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1、1关于关于进进一步推一步推动动房地房地产产物物业发业发展的建展的建议议案由：案由：关于关于进进一步推一步推动动房地房地产产物物业发业发展的建展的建议议提案人：提案人：韩韩彦明彦明地址：烟台开发区长江路 69 号通用大厦（烟台太明灯饰有限公司）联系方式：0535-6377089，13806383767邮政编码：264006近几年来，随着房地产行业的快速发展，作为房地产业延伸的物业服务行业，因其内涵丰富且关系千家万户切身利益而倍受关注。目前，物业服务行业作为微利行业，其发展现状是“保本微利、服务社会”，这种状况在一定程度上限制了物业服务行业的发展。现在看，一是从资质等级看，规模小、资质低。二是从人
2、员构成看，学历偏低、基层人员比重偏大、人员稳定性不高。三是从经营状况看，物业服务企业经营状况分三个层次：三成赢利，一成保本，六成亏损。分析物业服务企业经营困难的主要原因，一是物业服务企业生存的外部环境差。主要是法律、法规不健全，相关配套具体实施办法和规定还不完善，尤其是百姓关注的车库、车位使用办法，物业质量保修金及收费管理等办法均未出台，使物业服务企业的权益无法得到保证；专业经营单位的设施设备不能交与专业公司管理，由物业企业代收，物业企业承担跑、漏登损耗2费用，使物业企业利益受损；老旧小区物业“两房”未能发挥应有作用，达不到“以房养房”的“造血”功能；老旧小区环境差，房地产开发企业遗留问题多，
3、业主迁怒于物业服务企业，甚至拖欠、拒交物业服务费。二是物业服务企业生存的内部动力不足。许多物业服务企业是房地产开发公司下设的子公司，普遍存在企业规模小，管理面积少，服务成本高的困境；随着人力成本和材料价格不断上涨，物业服务成本居高不下。三是盲目降低物业服务费标准，忽视服务质量。部分企业通过减少服务内容的方式来保证利润，引起业主的不满，往往陷入“收费低-服务差-收缴率低-服务更差”的恶性循环。四是经营管理观念落后，服务质量差。“管理”的思想认识还不同程度的存在，服务态度蛮横、粗暴；缺少现代管理理念，经营效益低下。五是业主对物业服务认识存在误区。只强调物业责任，忽略了自身应尽义务，认为物业不作为等
4、拒绝交费，给物业服务企业的健康发展带来不利影响。关于如何进一步改善物业企业经营现状，更好地推动房地产物业发展，建议应抓好以下几个方面：一是从物业管理主管部门看，尽快完善相应实施办法，实现有法可依。建议尽快出台物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确物业管理主管部门、房地产开发企业、物业服务企业及业主的权利、义务。二是从其它相关各部门来看，实现部门联动，优化发展环3境，促进物业服务企业发展。第一，解决物业企业负担问题。严格落实小型微利企业税率规定，避免重复收税。第二，解决涉讼费用问题。可适当为物业服务企业提供方便，减免相关费用。第三，解决公摊电费收取标准及分摊问题。建议将住宅小区公用电费收费标准
5、与居民用电收费标准一致，明确公用电费来源。第四，建议相关部门加强对物业服务企业的扶持，帮其提高服务质量。第五，解决小区验收带来的物业问题。落实各相关部门、各方在验收、维护、保养等环节的责任，减轻物业企业的担子。三是从物业服务企业自身来看，增强综合实力，实现企业发展。第一，加强自身管理，创建物业管理品牌。通过减少冗员，加强职业道德及技术培训，控制人工成本；采用招投标方式选择供应商，控制采购成本；重视日常保养服务，控制维修成本等方式，解决生存问题，用一流的服务打动业主，创造自己的品牌。第二，开展多元化经营，增强边际效益。适度开展多种经营，比如：为业主提供室内装饰服务，房屋中介业务；利用秩序维护人员
6、、保洁员、维修人员倒班时间，为业主提供代购食品、车票，接送孩子上下学及送医等特约服务。四是建立物业质量保修金制度，加大住宅专项维修资金管理力度，减少物业企业与业主矛盾。第一，建立物业质量保修金制度，有效确保房地产开发企业在物业保修期内积极履行保修责任。第二，加大住宅专项维修资金的管理力度。对新建住宅专项维修资金的收缴要严格把关，做到应收尽收；对从未缴纳或未4完全缴纳此项资金的老旧房屋，要采用业主委员会追缴及房产交易时进行补缴等多种办法，尽快收缴到位。同时，要加强资金管理，确保专款专用。五是各部门明确职责，加强协作，积极扶持物业服务企业发展。建议有关部门，按照山东省物业管理条例的规定，做好与物业管理有关的工作，为物业公司经营服务争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。
