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1、经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目第六章 风险与不确定性分析l 房地产投资是一个动态过程，它具有周期长、资 金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个投 资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的 估计。l 房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者 根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投 资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加 强对投资风险的防范和控制。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目主要内容：u房地产项目不确定性因素分析 u盈亏平衡分析 u敏感性分析 u风险分析经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目学习目的和要求： u掌握房地产盈亏平衡分析的原理和
2、基本计算 方法 u熟悉房地产开发项目的主要不确定性因素； 熟悉敏感性分析的概念、步骤和“三项预测值法 ” u了解风险分析的涵义、过程和方法；了解概 率分析的步骤及期望值法的计算；了解蒙特卡 洛风险评估法经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目第一节 房地产项目不确定性因素的分析 一、房地产开发项目的主要不确定性因素（p162） (1)土地费用：由土地出让金、城市建设配套费和土地 开发费用组成。 *有关统计分析表明：在大城市中心区，土地费用已 经占到总开发成本的50%60%；在城市郊区，该项 费用也占到了总开发成本的30%。 (2)建安工程费用 (3)租售价格：租金收入或销售收入构成了房地产
3、开发 项目的主要现金流，是房地产开发项目的一个主要的 不确定性因素。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目一、房地产开发项目的主要不确定性因素(4)开发期与租售期 *开发期由准备期和建造期两个阶段组成。 (5)容积率及有关设计参数： *容积率的大小决定项目可建设建筑面积的数 量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、 销售收入和建安工程费用。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目(6)资本化率(R)： *选择房地产开发项目资本化率的常用方法：选取若干 个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平 均值作为评估项目的资本化率。公式：Pi:第i个参照项目的年净租金收入 Vi:第i个参照
4、项目的市场价值或售价 R:资本化率经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目(7)贷款利率*由于房地产开发商在开发建设一个项目时，资本金 往往只占到投资总额的20%30%，其余部分都要通 过金融机构借款或预售楼房的方式筹集。所以资金 的使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影 响极大。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目(1)购买价格：房地产置业投资项目的初始资本 投资数额，其高低变化会影响房地产置业投资经 营的绩效。 (2)权益投资比率：指投资者所投入的权益资本 或资本金占初始资本投资总额的比率。 *权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财 务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险
5、报酬 相应增加，权益投资收益率提高。二、房地产置业投资项目的主要不确定因素经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目(3)空置率：是准备出租但还没有出租出去的 建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。 *对于房地产置业投资项目或建成后用于出 租经营的房地产开发项目，空置率提高会导 致有效毛租金收入减少。 (4)运营成本：为保持物业正常运行，满足租 户的使用要求而支付的费用。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目第二节 盈亏平衡分析 一、盈亏平衡分析的基本原理（p167）1、盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的 市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈 利的平衡关系的方法。对于一个投资项
6、目而言，随 着产销量的变化，盈利和亏损之间一般至少有一个 转折点，称之为盈亏平衡点(Break Even Point,BEP)。在这点上，销售收入和总成本费用相 等。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目2、基本方法：建立成本与产量、销售收 入与销量之间的函数关系，通过对这两个函 数及其图形的分析找出平衡点。3、盈亏平衡分析的分类： *当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成 本时，属于线性盈亏平衡分析 *当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量 的变化会导致市场销售价格和生产成本时，属 于非线性盈亏平衡分析经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目4、线性盈亏平衡分析的基本公式：其中
7、: B:销售收入 C:总成本 Ct:固定成本 Cv:变动成本 Q:产销量*当实现盈亏平衡时，有B=C。 *当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。BEP0P*,C*QrCfQ*QC=Cf+CvQB=PQ亏损盈利P,C年销售收入方程：B=PQ年总成本费用方程： C=Cf+CvQ经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目例1：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件 ，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成 本与产量呈线性关系。 解： 单位产品变动成本Cv=(7800-3000)/3=1600(元/件 ) 盈亏平衡产量
8、：Q*=3000/(3000-1600)=2.14(万件 ) 盈亏平衡价格:P*=1600+3000/3=2600(元/件) 盈亏平衡单位产品变动成本： Cv*=3000-3000/3=2000(元/件)经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目二、房地产项目的盈亏平衡分析 临界点：分析计算一个或多个风险因素变化而 使房地产项目大多允许的最低经济效益指标的 极限值。以风险因素的临界组合显示房地产项 目的风险程度。 保本点：分析计算一个或多个风险因素变化而 使房地产项目达到利润为零时的极限值。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目二、房地产项目的盈亏平衡分析 1、最低租售价格分析： 最低
9、售价(租金):是指开发项目的房屋售价(房 屋租金)下降到预定可接受最低盈利时的价格 ，房屋售价(房屋租金)低于这一价格时，开 发项目的盈利不能满足预定的要求。 2、最低租售数量分析： 最低销售量(出租率):在预定的房屋售价(租金 )条件下，要达到预定的最低盈利所必须达到 的销售量(租金率水平)。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目3、最高土地取得价格: 4、最高工程费用 5、最高购买价格 6、最高运营费用比率:投资物业中运营费用 支出占毛租金收入的比率。该比率越高，投 资项目所获的净经营收入越低。 7、多因素临界点组合：多个风险因素同时发 生变化，引起开发项目经济效益指标的变化 ，达到
10、临界点时，各因素变化值组合成多因 素临界点组合。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目三、房地产项目盈亏平衡分析案例（p168）经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目第三节 敏感性分析（p170）一、概念 1、涵义：指从众多不确定性因素中找出对投资 项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素， 并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程 度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力 的一种不确定性分析方法。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目2、敏感性分析的目的 （1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因 素，分析其变动的原因，为进一步进行不确定 性分析提供依据。 （2）研究不确定性因
11、素变动如何引起项目经 济效益值变动的范围或极限。 （3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济 效益值相似的情况下从中选出不敏感的投资方 案。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目二、步骤 1、确定用于敏感性分析的经济评价指标， 通常选用内部收益率，必要时也选用财务净 现值、开发商利润等其它指标。 2、确定不确定性因素可能的变动范围 3、计算不确定性因素变动时各评价指标的 相应变动值 4、通过评价指标的变动情况，找出较为敏 感的不确定性因素，作出进一步的分析。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目三、单因素与多因素敏感性分析 1、单因素敏感性分析:是敏感性分析的最基本方法。 首先假设各
12、因素之间相互独立，然后每次只考察一项 可变参数的变化而其它参数保持不变，项目经济评价 指标的变化情况。 2、多因素敏感性分析:分析两个或两个以上的不确定 性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响 。 *注意：多因素敏感性分析必须进一步假定同时变动 的几个因素都是相互独立的，并且各因素发生变化的 概率相同。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目例2：某开发商拟在其以20万美元购得的土地上开 发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2000m2， 建造成本为200美元/m2，项目的准备期为3个月， 建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造 成本分别占总建筑成本的3.8%、4.7%、5
13、.8%、 6.9%、8.6%、10.3%、12.7%、13.5%、11.9%、 8.5%、6.8%和6.5%。预计项目投入使用后年租金 收入为6万美元，贷款利率为15。用现金流量法 对该项目进行评估的结果见下表。 试对项目进行敏感性分析。经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目月份0123456 地价20000 0 土地购购置费费用7000 建造成本144401768022040 专业专业 人员费员费 用180522332755代理费费 广告宣传费传费 用 小计计20700 0000162452009324795结转结转 余额额20700 020942 521187 821436 0233
14、11 6255940总计总计20700 020700 020942 521187 823060 525320 9280735贷贷款利息242524532482251127312998 结转结转 余额额20700 020942 521187 821436 023316 625594 0283733经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目月份78910111213 地价 土地购购置费费用 建造成本26220326803914048260513004522032300 专业专业 人员费员费 用3278408548936033641356534038代理费费 广告宣传费传费 用 小计计294983
15、67654403354293277135087336338 结转结转 余额额28373 331654 435702 740524 246428 252743 3584484总计总计31323 035331 940106 045953 552199 457830 6620822贷贷款利息3324370941824747543961796849 结转结转 余额额31654 435702 740524 246428 252743 358448 4627669经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目月份1415161718合计计 地价200000 土地购购置费费用7000 建造成本25840247
16、00*20000400000 专业专业 人员费员费 用32303088250050000 代理费费97509750 广告宣传费传费 用52505250 小计计29270330380032250 结转结转 余额额627669664092704909713166721520 总计总计656739697129704909713166753770 贷贷款利息7353777982588354845290223 结转结转 余额额664092704909713166721520762223经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目解：(1)单因素敏感性分析(假设变动幅度为10) 开发商利润的变动(敏感性)分析经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目变动变动 幅度 不确定性因素(原始值值)原始值值10原始值值10地价(200000美元)27.3125.57 利率(15)10.169.94 建造成本(200美元/m2)55.0448.37 租金(32.5美元/m2)79.57 建筑面积积(2000/m2)25.30
