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1、 第一要素:建筑指标一座真正意义上的国际甲级写字楼,对建筑指标的要求是极其苛刻的。譬如:楼层净 高要求6 米以上,得房率至少,单层面积须在平方米以上,才能保证 可以获得较好的走道宽度与宽松的办公环境。 第二要素:科技含量国际甲级写字楼,必定在科学技术的运用上独树一帜,在科技含量上显示其不凡的价 值。如北京的国家软件研发中心,楼体结构采用目前较为先进的全钢架结构,这种结构不 仅抗震性能极其优异,而且具有施工周期短、建筑自重小、相对得房率较高等诸多优点。 钢结构的主体再辅以人性化、环保化的建筑配置,北京国家软件研发中心很好地将科技、 现代、人文、绿色等概念有机地融为一体,使其成为我国现代建筑美学公
2、认的巅峰之作。 第三要素:智能系统国际甲级写字楼必须具备标准,即(办公智能化) 、(楼宇自动化) 、 (通讯传输智能化) 、(消防智能化) 、(安保智能化) ,通过智能化系统 的实施,使各类高科技产品与建筑紧密结合,从而实现大厦水、电、空调、电梯等设备和 消防、安保的监测控制。通过高效率、智能化的数据处理系统,实现企业的办公自动化, 从而极大地提高企业的办公效率并与国际接轨。 第四要素:硬件标准包括电梯的数量和速度。国际甲级写字楼标准为每平方米配置一部电梯,其 速度根据大厦的不同分区而设置,一般高层写字楼的电梯速度不能低于,平 均候梯时间秒左右。中央空调也是国际甲级写字楼必备硬件之一。为了保证
3、日常大楼内持续的优良办公环 境,中央空调必须使用国际知名品牌,如大金、日立等。此外,车位的数量及质量,也直接决定着写字楼的档次。按照国际甲级写字楼的标准, 每平方米建筑面积需提供一个车位。在寸土寸金的市中心,要想达到这一标准难度 一般较大,因此,很多高档写字楼利用现代高科技,建造目前最为先进的全机械式立体车 库,尽管造价不菲,却极大地提升了写字楼的物业档次。 第五要素:装修标准国际甲级写字楼是专为优秀企业度身订做的,而这些实力雄厚的大企业对写字楼也有 更高要求,采用豪华装修标准的写字楼,自然比普通装修的写字楼更有利于提升企业的品 牌文化与形象价值。标准甲级写字楼都应设有挑高大堂,地面采用大理石
4、、花岗石等材料, 公共走道应为大理石、花岗石或高级地毯,电梯间应有不锈钢或木门套。以上五大要素基本囊括了作为国际甲级写字楼项目所必须的“硬件”与“软件” ,随着 市场情况的不断变化和建筑技术的发展,上面的指标还会不时更新。甲级写字楼主要配置标准甲级写字楼主要配置标准外墙装饰Low-E 低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙为花岗石、大理石或 Low-E 低辐射玻璃幕墙。 层高及阔度办公室高度(净高)2.7 米以上,走廊宽度 1.8 米以上,电梯厅宽度 2.5 米以上。 内部装饰 入口大厅:挑高大厅,高度大约 25 至 30 米,地面及墙身镶嵌大理石/硬麻石/花岗石/ 玻璃/镜钢,配合造型天花吊顶
5、。首层大堂有计算机信息查询系统及大型液晶显示器。 电梯大堂:花岗石/大理石/玻璃/镜钢装饰。 办公层:轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉间隔,矿棉天花。各单位配备天花,灯盒,玻璃大门、假地台(在原有水泥地台升高)150mm 以上,容许用户自行随意布置、变换及安装电线槽,电话网络,宽带,以太网络等。 卫生间:设有高级行政人员专用卫生间,各卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机, 洗手液及空气清新机。供电系统 日常电力供应须为 10KV 高压两路供电。低压配电为密集型母线槽,集中安装于大厦低压电井,所有独立电表均安装于每层低压电井内。另配备进口发电机组作应急电源。办公层电容量为 60VA/120VA/。 后备
6、电源每层容量达 60KVA 左右。空调系统 中央空调系统,利用水冷冷水机组提供冷气,每个单位能独立控制温度,每冷吨大概服务 15 20 左右。具有中央后备空调,当市电断电而后备电源发动,后备空调量大概是正常情况下的四分之一,送风末端设备为 VAV BOX 加采暖功能。 办公室内设计温度为 2224、湿度 55%,新风量为 10 升/秒/人。 入口大厅,电梯大堂,公共走廊均有空调提供,设计温度为 25左右。每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间,设计温度为 2628 间。 卫星接收系统采用卫星地面自动跟踪接收系统,收看中外电视频道。 电梯客用升降机为进口机组,升降机搭载人数每台为最少
7、 16 人、1200Kg,速度最低为2.5m/s,每次大堂等候时间不超过 30 秒及繁忙时间 5 分钟内之总搭载量不少于总人数所有百分之十二。电梯分层区域每区大约为八到十五层,集群控制。升降机有 IC 智能卡控制系统。其功能为非办公时段保安管理操作功能。 最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯。 有远程监视及对讲电话,轿厢内有闭路监视探头。 停车场 智能化停车场管理系统,有长期/月票/时票提供,有自动校对车辆识别功能,停车场实时使用量及停车位置显示及引导系统等等。 停车位数量标准:每 200m2 建筑面积一个停车位。 音响系统 走道,门厅,车库,电梯、大堂等公共场所均装配消防播
8、音及音乐播放系统。 消防系统 配备齐备的自动喷淋系统,消防栓,防火卷闸分区,编程火灾自动报警系统。 楼宇自动化 设备控制监视点监测,控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电力系统、水 泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等。保安监控系统 各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控录映,各消防信 道门均配门磁监控。 数据通信系统 平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线,每单位配备 10 条 IDD 长途直播电话及传真线路,采用卫星地面接收站系统。光纤结构化布线系统,总系统可达 1000mps。每层均配有一对多模光纤线,提供 100 mps1000 mps
9、 频带,并预留两组(二对)备用光纤,以配合发展使用。 擦窗机:擦窗机(吊船)配有自动校正内外侧功能。给/排水系统:采用进口水泵设备,PLC 控制的变频恒压供水。写字楼按照其综合质素不同,可以划分不同的等级,由于目前国家和行业中并没有固定标 准或成文的规定,对上海写字楼的分类标准进行明确约定,所以所谓甲级写字楼,实为一 种通行叫法。 随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高,使得写字楼品质的大幅提升, 90 年代品质很高的甲级写字楼,要是按现在的标准来看,也只能是乙级写字楼了,所以评 定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。日前,国际物业顾问公司第一太平戴维斯更 新了国际甲级及甲级写
10、字楼的标准,以供参考。衡量标准 国际甲级写字楼 甲级写字楼 地理位置 位于中央商务区,交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 位于 写字楼聚集区,交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 停车车位 至少每 150 平方米有一个停车位,对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边 必须有足够的车位提供 至少每 200 平方米有一个停车位,对于综合用途的项目还需更多停 车位或者周边必须有足够的车位提供 大厦品质 标准的交付;架空地板;龙骨吊顶配备充足的灯光(最少 500Lux) ;为客户提供 最少每平方米 90Va 的电源供应;配有后备电源;24 小时分别提供冷暖水;每平方米最少 承
11、重为 250 公斤,等等。 标准的交付,架空地板、充分的电源供应并配有后备电源,如项 目有一定规模的商场,则需有单独的写字楼入口。 净高 2.7 米以上 2.7 米以上(包括 2.7 米) 电梯 每 3 层一部电梯 等候时间不超过 30 秒 电话线 平均每 12 平方米有一根电话线并提供 ISDN,DDN,T1 等通讯电缆,并可考虑提供 光缆等多种服务设施。 平均每 20 平方米有一根电话线 物业管理公司 丰富经验的国际知名物业管理公司 丰富经验、有知名度的物业管理公司 租或售 基本不出售 对于连续几个楼层的销售是可行的,但如果单层或部分楼层销售于小 业主或投资客户,则会引起大厦的管理以及维修事宜 得房率 整层得房率至少为 75%,分割单元得房率不低于为 70,空间少柱 。 70% 或更 高 空调 4 管制空调系统 4 管制空调系统