了和主人分开使用。在这里卫生间的数量并不是单纯的累加，而是在详细分析高档住宅客户的心理特性作出的功能细分设计。三分解模式
9、(Division)将现有的产品分解成各个部件，然后用全新的角度看待原本是一个整体的东西。很多产品的设计越来越追求多功能，但是也有产品反其道而行，把一件多功能的产品按其功能的不同拆开来，就各个部分重新打造成独立特行的产品，在这里一个比较经典的产品创新功能就是把多功能录音机拆成由音箱、功放、DVD/CD 机、低音炮等各个单独分开的组件，这也增加了消费者 DIY 的兴趣，可以按其不同需求进行组合。卫生间用来洗澡、如厕、化妆、盟洗等，现在拆开来后就变成独立套间形式的卫生间，把洗澡和如厕功能区半隔断，设置单独的化妆间；卧室可以睡觉和休息、也可以换衣服，那么就有卧房和衣帽间组成的套间形式；厨房即可以做油
10、烟很大的中餐，有时候也只需要做方便无油烟的西式简餐，并且有时候就餐就在厨房解决，那么封闭的中式厨房和敞开带桌椅的西式厨房就简单的拆分开来了可以说，这种简单的分解模式可以在如今各种户型的创新上得到体现。四任务统合模式(TaskUnification)给产品的现有元素或环境增添一项新任务，即把两项任务统一在一个部件上。手机现在我们已经不能用简单的通话工具来称呼它了，我们可以在使用其不同的功能时候可以分别称呼它为：数码相机、MP3、录音机、游戏机、掌上宝等等，越来越多的其他电子产品的功能被加到手机上，每当它添加一项新的功能时都会掀起一轮换机热潮，可见人们对于多功能产品的热爱。在房地产上，我们现有的非
11、常成功的创新是“酒店+住宅=酒店式公寓”、“写字楼+住宅=商住/SOHO”、“百货商场+商业街+大卖场+各种娱乐设施=Sh 是SoppingMall”等，无疑这些创新也是非常成功的，并且可以按照这种模式继续借鉴发展下去，目前盛行的高尔夫球场和别墅的结合、主题公园和住宅的结合、教育和住宅的结合、医疗和住宅的结合也都是这种模式的体现，并且这种排列组合有着无穷的活力和空间。五改编属性依附关系模式(AttributeDependencyChange)即改变产品与其直接环境之间的依附关系。例如，眼镜开发人员可以通过在镜片颜色和外界光线条件之间制造一种依附关系，设计出一副在阳光下会变色的眼镜。这种模式和“
12、任务统合模式”的差别就在于，根本改变了产品的一些属性，如果手机增加摄像头，那只是“任务统合模式”，以为它只是电话和数码相机两种电子产品的统一而已；但是如果把手机当作衣服或时尚装饰品，那就属于“改变属性依附关系模式”了，如西门子的 Xelibri 系列手机，和时装发布会一样每年推出四季新款秀场，强调的就是其装饰功能而非通话功能。对于住宅来说，其首要功能就是居住，我们对此所作出的创新就是弱化居住功能，突出其他功能，如：社交功能。这种创新一般是应用在高档公寓上。居住在公寓中的人大多数并不是以一个完整家庭为单位，因此对于交往聚会之类的活动要求较普通家庭多，另一方面居住在高档公寓中人的身份也决定了他们社
13、交活动会比较频繁，因此公寓设计的核心往往就是客厅。对于他们来说公寓就是身份的象征，除了房屋本身的档次外，还一种空间能够向来访的客人展示自己的品位与层次目前国外有一种高级公寓的设计趋势，就是增加高级公寓的“非自住性功能”，突出其社交性场所的功能。国外有不少政商名流将手边数千万元的高档公寓重新斥资百万装潢成了私人社交、休闲、展示的收藏品，动辄三、四百平方米的室内空间，仅仅留设一、两间套房，其余的起居空间全做成为了宴会、休闲、收藏或展示的开放性设计，设置在一般住宅中罕见的红酒屋、视听室、雪茄房、宴客厅、收藏室等，使用的观念彻底颠覆传统住宅中“房、厅、厨、厕”的设计原味，对室内空间的要求也彻底摆脱建商原有的规划理念。根据以上这五种模式所创造出来的新产品，即不脱离现有消费者所承受和理解的范围，又在功能上得到了新的突破和发展，相信这五种模式可以给我们房地产创新带来更加规范和有效的创新效果。
