2010年赤峰市振兴大街地块可行性研究报告86p

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1、赤峰市振兴大街地块可行性研究报告l 在考察内蒙古赤峰市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于赤峰松山区的振兴大街地块、新城区小辛地地块进行房地产开发可行性研究，寻求投资机会，为项目选址决策提供参考！市场研究目的l作业目的：判断项目的投资可行性；l作业时间：2010年7月25日-7月30日l作业部门：产品研发部、成本管理部、营销策划部l作业提纲：1.项目概况2.市场分析3.项目定位4.规划设计5.费用评估6.财务评价7.风险评估8.结论建议l研究方式：实地考察l资料采集：政府公报、政府数据、项目访谈、相关机构访谈、同业交流房地产市场研究报告提纲房地产市场研究报告目录

2、1项目概况 5费用估算 2市场分析 6财务评价 3项目定位 7风险评估 4规划设计 8结论建议 一、项目概况1.1城市概况1.2区域规划1.3经济发展1.4地块概况赤峰市位于内蒙古自治区东南部，蒙冀辽三省区交汇处，东、东南与通辽市和辽宁省朝阳市毗邻，西南与河北承德接壤，西和北部与锡林郭勒盟相连。“赤峰”因城区东北角有一座红色的山峰而得名。赤峰也是草原青铜文化和契丹、辽文化的发祥地，东西宽375公里，南北长457.5公里，总面积90275平方公里 。行政区划及人口：辖红山、松山、元宝山3个区，巴林左旗、巴林右旗、阿鲁科尔沁旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、敖汉旗、克什克腾旗、林西县、宁城县7旗2县 ，总人

3、口460万人，其中市区人口约100万，城镇化率较低。赤峰: 内蒙东部最大城市 、经济中心；连接内蒙、东北、华北的要塞，环渤海经 济圈重要组成部分。 内 蒙古自治区1.1.1 城市概况1.1.1 城市概况区位优势阿斯哈图石林u国家重点黄金产地，黄金储量66吨，分布在郊区南部，敖汉旗、喀喇沁旗、宁城县4个旗县区 u煤炭储量24亿吨，主要发布在元宝山区，铅、锌、锡、铁、钼、钨的储量全国闻名；u草原瑰宝巴林石为国石候选石，探明储量12000吨。1.1.2 城市概况资源优势资源丰富 、盛产巴林石、国家重要黄金产地，各类矿产70余种；巴林石内蒙古的缩影；草原、沙漠、冰臼、石林、温泉等自然资源丰富，契丹、

4、辽文化、蒙元文化等人文资源富集。勃隆克沙漠大青山冰臼奇观贡格尔草原阿斯哈图石林u赤峰是中华文明发祥地之一，现已发现古人类文化遗址6800多处；有史文明以后，赤峰成为 我国北方各少数民族活动的中心，“兴隆洼聚落遗址” 被史学界定名为“华夏第一村”，在翁 牛特旗出土的红山文化标志性器物-玉龙，被史学界定为“中华第一龙”；u赤峰主要旅游景点：辽上京遗址 、 辽祖州城遗址 、乌兰布统古战场 、喀喇沁亲王府、 城子 山遗址 、阿斯哈图冰石林、大青沟玉龙景区、 冰臼奇观 、贡格尔草原、 勃隆克沙漠、 达里诺 尔湖、 第四纪冰川遗迹 、红山国家森林公园、 克什克腾国家地质公园 、沙地云杉等数十处。u2010

5、年上半年赤峰累计接待游客192万人次，旅游收入25.3亿元，同比增长10%，游客数量和 旅游收入稳步上升。1.1.3 城市概况旅游资源振兴东北老工业基地范围内的资源型城市 ；能源、冶金、食品、医药 四大支柱产业。作为国家振兴东北老工业基地范围城市，将主动承接东北老工业基地产业转移，做东北老工业基地发展装备制 造业、能源工业、基础原材料产业、特色轻工业的协作配套基地；2009年，全市规模以上工业完成总产值335亿元，同比增24.3%。京能集团电厂远航水泥制药厂1.1.4 城市概况支柱产业宁城老窖内蒙古东部重要中心城市之一，集旅游、商贸、 现代轻工业及能源产业为一体的综合性城市1.1.5 城市概况

6、城市发展定位一、项目概况1.1城市概况1.2区域规划1.3经济发展1.4地块概况1 2连接华北、东北和内蒙东西部的交通枢纽，距离北京420公里、沈阳480公里、锦州260公里、呼市615公里； 位于东北、环渤海、京津塘三大经济圈交汇处；坐享国家振兴东北老工业基地和西部大开发相关优惠政策；东北、环渤海、京津唐三大经济圈交汇点，中国经济增长第三极的重 要经济腹地1.2.1 区域规划区位优势“沿河四片、外围三点、西移北扩、集中连片、规模发展”1 31.2.2 区域规划城市规划八 家 组 团松 山 组 团红 山 组 团堂校 组团小新 地组 团红庙 子组 团“城区规划实施后，新城区和老城区基本相连，体现

7、了中心城区“西移北扩”的战略思想。未来将重点发展城市西部、西南部新区区域（八家、小新地组团），积极完善城市西北部地区（松山组团）。交通要塞，多条铁路、国省公路过境，航线开通。公路：111、306国道，赤大、赤通高速、205、206省道已通车；赤峰至朝阳的高速已开工建设；赤峰至承德的高速即将开工；高速铁路：京沈高速铁路赤峰支线即将建设，届时北京至赤峰运行时间将在100分钟以内；航线：目前已开通呼市、北京，上海，天津、沈阳、大连等6城市航线、即将开通广州航线。1.2.3 区域规划交通条件1.2.4 区域规划行政划分松山区：主城区之一 ，面积 5 618平方公里 ，人口57万。红山区：中心城区，老

8、商业中心，面积506.6平 方公里，人口36万新城区：市政府所在 地，面积 17.39平方公 里，规划人口12万。主城区为松山区（含新城区）、红山区；元宝山区距离市区较远，约50公里；主城区为：红山区、松山区一、项目概况1.1城市概况1.2区域规划1.3经济发展1.4地块概况赤峰GDP总量位居全区第五。2009年达到912亿元历史高位，近几年GDP增速保持在16%以上，经济持续高速发展；赤峰GDP总量与周边部分三线城市比较，处于前列，略有优势；产业结构呈现中间大两头小的格局，第三产业发展相对滞后；经济发展持续高速增长，第三产业比重较低锦州咸阳秦皇岛大同吉林大庆79087387759615002

9、120内蒙周边部分三、四线城市2009年GDP（亿元）：注：以上数据来源于统计局公布数据1.3.1 经济发展GDP总量状况赤峰市近三年GDP统计（亿元）内蒙各市09年GDP统计（亿元）2009年赤峰人均GDP21037元，同比增长22%，折合3093美元，基本在全区后几位，相比周边部分三线城市也存在差距；一般城市人均GDP位于8003000美元之间，说明城市化化发展处在启动阶段，以城市扩张为主要发展目标。人均GDP相对较低，城市发展处于启动期向快速发展过渡阶段，成长空间 较大。发展阶段启动期快速发展阶 段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP （美元）800-30003000-40004000-80

10、008000以上需求特征生存需求生存、改善 需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展 ，单纯数 量型以数量为主 ，向注重质 量方向发展平稳发展，以 质量为主，数 量与质量并重缓慢发展综合发 展型世行关于人均GDP与城市发展的关系赤峰近三年人均GDP（元）内蒙周边部分三、四线城市2009年人均GDP情况（元）：注：以上数据来源于统计局公布数据1.3.2 经济发展人均GDP状况锦州咸阳秦皇岛大同吉林大庆222871742930606187052308175660内蒙部分城市人均GDP（元）固定资产投资持续增长，房地产市场活跃，城市化进程加快。赤峰社会固定资产投资总额持续高速增长，2009年

11、同比增长达26.7%；城市化进程加快；赤峰房地产投资总额所占固定资产投资10%左右，投资总额保持持续的增长态势，房地产市场处于启动期向快速发展期过度，市场起步较晚但近年发展迅速。数据来源：咸阳市统计局1.3.3 经济发展固定资产投资状况赤峰近三年固定资产投资（亿元）内蒙各城市2009年固定资产投资（亿元）赤峰近三年固房地产产投资（亿元）社会消费零售总额起点低，但增长势头强劲，区内消费力排名靠前。近三年来，赤峰社会消费品零售总额平均增幅在20%以上，消费力增长旺盛，排在全区第四位；相比周边部分三、四线城市，赤峰消费力排名靠前。全区09年社会消费品零售总额对比（亿元）近三年赤峰社会消费品零售总额（

12、亿元）数据来源：赤峰统计局1.3.4 经济发展社会消费品零售总额状况内蒙周边部分三、四线城市2009年社会消费品零售额（亿元）：锦州咸阳秦皇岛大同吉林大庆269270283264581502城镇人均可支配收入较低，且增长缓慢。2009年，赤峰城镇居民人均可支配收入12670元，同比增长10%；人均收入比全国平均水平低，增长率与全国增长水平持平（全国人均收入增长率约为10%）；人均收入的持续增长为住房消费奠定了基础，将直接促进房地产市场的发育。近三年赤峰城镇人均可支配收入、支出（元）近三年全国城镇人均可支配收入（元）内蒙周边部分三、四线城市2009年城镇居民人均可支配收入情况：数据来源：赤峰市统

13、计局1.3.5 经济发展城镇人均可支配收入状况锦州咸阳秦皇岛大同吉林大庆153501640415458145851554018180内蒙各市2009年城镇人均可支配收入（元）一、项目概况1.1城市概况1.2区域规划1.3经济发展1.4地块概况1.4.1 地块概况目标地块分布松山区： 1、振兴大街：城中村改造814亩 红山区： 2、小新地： 净地 500亩121.4.2 振兴大街地块概况地块四至约 814 亩 振兴大街临潢大街松州路京通铁路锡 泊 河1.4.3 振兴大街地块概况项目现状松州路临潢大街地块内部建筑约 814 亩 京通铁路地块占地面积约814亩，可用建设用地面积约682亩，东西长度为

14、米，南北宽度为米；地块内部现状以平房为主，兼有网通办公楼、农机公司、加油站、三中（30亩）物流厂房等；估算振兴大街拆迁后的净地成本约为13.07亿，折合可建设用地191万/亩。临潢大街1.4.4 振兴大街地块概况内部交通公路交通：振兴大街、临潢大街、平双路、松州路公共交通：7路、9路轨道交通：无可达性好：临近振兴大街、临潢大街、松 州路三条主干道1.4.5 振兴大街地块概况外部交通航空：距离赤峰玉龙机场14公里铁路：距离赤峰市火车站3.5公里，赤峰西站1.8公里，赤峰客运站970米；公路：距离赤大高速入口5.5公里1.5 本章小结城市条件优势：三大经济圈交汇处，人口优势突出；同时坐享西部大开发

15、及振兴东北老工业基地优惠政策； 城市进入快速扩张阶段，房地产的跨越式发展得到有利支撑；劣势：城市发展起步晚，松山区市容较差，城中村改造推进缓慢。项目条件优势：城市西移北扩核心区域、松山、红山、新城三区分割点，紧邻城市主干道，地理位置优势明 显，升值空间大；劣势：临近铁路，地块分散横跨道路，属于大片棚户区地段，拆迁量大，难度高。人口优势突出，城中村推进缓慢；项目位置优越，拆迁难度大房地产市场研究报告目录1项目概况 5费用估算 2市场分析 6财务评价 3项目定位 7风险评估 4规划设计 8结论建议 二、 市场分析2.1土地市场2.2住宅市场2.3商业市场2.4业内访谈n土地年度供应总量平稳上升，未

16、来三年土地计划供应年增幅在4-8%；n09年土地供应基本集中在城市外围地段；n2010年商品住宅用地供应占总供应的88%，达到169公顷。赤峰市08-12年商品住宅土地供应计划：供应持续加大，2010年商品住宅用地供应169公顷数据来源：内蒙国土资源厅数据来源：咸阳市国土局2.1.1 土地市场供应状况土地价格继续上扬：2009年及2010年商品房销售市场回暖，开发商信心回升，随着市政府对建设支持力度 加大，预计后期赤峰土地市场交易量及成交价格仍将继续攀升。桥北新区、松山北部棚户区及新城区外围将成为市场热点：随着城市西移北扩的战略实施，松山及红山区政 府的陆续迁址，未来城市中心将向西北倾斜。土地价格上涨过快，城区土地由09年的80-120万/亩，涨到现在的150- 230万/亩。2.1.2 土地市场成交状况2.1.3 土地市场成交地块分布出让时间：2010年4月 500亩，起拍价180万元/亩， 居