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1、赤壁郡都销售提议报告赤壁郡都销售提议报告第一部分：武汉房地产的宏观分析第一部分：武汉房地产的宏观分析第二部分：赤壁市竞争市场分析第二部分：赤壁市竞争市场分析第三部分：赤壁郡都全年工作目标第三部分：赤壁郡都全年工作目标第四部分：年度攻击策略阐述第四部分：年度攻击策略阐述第五部分：第五部分：0707 年推广及销售节点设计与营销策略年推广及销售节点设计与营销策略第六部分：项目价格定位第六部分：项目价格定位第七部分：销售现场组织与控制部分第七部分：销售现场组织与控制部分第一部分：武汉房地产的宏观分析第一部分：武汉房地产的宏观分析1、宏观市场分析宏观市场分析1-11-1、 武汉市总体社会及经济发展概况武
2、汉市总体社会及经济发展概况1-1-11-1-1、 全市全市 GDPGDP 值快速增长值快速增长2006 年武汉市国民生产总值 2590 亿元，同比增长 14.8%，增幅创 10 年新高。2006 年，武汉市人均 GDP达到 3790 美元。固定资产投资达到 1325.29 亿元，增长 26.1%。城镇居民人均可支配收入武汉历年GDP统计表050010001500200025003000系列1 1206.8 1347.8 1492.7 1662.41954223825902000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年15.715.7 % %为 12360 元
3、，比 2005 年增长13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为 26.86 平方米，比 2005 年提高1.16 平方米。储蓄存款余额为 1887.95亿元，比 2005 年增加 18.0%。观点提示：宏观经济继续观点提示：宏观经济继续增长，拉动经济增长投资、消增长，拉动经济增长投资、消费、出口。投资仍是经济增长费、出口。投资仍是经济增长重头，房地产需求比重将会加重头，房地产需求比重将会加大。武汉经济发展处于高速增大。武汉经济发展处于高速增长时期。长时期。1-1-21-1-2、 “十一五十一五”规划规划中共湖北省委常委、宣传部长张昌尔说：“十一五期间，湖北将继续以日韩、欧美、港台等发达国家和地区
4、为重点，加大招商引资力度，提升经济整体素质和竞争力。湖北省将筹划加强与港台合作促进中部崛起，希望港台资本在湖北实现中部崛起中发挥更大的作用。 ”目前，湖北省共有台商企业 1755 家，总投资 35 亿美元，在中部地区位列第一，华新利华、冠捷科技、统一食品等台湾大企业纷纷落户湖北。同时香港也是湖北利用外资的最大来源地。今后，湖北省将注重发挥香港在服务业上的优势，把吸引港资作为重点观点提示：中部崛起将为武汉观点提示：中部崛起将为武汉0-800USD800- 4000USDD4000-8000USD8000-20000USD启动阶段快速增长平稳增长衰退增长武汉人均 GDP 3790 美元的经济发展带
5、来新的契机。的经济发展带来新的契机。1-1-31-1-3、 武汉人口状况武汉人口状况2005 年武汉市常住人口 858 万人，比上年增长 9.17%，户籍人口801.36 万人，人口出生率 6.59,人口死亡率 3.73,人口自然增长率2.86.计划生育率 98.0%,比上年提高 1.0 个百分点。另武汉外来人口约为 150 万，其中就业人口约 70 万。观点提示：庞大的人口数观点提示：庞大的人口数量，为房地产业的发展奠定了量，为房地产业的发展奠定了需求基础。需求基础。宏观经济背景分析结论宏观经济背景分析结论武汉经济发展处于高速增长时期，同时房地产武汉经济发展处于高速增长时期，同时房地产发展处
6、于产业快速增长阶段。发展处于产业快速增长阶段。“十一五十一五”规划加强中部崛起，为武汉经济带规划加强中部崛起，为武汉经济带来新的发展契机。来新的发展契机。武汉人口数量健康增长，人均收入及消费持续武汉人口数量健康增长，人均收入及消费持续增长，生活水平不断提高，房产需求将会增大。增长，生活水平不断提高，房产需求将会增大。1-31-3、 武汉市房地产总体市场现状及走武汉市房地产总体市场现状及走势分析势分析1-3-11-3-1、 武汉房地产开发投资武汉房地产开发投资情况情况2006 年我市房地产开发投资为366.15 亿元，同比增长 22.9%，增幅比 2005 年回落了 4.8 个百分点，占全社会固
7、定资产投资的 27.6%；其中，2005-2006固定投资额情况0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.002005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%开发投资额 同比增幅住房开发投资为 271.8 亿元，同比增长 25.3%，增幅比 2005 年回落 3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。观点提示：观点提示：房地产开发投资和住宅开房地产开发投资和住宅开发投资的涨幅回落显示武汉房发投资的涨幅回落显示武汉房地产市场总体保持平稳运行。地产市场总体保持平稳运行。从房地产开发投资在
8、武汉固定从房地产开发投资在武汉固定资产投资的比例来看，房地产资产投资的比例来看，房地产产业仍然占据重要地位。产业仍然占据重要地位。1-3-21-3-2、 土地市场供求情况土地市场供求情况土地供求情况：2006 年武汉供应土地面积约 9871.7 亩（含 7 个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区）1-3-31-3-3、商品房市场情况、商品房市场情况商品房开发建设情况商品房开发建设情况2006 年商品房施工面积为2876.92 万平方米，同比增长4.6%。2006 年商品房新开工面积1074.88 万平方米，同比减少10.1%。2006 年商品房竣工面积为
9、873.83 万平方米，同比增加 7.0%。商品房销售情况商品房销售情况2006 年商品房销售面积为960.88 万平方米，同比增长 5.1%；各类住房销售情况：2006年，我市商品住房销售高层和小高层占总销售套数的78%以上。各类户型面积销售情况：市民的消费心理日趋合理，120平方米以下的户型所占比例超过56.65%。商品住房销（预）售购买主体情况商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的 87%以上。境外人士购买住房仅 105 套，占0.12%。商品房价格情况商品房价格情况2006 年商品住房平均价格为3622.20 元/平方米，比去年同期相比增长 8.26%，增幅回
10、落 17.14 个百分点。其中，高层商品住房的平均价格为 4203.48 元/平方米，小高层的平均价格为 3268.54 元/平方米，多层商品住房平均价格为 3432.71元/平方米。在宏观调控政策作用下，我市商品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。1-41-4、 房地产政策环境房地产政策环境1-4-11-4-1、 20062006 年主要宏观政策年主要宏观政策总体分析总体分析自 2006 年 4 月开始，中央政府通过金融、行政干预等手段全力稳定房价，调整住房供应结构，其政策涉及面之广，内容之详细，前所未有。政策条款细则地方政府执行重点发展中低价位，中小套型普通商品房，经济适用房，廉租房，并明确其
11、建设目标，各级城市建设目标确立后需与 2006 年 9 月底之前向社会公布住房供应结构 明确住房供应结构比例，自 2006 年 6 月 1 日起，新审批、新开工项目商品房项目，套型建筑面积 90（含经济适用房）以下住房所占比重，需达到开发总建筑面积的 70%以上，已通过审批但未施工的住房项目未达到上述要求，需重新调整从年月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。执行对项目资本金比例达不到等贷款条件的房地
12、产企业，商业银行不得发放贷款，对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于，对购买自住住房且套型建筑面积以下的仍执行首付款比例的规定。执行优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。发挥税收、信贷
13、、土地政策的调节作用对超出合同约定动工开发日期满年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足或已投资额不足，且未经批准中止开发建设连续满年的，按闲置土地处置。控制房屋拆迁规模及进度年各地房屋拆迁规模原则上控制在年的水平以内，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。整顿和规范房地产市场秩序
14、 切实整治房地产交易环节违法违规行为加快城镇廉租住房制度建设，年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设规范发展经济适用住房有步骤的解决低收入家庭的住房困难 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度执行完善房地产信息统计和批露制度坚持正确的舆论导向，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。二手房交易征收个人所得税8 月 1 日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的 20。执行银行提高贷款利率一年期贷款基准利率上调0.27
15、个百分点，由现行的5.58%提高到 5.85%。其他期限档次除半年期上调了 0.18 个百分点之外， 13 年（含）、35 年（含）以及 5 年以上均上调 0.27 个百分点。执行土地增值税 2007 年 1 月 17 日国家税务总局发布了 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 。执行观点提示：观点提示：房房地产各项政策地产各项政策的出台，促使的出台，促使房地产市场供房地产市场供应结构的调整，应结构的调整，未来竞争将围未来竞争将围绕绕“产品创新产品创新”展开。展开。促促进房地产业购进房地产业购房及投资趋向房及投资趋向理性。理性。土土地增值税的出地增值税的出台将降低开发台将降低开发
16、企业的利润，企业的利润，开发企业将向开发企业将向规模化发展。规模化发展。各各项政策的出台，项政策的出台，增大了政策对增大了政策对房地产市场的房地产市场的不确定因素影不确定因素影响。响。1-4-21-4-2、 国家重点政策分析国家重点政策分析 关于调整住房供应结构稳定住关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见房价格的意见分析分析新政细则分析：新政细则分析：a、新政的调控目的应该是以区域整体房地产市场中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应及套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积分别占年度相应土地及住宅总的供应量比重 70以上，虽然武汉市不是每块土地都要求达到，但在一定程度上均有中小户型供给比例，未来武汉市中小未来武汉市中小户型竞争将加剧。户型竞争将加剧。b、新政明确指出市场
