二三线城市商业地产的发展模式

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1、二三线城市商业地产的发展模式二三线城市商业地产的发展模式所谓的“二三线城市”，这个概念是什么？一线城市首先包括上海、北京、广州、深圳这些城市。把这个概念界定完以后，第一个问题是二三线城市，到底空间有多大？第一点，一线城市跟二三线城市比有什么样的区别。我们要选择一个合适的定位和规模结构。为什么香港那么多的小型的购物中心成功得非常多，但是在广州的话成功的小型购物中心成功的比较少。做主题性的购物中心在二三线城市里面，特别是在三线城市里面要比较慎重一些。第二点，到底做区域型还是社区型的呢？这是要涉及到规模性的问题，我们考虑市场有多大，到底做区域型的还是社区型的。第三点，到底做美式的还是做百货式的，做美

2、式的和百货式的有很大的区别，美式商铺是独立的，而百货式是统一的。比如说 4、5 千平方米的平层面积，容纳一个大的超市都容纳不下，现在大的超市动辄上万。第二，档次定位怎么样，其实所谓的档次概念也是相对而言的，比如在*的 BOSS 是什么档次，在中国的 BOSS 是什么档次这是不一样的。在一线城市里面的品牌跟二三线城市里面的品牌档次也是不一样的。如果是适度超前，在自身的位置和区域里面可以做得适度超前一些，在 3、5 年内让你的竞争对手不一定能够替代你的辐射范围，在二三线城市里面，商业网点网络的范围是比较集中的，不像广州有天河城这样的，特别是在商业城市里面，如果想创造一个商圈代替原来的商圈，这种可能

3、性非常小，基本上是没有的。想搞一个天河城的商圈替代北京路的商圈，这是不可能的。想要并行也是很难的。只能一个区域只有一个核心商圈。我们的目标客户，如果综合性的，目标客户的定位，我们要以本地的资源为主。第三个问题，结构上面，假如做百货式的购物中心或美式的购物中心，做独立商铺跟不做独立商铺这个结构都非常不一样。不做独立商铺的购物中心的建筑结构的要求没那么严重，但是带来的问题是新颖性不够、休闲性体验性不够。如果做不是独立收款的独立商铺对形象也会有影响。第一点，我们怎么确定科学的功能和业态配比。过去我们在大城市里面我们的购物功能都比较大的，一般都占到 70%，正佳和天河城达到 70%左右。在二三线城市我

4、们可以把这个比例适当地放一下，能做到 6065%比较合适的。第二点，我们要努力来提高一般商铺的价值。我们说的一般商铺同样有一个组合的问题，所以购物中心一般商铺的组合跟百货公司很大的区别，因为百货公司是按照类别来组合的，而购物中心是按照档次和人群组合的。哪些东西要集中在一起呢？第三点，娱乐饮食的多样化。因为购物中心比百货公司最强的地方就在这里，现在我们都知道在做电影院、做冰场，做 KTV，现在这些东西投资的公司越来越多，投资成本也相对越来越少了。过去电影院很少愿意投资的，现在很多人愿意投资。还有中影、珠江很多都愿意投资的。冰场过去绝对没有人投资的，现在开始也有人愿意投资了。现在冰场一个冰面也就

5、1 万块钱左右，他也不是特别贵，所以这里头还是有可能的情况下还是要把饮食的多样化做得充分一些。过去室内的娱乐我们去美国的 MALL 可以看到中庭里面有过山车的，现在室内娱乐可以做到 1 万多平方米。第四，把租售关系处理好，确保持续经营。为什么租跟售那么敏感，现在商业物业持有性物业越来越多，也有这个趋势，但是在二三线城市还有超过 50%是一定要卖的，或者是全部要卖的。我们现在归纳一下，商铺租售的关系处理有几个原则，第一要卖最好是小铺型，第二是有主题的做一个主题，第三这个区域相对独立一些，第四，尽可能做返租。第五，在合同法律文件的时候把税务、交接的问题都考虑清楚。还有一个很重要的原则，一般是不赞成把租售分离这样来卖，不一致地来卖，租售要一致地来卖。最有一个问题，我们怎么样加强开发的组织和计划。这一点在很多的项目里面，是发展商最弱的一个环节。所以说怎么样组织跟计划呢？所以我们说商业物业要确定以开业作为第一目标，所谓的开业的第一目标就是说，你定了开业时间不开那产生的问题就非常之多了，因为你前期租了以后有很多的问题。我们的财务目标跟组合目标要服从于我们开业目标，一定要进度以后招商，你就要降低你的财务目标，降低你的组合目标。因为这就是开业目标。