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1、二三线城市商业地产 开发策略与招商管理厦门课程安排课程安排一、商业地产概论 二、万达地产的发展模式及经验教训 三、商业地产开发难点分析 四、如何做城市综合体的开发综合体的选址建议综合体的设计要求商家对综合体进驻的考虑 五、成都万达广场、北京石景山万达广场操作案例分享 六、万达的招商模式不同类型商家的租金承受能力及特点七、如何通过招商实现真正的“订单地产” 八、餐饮招商实例分析 九、如何进行招商团队的培训 十、购物中心营运知识及案例分享上海正大广场调整浙江德清县正翔商业广场招商实施十一、项目分析环节（全部学员参与）一、商业地产概论国内商业地产现状分析国内商业地产现状分析狭义的商业地产：用于各种零
2、售、餐饮、休闲等生活服务 类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街 以及社区商业等。广义的商业地产：除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓 式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。商业地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业，含商 业活动的过程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地 产设计及开发模式尽量满足消费需求；提供满足商业、商 务活动的房地产载体的开发过程；并通过销售及持有运营 收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商业行为。商业地产的价值商业地产的价值物业价值+经营价值商业地产的本质：大型商业物业是追求租金收益为目的资本载体，本 质上说是个有着长期收益权的金融工具；这也是为
3、什 么国内商业地产很长时间内无法健康发展的主要原因。国内商业地产发展的驱动力： 商业自身的快速发展 我国城市化进程加快 传统商业设施的升级 外资零售企业的抢滩 投资主体多元化进入 商业地产成投资产品城市化是中国未来核心发展动力城市化是中国未来核心发展动力城市化是中国未来核心发展动力城市化是中国未来核心发展动力数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局中国正在步入消费经济时代中国正在步入消费经济时代中国正在步入消费经济时代中国正在步入消费经济时代一、2006年，中国人均GDP超过2000美元。（1951年的美国和1970年的日本）二、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8
4、%，增速首次超过GDP。三、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。一、2006年，中国人均GDP超过2000美元。（1951年的美国和1970年的日本）二、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。三、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。我国商业地产发展的三个阶段我国商业地产发展的三个阶段 第一个阶段：19922002第一个阶段：19922002 起步发展时期，商业和地产两个产业 起步发展时期，商业和地产两个产业 第二个阶段：20022
5、008 第二个阶段：20022008 快速发展时期，商业加地产边缘产业 快速发展时期，商业加地产边缘产业 第三个阶段：2008至今 第三个阶段：2008至今 理性发展时期，商业地产独立产业 理性发展时期，商业地产独立产业商业地产的基本特征商业地产的基本特征商业性、地产性、投资性 高风险、高投入、高回报、高难度安全性、稳定性、长期性、收益性我国商业地产发展的现状我国商业地产发展的现状 重数量，轻质量 重数量，轻质量 重规模，轻效益 重规模，轻效益 重开发，轻经营 重开发，轻经营 重策划，轻规划 重策划，轻规划 重形象，轻使用 重形象，轻使用开发商零售商双向进军商业地产开发商零售商双向进军商业地产
6、 开发商进军商业地产并拥有零售品牌开发商进军商业地产并拥有零售品牌 零售商进军商业地产并开始购地自建 零售商进军商业地产并开始购地自建 从而获取地产、经营双重收益，有效克服招商困境 从而获取地产、经营双重收益，有效克服招商困境商业地产向二三线城市快速扩张商业地产向二三线城市快速扩张 城市化进程的时间差城市化进程的时间差 地方政府招商引资的热情和政策 地方政府招商引资的热情和政策 价值洼地的巨大增值空间 价值洼地的巨大增值空间 城市未来发展的巨大潜力 城市未来发展的巨大潜力商业地产的形态多样性商业地产的形态多样性 商业综合体 购物中心 商业综合体 购物中心 商业街区 交通站点商业 商业街区 交通
7、站点商业 地下商业 社区商业 地下商业 社区商业国内主流商业地产开发企业及代表产品华润 万象城、欢乐汇中粮 大悦城深国商 深国投广场 印象城 新一城百联 西郊百联 百联又一城银泰 银泰中心龙湖 北城天街 西城天街等正大 正大广场恒隆 港汇中心、恒隆广场新鸿基 国金中心太古 太古汇凯德置地 嘉茂、嘉兴茂、来福士广场SM集团：SM广场万达 万达广场二、万达商业地产发展模式与经验教训1. 起步为什么要做商业地产 1. 起步为什么要做商业地产单店业态整合在一个单体建筑内，面积单店业态整合在一个单体建筑内，面积56万平 方米。万平 方米。2、万达广场第一代-单店万达广场第二代-组合店组合店由多个单体店组
8、成，面积组合店由多个单体店组成，面积1015万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。2. 第一代产品经验与教训 2. 第一代产品经验与教训长春万达广场长春万达广场长春万达广场长春万达广场 南京新街口万达广场南京新街口万达广场南京新街口万达广场南京新街口万达广场3. 第二代产品提高与缺陷 3. 第二代产品提高与缺陷武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场 南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场 HOPSCA也称为城市综合体，是万达集团也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发 的产品，总面积在年以后开发 的产品，总面积在3
9、0万平方米以上，其中包括购物中 心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上 海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。万平方米以上，其中包括购物中 心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上 海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。4、万达的第三代、万达的第三代-HOPSCA购物中心的构成：购物中心的构成：1. 百货百货2. 超市超市3. 专业店专业店4. 餐饮餐饮5. 健身健身6. 娱乐娱乐7. 步行街步行街4. 第三代产品突破与成熟 4. 第三代产品突破与成熟上上上上 海海海海 五五五五 角角角角 场场场场 万万万万 达达达达 广广广广 场场场场项目位于上海新的市级商业副中心五角
10、场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。北北北北 京京京京 石石石石 景景景景 山山山山 万万万万 达达达达 广广广广 场场场场项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。4. 第三代产品突破与成熟 4. 第三代产品突破与成熟4. 第三代产品突破与成熟4. 第三代产品突破与成熟宁宁宁宁 波波波波 鄞鄞鄞鄞 州州州州 万万万万 达达达达 广广广广 场场场场4. 第三代产品突破与成熟 4. 第三代产品突破与成熟成成成成 都都都都 锦锦锦锦 华华华华 路路路路 万万万万 达达达达 广
11、广广广 场场场场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商 业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商 气最旺的购物中心。五星级酒店项目将引入国际一流的酒店管理公司 进行经营管理，全面提升项目的国际 商务氛围，为政府提供高端接待及国 际会议设施，进一步完善城市功能。项目将引入国际一流的酒店管理公司 进行经营管理，全面提升项目的国际 商务氛围，为政府提供高端接待及国 际会议设施，进一步完善城市功能。写字楼在商务方面，将将规划建设国际标准 5A智能化超甲级高档写字楼，以及高 档SOHO，面向全球高端的客户群体,在商务方面，将将规划建设国际标准 5A智能化超甲级高档写
12、字楼，以及高 档SOHO，面向全球高端的客户群体, 创造智能化、生态化、人性化、 多 元化的活动空间。创造智能化、生态化、人性化、 多 元化的活动空间。力争打造亿元税收写字楼。 力争打造亿元税收写字楼。 酒店式公寓酒店式公寓，充分享受商务商业区的繁华，尊贵；体现 现代城市对商务，商业，绿色及以人为本理念的追求， 是城市中心区的人居典范。建筑高度100米以上酒店式公寓，充分享受商务商业区的繁华，尊贵；体现 现代城市对商务，商业，绿色及以人为本理念的追求， 是城市中心区的人居典范。建筑高度100米以上 酒店式公寓均采用南北向布局，外立面现代简洁、造 型隽永；注重实用功能，户型合理、间距充分酒店式公
13、寓均采用南北向布局，外立面现代简洁、造 型隽永；注重实用功能，户型合理、间距充分。开阔的休闲广场以硬质铺地为主，为大型城市公共活动和商业互动展示开阔的休闲广场以硬质铺地为主，为大型城市公共活动和商业互动展示的场所，体现都市文化的场所，体现都市文化。公共空间第三代产品的变化1.增加了室内步行街贯穿项目各主力店；2.强调购物空间的舒适度与便利性；3.业态布局更加丰富多样；4.人流内部共享性显著增强；特点说明：万达广场的室内步行街室内步行街是万达广场的灵魂室内步行街是购物方便、环境舒适的核心舒适室内精品步行街的独特设计让来万达广场购物的客户 享受四季如春的购物环境。宽敞高档的空间设计让客户在购物过程
14、中避免因空间 狭小拥挤产生的心理烦躁。方便万达广场的方便是因为万达广场浓缩了传统商业街的 精华；万达广场独特的设计组合，以步行街为枢纽串联多家 主力店，使得客户可以在百米之内找到自己的目标商 家，大大的缩短了购物行走路程，据专家研究，人的 行走超过300米会产生疲劳感，因而会降低人的购物 兴趣。 万达广场步行街上下打通，每16米以横向联系通道， 连接步行街两侧商家，使客户在步行街任何一个点都 能看到楼上楼下的20 多个商家， 并且可以在8米内 找到横向穿越的通道，迅速到达。万达广场以较高标准设置停车位，使得来万达广场休 闲购物的客户停车变得极为方便。5. 总结 5. 总结哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈
15、尔滨香坊哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街长春重庆路长春重庆路长春重庆路长春重庆路沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场北京北京北京北京CBDCBD 北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街 济南泉城路济南泉城路济南泉城路济南泉城路青岛青岛青岛青岛CBDCBD 青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场上海五角场上海五角场上海五角场上海五角场 上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州南京建邺南京建邺南京建邺南京建邺 南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口苏州平江苏州平江苏州平江苏州平江武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路南昌
