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1、罗马假日公寓市场调查分析报告1罗马罗马假日公寓市假日公寓市场调查场调查分析分析报报告告一、厚街房地一、厚街房地产产状况状况厚街镇经济发展名列东莞各镇三甲，但其房地产投资、开发、建设却没有能够“同步跟进”！只是进入新世纪，房地产发展才重新迈开前进的步子：香榭丽公寓、盛和花园、汇景银座等一批新老楼盘逐渐带旺房地产开发和投资市场。进入2003年下半年，各“持地观望”的发展商纷纷开始规划、开发。从2004年开始，厚街的房地产市场十分热闹！随着竞争的激烈，房地产消费、投资市场的启动并走向成熟，各发展商纷纷学习广州、深圳等地的房地产开发经验：邀请经验丰富的策划代理机构全程介入、给楼盘包装以新概念、在规划设
2、计以及营销推广方面也必然不断推陈出新新的房地产经营视野、新的开发理念、新的概念包装盘活、带旺了厚街房地产市场，2005年汇景银座的市场效果就是最好的证明！随着政府政策的支持、发展商经营开发理念的不断创新，这种局面不仅会继续，还会上演连台好戏。二、厚街、莞城典型楼二、厚街、莞城典型楼盘盘市市场场分析分析调调研研说说明：明：原则：重点收集厚街楼盘资料，结合实际情况进行市场分析； 参照莞城类型相似等具有参考价值楼盘个案相关指数、资料，为我项目自身优劣分析提供参考；控制点：罗马假日公寓市场调查分析报告2发展商（物业管理）、楼盘规模、产品设计（规划、户型）和户型配比（主力户型）、销售情况（目标客户、价格
3、、进度）等。重点楼盘分析：香榭丽公寓、盛和花园、汇景银座华府。重点楼重点楼盘盘分析分析香榭香榭丽丽公寓公寓 1. 基本状况基本状况 地产商发展商：东莞市东房住宅有限公司物业管理：香榭丽物业管理有限公司（1.5 元/） 地理位置东莞市厚街镇体育路 基本经济技术指标用地面积：15700；建筑面积：54000；容积率：3.35；绿化面积：5400；绿化率：32%；实用率：8183%；总户数：750 户；商铺：46 间。 规划、配套以及交楼标准项目规划：一字排开的联体高层住宅；主要配套：空中会所（餐饮、健身、泳池）、体育公园、市政配套（康乐南路）；交楼标准：毛坯； 开盘时间：03-04-28 交楼时间
4、：04-06-31 项目档次：中档公寓型住宅罗马假日公寓市场调查分析报告32.户户型配比：型配比：住宅：住宅：一房 4048 16%；二房 6282 63%；三房 80124 17%；四房 110120 4%；商商铺铺： ： 面积范围：78145（其中 80为主力户型， ）层高范围：89 米（其中一楼面积 56.24 米，二楼面积 33.7 米）3. 销销售状况售状况 客户群本地人：70%； 外地人（白领）：30%；本地投资者中不乏教师、医生等新兴投资群体； 销售状况住宅：住宅：已售罄，一次性付款 95 折；银行按揭 96 折；一期：最低价：2630 元/；最高价：3200 元/；平均售价：2
5、900 元/；畅销户型：二房（73）、三房（83）；二期： 最低价：2550 元/；最高价：3450 元/；平均售价：2900 元/；畅销户型：三房（110）、三房（82）、二房（73）；三期：最低价：2600 元/；最高价：3300 元/；平均售价：2950 元/；畅销户型：南向单位、大单位；罗马假日公寓市场调查分析报告4目前二手房参考价格：销售价格： 4000 元/4200 元/租赁价格：2 室 1 厅 70 1300 元/月1800 元/月商商铺铺： ：销售均价：33000 元/（带租约）租赁价格：90150 元/月（根据店面情况定价）【 【小小结结】 】香榭丽公寓为发售期间厚街唯一小户
6、型楼盘，包装以法式浪漫风情，带给厚街市场较大冲击，受到投资者以及自住型白领阶层的追捧！从香榭丽公寓的销售情况我们发现几个值得注意的现象：1 凑户型比较受市场欢迎；2 总价适中单位销售比较顺畅；3 厚街人置业比较注重朝向，特别是用来自己居住；4 厚街人在选择房型是除了注重户型与面积的配比以及总价之外，是否出现户型不够方正、是否存在洗手间门对着卧室门、是否存在卧房或者厅对着建筑棱角等问题是本区域置业者比较关心的问题；盛和花园盛和花园1. 基本状况基本状况 地产商发展商：东莞市盛和伟业房投资有限公司 地理位置罗马假日公寓市场调查分析报告5厚街镇区体育路与振华路交汇处 基本经济技术指标用地面积：395
7、04；建筑面积：146850；商铺（一期）：17 间，总户数：876 户。 项目规划：由 3 栋 26 层和 9 栋 17 层高，60-90 米楼间距，7000的商业配套，3.1 米标准层高，每户拥有-3 个 4-8 平米的超大景观露台，成为室内空间与室外自然环境的过渡带。 主要配套： 2400会所，10 项全智能安全体系， 开盘时间：05-08-18 交楼时间：06-06-31 交楼标准：毛坯； 项目档次：高尚大户型住宅2.户户型配比型配比住宅：住宅：三房:100138 60%；四房：165 20%；五房：280316 20%；商商铺铺： ：面积范围：50253（其中 110为主力户型， ）
8、层高范围：8 米左右3. 销销售状况售状况客户群外地人（白领）：70%；港台商人：30%； 销售状况罗马假日公寓市场调查分析报告6住宅：住宅：最低价：3800 元/；最高价：5642 元/；平均售价：4800 元/；畅销户型：三房（138.25）、四房（165）、五房（301）.商商铺铺： ：销售价格：2000030000 元/ 租赁价格：70 元/月起【 【小小结结】 】盛和花园是盛和地产投资开发的第一个楼盘，定位较高，而且基本以大户型单位为主，这在中小户型比较畅销的厚街是比较少见的。厚街的楼盘项目不多，也就是在这两年才开始有住宅地产项目，盛和花园不同于其他楼盘项目，其项目定位为高尚住宅，目
9、标客户群为高档次、高品位、高文化的人群，由于地理位置优越及品质优良，单位面积价格要比厚街其他楼盘高一些。汇汇景景银银座座华华府府1. 基本状况基本状况 地产商发展商：东莞市汇景房地产开发有限公司 物业管理：戴德梁行 地理位置厚街北环路与康乐北路交汇处 基本经济技术指标用地面积：42000；建筑面积：170000；容积率：2；绿化率：40%；总户数：1280 户；罗马假日公寓市场调查分析报告7 项目规划： 汇景银座由 6 栋 18 层和 7 栋 25-33 层高层建筑组成，集合了二房、三房、四房和五房的多种户型可供选择；平面和跃式的组合是项目重要的结构特色；空中花园的设计更加提高了小区的物业档次
10、。 主要配套： 约 4 万的国际园林规划，有 600的室外游泳池，双会所，数百种风情万种的亚热带植物，户内有空中花园，超大阳台，观光电梯。 开盘时间： 2006-12-09 交楼标准：毛坯； 项目档次：高尚大户型高层住宅2.户户型配比型配比住宅：住宅：二房: 7482 10% 三房：96138 60%； 四房：130150 20%；五房：168223 10%；商商铺铺面积：100左右3. 销销售状况售状况客户群本地政府职员和企业白领：70%；港台商人：20%；外地人士：10% 销售状况罗马假日公寓市场调查分析报告8主以本地政府机构和集团企业单位团购为主,目前已销售率达 70%。住宅：住宅：最低
11、价：3900 元/；平均售价：4200 元/；最高价：5200 元/畅销户型：三房（128）、四房（136）、五房（223）商商铺铺： ：开发商自营，暂不对外销售；租赁价格未定。【 【小小结结】 】汇景地产在一期的基础上对汇景银座华府进行了提升和完善，并结合 1 期成熟的居住环境，为厚街人献上 175、223云中别墅的尊贵生活。（1）户户拥有良好的环境和景观住宅以流线型布局，栋与栋呈环抱半围合布置，中间以自然的园林景观为主体，活泼的水系为脉络，创造充满自然气息的环境，使每户均可享受到良好的小区环境。（2）在地块南侧设置商业步行街，既方便小区内住户使用，也创造了繁荣的商业气氛，通过多个分布在步行
12、街上的入口广场设计手法，将人流从城市干道引入到步行街中，形成人气旺盛的商业街。（3）创造以绿为主题的优美小区环境运用丰富多样的景观语言，营造出一个建筑于园林交融的空间。（4）超大规模的双会所提供丰富的康体娱乐设施，大面积中庭式园林设计，互动的交错空间，体现出建筑与大自然结合的特点。 （5）住宅单体的设计：智能的建筑设计将实现保安、停车及住宅管理智能化。（6）户型平面设计：建筑风格简洁典雅，令其保持持久的感染力。户内动静、干湿分区明确，互不干扰，个别户型入口采用花园式阳台引入，别具一格。 标准层电梯厅设有通风窗户，令阳光透入，加强电梯厅与户外空间的关系。凸窗、落地窗、转角窗的设计，最大限度的将罗
13、马假日公寓市场调查分析报告9室外的自然景观引入室内 部分楼栋采用两梯两户、双入户门、双观光电梯设计，彰显豪华 空中花园的设计。三、三、项项目目对对比分析比分析说说明：分析明：分析结论结论主要依据主要依据项项目片区（厚街目片区（厚街镇镇）的典型楼）的典型楼盘盘市市场调场调研信息。研信息。1 项项目目规规模模厚街地区在开发项目以中小盘为主，特别是新推项目或者老盘新一期推出总建筑面积均在 10 万甚至 5 万以下；商品住宅的卖点之一就是小区化生活，而小区化生活的重要构成要素就是规模，所以，能否营造小区化生活、能否在竞争中胜出，规模是重要因素之一。在现实开发中虽然是分期开发，但是许多发展商还是将整块地
14、同时规划设计，一方面提高了规划设计的科学性、合理性；另外一个重要原因就是能够给到市场充足的信心，有力支持营销推广工作！2小区小区规规划划厚街地区在售以及待推出项目的规划逐步向围合结合点状的高层带电梯住宅发展，同罗马假日公寓市场调查分析报告10时，一梯四户甚至六户的设计造就了各大楼盘的容积率逐步攀升、通风采光在设计中被“忽视”（其实是必不得已！），这种设计或者规划的影响（最终是对利润的影响）在以后的销售价格和速度中将明显体现出来！厚街房地产市场消费、投资群体，因为受传统风俗的影响，在户型与面积的配比以及总面积（总价）外，还非常关注：朝向、户型平面摆布设计、风水等要素。3. 户户型型设计设计、配比
15、、功能、配比、功能设设置以及开置以及开间间尺寸要求尺寸要求户型的设计、配比是楼盘产品的重要参数，它决定了房子能够吸引（网罗）到多少客户，并且欣然落定！结构配比二房、三房、四房将成为厚街地区 2007 年洋房市场的主要供给产品类型。这三种户型也是市场需求最大的产品类型；同时，每种户型的设计（朝向、周边环境、景观、使用舒适性等等）、面积范围以及价格同样决定其是否能够顺利“嫁出去”！此外，根据厚街前期楼盘以及类似地区（如：南城）的开发经验，部分楼盘前期定位不准，户型比例、结构等存在问题（如：四房甚至五房等大户型比例偏高，或者没有较好地处理朝向、通风、采光等问题），这也是部分产品特别是大户型市场销售滞后、造成较高空置率的原因。此外，首次置业和投资型小户型逐步占据了一定比例，如一房一厅和单身公寓。面积配比依据市场定位的不同、实际开发水平不同而存在差异。二房：热销户型面积范围较广，分布在 55-85范围内；三房：中档定位的楼盘热销三房面积在 95-105，中档偏上定位的楼盘热销三房面积略大，基本在 105-135；四房：中档或偏上楼盘热销户型面积 140-160；小户型：公寓 30，一房一厅 40-55。同时同一个项目的各户型之间要有明显的区别，比如：一房一厅的面积不能接近二房罗马假日公寓市场调查分析报告11二厅；二房二厅的面积不能太接近小三房二厅等。房间功能设置、开间匹配通过收集典型楼盘的
