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1、 第一要素：建筑指标一座真正意义上的国际甲级写字楼，对建筑指标的要求是极其苛刻的。譬如：楼层净 高要求6 米以上，得房率至少，单层面积须在平方米以上，才能保证 可以获得较好的走道宽度与宽松的办公环境。 第二要素：科技含量国际甲级写字楼，必定在科学技术的运用上独树一帜，在科技含量上显示其不凡的价 值。如北京的国家软件研发中心，楼体结构采用目前较为先进的全钢架结构，这种结构不 仅抗震性能极其优异，而且具有施工周期短、建筑自重小、相对得房率较高等诸多优点。 钢结构的主体再辅以人性化、环保化的建筑配置，北京国家软件研发中心很好地将科技、 现代、人文、绿色等概念有机地融为一体，使其成为我国现代建筑美学公
2、认的巅峰之作。 第三要素：智能系统国际甲级写字楼必须具备标准，即（办公智能化） 、（楼宇自动化） 、 （通讯传输智能化） 、（消防智能化） 、（安保智能化） ，通过智能化系统 的实施，使各类高科技产品与建筑紧密结合，从而实现大厦水、电、空调、电梯等设备和 消防、安保的监测控制。通过高效率、智能化的数据处理系统，实现企业的办公自动化， 从而极大地提高企业的办公效率并与国际接轨。 第四要素：硬件标准包括电梯的数量和速度。国际甲级写字楼标准为每平方米配置一部电梯，其 速度根据大厦的不同分区而设置，一般高层写字楼的电梯速度不能低于，平 均候梯时间秒左右。中央空调也是国际甲级写字楼必备硬件之一。为了保证
3、日常大楼内持续的优良办公环 境，中央空调必须使用国际知名品牌，如大金、日立等。此外，车位的数量及质量，也直接决定着写字楼的档次。按照国际甲级写字楼的标准， 每平方米建筑面积需提供一个车位。在寸土寸金的市中心，要想达到这一标准难度 一般较大，因此，很多高档写字楼利用现代高科技，建造目前最为先进的全机械式立体车 库，尽管造价不菲，却极大地提升了写字楼的物业档次。 第五要素：装修标准国际甲级写字楼是专为优秀企业度身订做的，而这些实力雄厚的大企业对写字楼也有 更高要求，采用豪华装修标准的写字楼，自然比普通装修的写字楼更有利于提升企业的品 牌文化与形象价值。标准甲级写字楼都应设有挑高大堂，地面采用大理石
4、、花岗石等材料， 公共走道应为大理石、花岗石或高级地毯，电梯间应有不锈钢或木门套。以上五大要素基本囊括了作为国际甲级写字楼项目所必须的“硬件”与“软件” ，随着 市场情况的不断变化和建筑技术的发展，上面的指标还会不时更新。甲级写字楼主要配置标准甲级写字楼主要配置标准外墙装饰Low-E 低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙为花岗石、大理石或 Low-E 低辐射玻璃幕墙。 层高及阔度办公室高度（净高）2.7 米以上，走廊宽度 1.8 米以上，电梯厅宽度 2.5 米以上。 内部装饰 入口大厅：挑高大厅，高度大约 25 至 30 米，地面及墙身镶嵌大理石/硬麻石/花岗石/ 玻璃/镜钢，配合造型天花吊顶
5、。首层大堂有计算机信息查询系统及大型液晶显示器。 电梯大堂：花岗石/大理石/玻璃/镜钢装饰。 办公层：轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉间隔，矿棉天花。各单位配备天花，灯盒，玻璃大门、假地台（在原有水泥地台升高）150mm 以上，容许用户自行随意布置、变换及安装电线槽，电话网络，宽带，以太网络等。 卫生间：设有高级行政人员专用卫生间，各卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机, 洗手液及空气清新机。供电系统 日常电力供应须为 10KV 高压两路供电。低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井，所有独立电表均安装于每层低压电井内。另配备进口发电机组作应急电源。办公层电容量为 60VA/120VA/。 后备
6、电源每层容量达 60KVA 左右。空调系统 中央空调系统，利用水冷冷水机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务 15 20 左右。具有中央后备空调，当市电断电而后备电源发动，后备空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为 VAV BOX 加采暖功能。 办公室内设计温度为 2224、湿度 55%，新风量为 10 升/秒/人。 入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供，设计温度为 25左右。每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间，设计温度为 2628 间。 卫星接收系统采用卫星地面自动跟踪接收系统，收看中外电视频道。 电梯客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台为最少
7、 16 人、1200Kg，速度最低为2.5m/s，每次大堂等候时间不超过 30 秒及繁忙时间 5 分钟内之总搭载量不少于总人数所有百分之十二。电梯分层区域每区大约为八到十五层，集群控制。升降机有 IC 智能卡控制系统。其功能为非办公时段保安管理操作功能。 最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯。 有远程监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头。 停车场 智能化停车场管理系统，有长期/月票/时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车场实时使用量及停车位置显示及引导系统等等。 停车位数量标准：每 200m2 建筑面积一个停车位。 音响系统 走道，门厅，车库，电梯、大堂等公共场所均装配消防播
8、音及音乐播放系统。 消防系统 配备齐备的自动喷淋系统，消防栓，防火卷闸分区，编程火灾自动报警系统。 楼宇自动化 设备控制监视点监测，控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电力系统、水 泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等。保安监控系统 各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控录映，各消防信 道门均配门磁监控。 数据通信系统 平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线，每单位配备 10 条 IDD 长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统。光纤结构化布线系统，总系统可达 1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提供 100 mps1000 mps
9、 频带，并预留两组（二对）备用光纤，以配合发展使用。 擦窗机：擦窗机（吊船）配有自动校正内外侧功能。给/排水系统：采用进口水泵设备，PLC 控制的变频恒压供水。写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标 准或成文的规定，对上海写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一 种通行叫法。 随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升， 90 年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评 定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更 新了国际甲级及甲级写
10、字楼的标准，以供参考。衡量标准 国际甲级写字楼 甲级写字楼 地理位置 位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 位于 写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 停车车位 至少每 150 平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边 必须有足够的车位提供 至少每 200 平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停 车位或者周边必须有足够的车位提供 大厦品质 标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少 500Lux） ；为客户提供 最少每平方米 90Va 的电源供应；配有后备电源；24 小时分别提供冷暖水；每平方米最少 承
11、重为 250 公斤，等等。 标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项 目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。 净高 2.7 米以上 2.7 米以上（包括 2.7 米） 电梯 每 3 层一部电梯 等候时间不超过 30 秒 电话线 平均每 12 平方米有一根电话线并提供 ISDN，DDN，T1 等通讯电缆，并可考虑提供 光缆等多种服务设施。 平均每 20 平方米有一根电话线 物业管理公司 丰富经验的国际知名物业管理公司 丰富经验、有知名度的物业管理公司 租或售 基本不出售 对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小 业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜 得房率 整层得房率至少为 75%，分割单元得房率不低于为 70，空间少柱 。 70% 或更 高 空调 4 管制空调系统 4 管制空调系统
