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1、房地产评估第一节 房地产评估概述第二节 房地产价格第三节 房地产评估的成本法第四节 房地产评估的收益法第五节 房地产评估的市场法第六节 房地产评估的剩余法1第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。2（一）土地特性1、土地的自然特性（1）数量的有限性 供给缺乏弹性（3）效用的持久性（2）位置的不可移动性 价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）32、土地的经济特性（1）用途的多样性4（2）供给的稀缺性 某一地区某种用途的土地供不应求广西土地面积共2367万公顷，占全国面积的3.47%。 2001年底广西人口为4788万人，人均占有土地面积0.50 公
2、顷，低于全国人均占有土地0.74公顷的水平。人多地 少，是广西土地资源的显著特点。 5（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性 67（二）房地产的特性1、位置固定性（不动产）2、使用长期性3、投资大量性4、保值增值性5、受政策面因素影响较大（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）8二、房地产评估的原则依法强制拆除违章建筑的现场 抢建中的违章建筑 1、合法原则92、最佳使用原则103、房地综合考虑原则 建筑物的用途要与土地的性质相匹配11均价37004、区域及地段原则永凯.春晖，均价8000.12第二节
3、房地产价格 在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有 权价格。v一、房地产价格的特性v（一）土地价格：1、地价是地租的资本化（非劳动产物）2、地价呈不断增长趋势3、地价与土地用途相关（受政策影响）4、地价具有个别性（二）建筑物价格：成本利润（三）房地产价格：地价建筑物价格13二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地 使用权可拥有和转让。不能直接出让 其使用权，需 由国家征用后 ，再出让。招标、拍卖、挂牌、协议14注：GC2006-18地块整体出让。15地 块 编 号地块位 置宗 地 号出让用地面积土地 批准 用途容
4、积 率建筑 密度绿地率各用途建筑 面积占总建 筑面积的比 例使用年 限起拍 价（ 人民 币）竞买保 证金（ 人民币 ）(单位 ：)(单位 ：亩)PC 200 6- 04高新区 鲁班路 延长线 西面010 713 224314. 2736.471城镇 单一 住宅 、商 业4.030%25%住宅：85 90% 商业：10 15%住宅： 70年、 商业： 40年160 万元 /亩300万 元PC 200 6- 05高新区 鲁班路 延长线 西面010 713 624905. 1837.358城镇 单一 住宅 、商 业3.630%25%住宅：85 90% 商业：10 15%住宅： 70年、 商业： 40
5、年150 万元 /亩300万 元PC 200 6- 06高新区 鲁班路 延长线 西面010 713 818818. 3228.228城镇 单一 住宅 、商 业3.630%25%住宅：90 95% 商业：5 10%住宅： 70年、 商业： 40年150 万元 /亩300万 元 16（二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期 内的价格。 3、出让底价 待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4 5属土地二级市场价格
6、，由市场竞争决定价格。17用地类类型 2005年发发布的土地级别级别 及基准地价（元/m2） 一 二 三 四 五 商业业用地 4612 3820 2284 1208 877 住宅用地 1489 1256 1010 594 400 工业业用地 612 474 361 269 - 用地类类型1995年发发布的土地级别级别 及基准地价（元/m2） 一 二 三 四 五 商业业用地 307.5 254.7 152.3 80.5 58.5 住宅用地 99.3 83.7 67.3 39.6 26.7 工业业用地 40.8 31.6 24.1 17.9 - 1、一级地边界北起湘桂铁路线,往南经友爱南路、人民东
7、路、民主 路、共和路、东葛路、南环路、新民路、七星路、古城路至星湖路 西段；南沿七星路南侧经保爱路、中山路、临江路至邕江；西起邕 江，沿解放路往北，经华强路、中华路至南宁火车站。 18二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格建筑总面积楼面地价土地单价容积率建筑总面积土地总面积例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800 元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资 者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？19三、影响房地产价格的因素（一）一般因素1、社会因素:人口
8、、家庭规模。投机心理等 等。2、经济因素3、政策因素4. 其他 。20（二）区域因素1、商业繁华度2、道路通达度3、交通便捷度4、设施完善度5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响 程度会略有区别21（三）个别因素影响具体一宗房地产价格的因素1、影响土地价格的个别因素区位、面积、临街宽度深度、地块形状、地形、地质、地势 容积率、使用年限2、影响建筑物价格的个别因素地段、楼层、朝向、面积、户型、装修、结构、材料、设计 、设备设施、施工质量、周围环境、配套项目22砖混结构：墙体是主要承重构件，要 求布置均匀，具有一定厚 度，窗间墙要有一定宽度 。适用于：普通低层、多层住宅。23框架结构：
9、以柱、梁、板为承重骨架，墙体只 起围护作用。适用于：使用荷载较大，振动较强，设备管 道较多的多层厂房要求有较大空间的工业、民用建筑 ，如实验楼、大型商店、办公楼、 多高层旅馆、住宅等24单层排架结构：以柱和屋架为承重骨架，适用于：要求有一个大空间的工业厂房 、仓库、体育馆、影剧院、展 览馆、火车站大厅等。25剪力墙结构以现浇或预制钢筋混凝土墙体承重， 具有很强的抗压、抗剪能力，但由于 墙间距较小，房间布置不够灵活。适用于高层住宅楼、公寓。（改进：框架剪力墙结构、筒式结构） 26空间结构：结构受力不受平面约束，综合考虑三维空间受力状态， 刚度大、整体性强，稳定性好，有良好的抗震性能。适用于大跨度
10、的文艺演出和体育场馆。27简易结构：多用于临时建筑28膜结构，又叫张拉膜结构，是以建筑织物，即膜材 料为张拉主体，与支撑构件或拉索共同组成的结构 体系，它以其新颖独特的建筑造型，良好的受力特 点，成为大跨度空间结构的主要形式之一。 29唐山大地震中房屋 倒塌的图片30第三节 房地产评估的成本法一、基本公式评估值重新购建价格贬值额建筑物折旧、土地使用权摊销1.设计落后2.房屋功能与土地不协调3.功能过剩经济性贬值（经营用房地产）31二、适用范围 1.公益性房地产；2.新建房地产； 3.单纯评估建筑物价值。32v三、新开发土地评估 v新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费 + 投资利息+税
11、费+开发利润+土地增值收益33（一）估算取得待开发土地的成本 1、从农村取得土地（1）征地费用： 土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 342、从城镇取得土地（1）向原土地使用者支付的拆迁安置费用。该房建造于 1997年，建筑 面积779.81平 方米，当时的 建造成本为120 万元，补偿价 为1200万元。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。35（二）估算土地开发成本1、基础设施建设费：通上水、通下水、通电、通讯、 通气、通热、通路。2、公共配套设施建设费 3、小区配套设施建设费361.无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；2.计息基数：
12、 土地取得成本、土地开发成本3.分别计算土地取得费与开发费的利息。（三）估算投资利息1 2土地取得费 24万1万1万1万1万开发费均匀投入的开发费，以投入总额按投入时间的一半计息。37（四）估算税费：包括取得过程和开发、销售过程。 耕地占用税、新菜地开发基金、城镇土地使用税、契税、 印花税、营业税、城建税、土地增值税、教育附加费、营 销费、手续费地 产产 成 地 方 政 府 第 二 财财 政2 0 0 7 年 0 7 月 0 7 日0 8 : 4 0 : 1 2来 源 ： 中 国 证 券 报地 产产 成 地 方 政 府 第 二 财财 政2 0 0 7 年 0 7 月 0 7 日0 8 : 4
13、0 : 1 2来 源 ： 中 国 证 券 报地产成地方政府第二财政 38（五）估算投资利润：利润率基数基数可以是（土地取得费土地开发费）， 也可以 是开发后土地的地价。*取决于所用利润率的内涵。39（六）土地增值收益的确定（一）（五）之和土地增值收益率（1025）40例题1某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让 而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开 发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩 ，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费 的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行 贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取
14、得成本土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米 2、估算土地开发成本土地开发成本开发费其他费用3亿元/平方公里5万元/亩300元/平方米75元/平方米375元/平方米413、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，计息期为两年；土地开发成本分阶 段均匀投入，则：投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.5192.7013.706.65113.05元/平方米 4、估算开发利润开发利润（750375）10%112.5元/平方米 5、计算土地价格土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米土地总价1,350.55
15、80,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 42四、新建房地产评估新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物 建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润431.勘查设计和前期工程费2.基础设施建设费3.建筑安装工程费4.公共设施建设费5.开发过程的税费（一）建筑物建造成本4445管理费用：项目应分摊的公司管理费用46五、旧房地产评估v旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗47（一）估算重置成本 可采用房地分估的方式1.土地的重置成本可采用市场法，因为成本法较适 合新开发的土地。2. 建筑物的重置成本 (1)直接法：p.133重编预算法
16、（2）间接法（类比调整法）指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻 找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各 构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取 重新建造价格。48（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率已使用年限/法定使用年限 2、估算建筑物的损耗 （1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年 的折旧为：49例2：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2 ，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4。试用 耐用年限法估算其现值。 年折旧额2500320（14）4019200V800000192007665600（元）非生产用房的耐用年限和残值率
